核心提要：

艮北、普福三盘将售罄

杨柳郡“热”是如何盘活板块的？

润和地块之后，谁来标定艮北新城价值？

文/住浙网研究员 徐路嘉

在今年上半年上行的市场中，杨柳郡可谓是“现象级”的楼盘。据统计，春节至今，杨柳郡两次开盘共推房源1230套。截止6月28日，杨柳郡上半年共网签1214套，揽金近30亿，约占绿城上半年成交总金额的五分之一。

但与申花、未来科技城等楼盘热销与板块发展“齐头并进”不同的是，杨柳郡所在的牛田普福板块并不是一个热门的区域。反差之下，杨柳郡的热销对牛田、普福是否带来了热度？还是说一家独大，挤压了其他项目的生存空间？

住浙网研究员对此进行了调查。

艮北、普福三盘将售罄

在实地探访中，艮北板块在售的招商雍华府、世茂东壹号、交通晓时代都已经进入尾盘状态，主要在售的仅有杨柳郡和招商雍和府。

据现场销售人员透露，招商雍华府仅存20余套125方毛坯房源，均价25000元/㎡，7月就将交付。世茂东壹号则剩十几套底层现房房源，毛坯均价20000元/㎡，户型涵盖88、117、138方。交通晓时代仅剩9套113方房源，均价23000元/㎡，项目将在明年9月交付。

艮北、普福在售楼盘信息一览

杨柳郡目前还剩二期约50套左右的房源，全部为大户型，价格24000-26000元/平方米。项目三期预计在10月入市，价格基本与二期持平。

招商雍和府90-128方，毛坯房源在售，均价23000-25000元/㎡。

普福板块目前仍在售的仅中大普升、保利梧桐语两盘，距离首次开盘都已经超过两年。值得注意的是，两盘都是部分毛坯、部分精装的配置。

中大普升一期毛坯已经售罄、交付，二期精装明年一月交付。目前1#、4#、10#未售，其中1#89方户型目前认筹中，7月开盘，均价22000-24000元/㎡。

保利梧桐语就剩仅存一幢10#精装房源，预计六月底开盘，面积在88-139方，价格在22000-23000元/㎡。一期五幢毛坯房源已经交付，精装将在今年八月底和十月底分两次交付。

以保利梧桐语项目为例。上半年共去315套，成交均价从1月的17512元/㎡上涨至5月的18660元/㎡。项目即将开出的最后一幢房源为10号楼楼王，报价上高出之前在售房源约2000元/㎡。

杨柳郡“热”是如何盘活板块的？

在此之前，艮北-普福板块因地铁1号线途经、设置七堡和九和路站点所带来的红利已经消耗殆尽，去化相对迟缓。

在售楼盘涨价、多年老盘清盘，可以说，艮北-普福板块进入了量价齐飞状态。除了整个杭州楼市普遍处于上行通道，杨柳郡的作用同样有迹可循。

杨柳郡首先是对板块公共区域的建设有贡献。除了代建两个共计7.2万方的市政公园、引入小学和幼儿园之外，在17年年底杨柳郡一期交付的同时，其5万方的商业配套也将一改板块内商业资源稀缺的现状。

杨柳郡对板块公共区域的建设亦有贡献

此外，雍华府和交通晓时代的销售人员均对笔者表示，杨柳郡上半年热度使得客户的导入量有所增加，项目去化加速。此外，亦有销售人员透露，由于杨柳郡去化速度较快，客户因买不到想要的户型，而选择了同板块的其他项目。

由上述事实可见，杨柳郡的“火”并未让板块呈现“冰火两重天”的态势，而是在上半年有力使板块升温，提升了周边其他的项目的热度。

杨柳郡项目策划总监马迪斐告诉笔者，艮北新城的优势在于“新”，其规划都可以从“新”开始。目前板块内规划了共计十多所中、小学和幼儿园，未来还会有三甲医院进驻，配套日益完善。

润和地块之后，谁来标定艮北新城价值？

与艮北新城仅一路之隔的城东新城，在五月由万科中央公园首破单价三万天花板，不少项目紧随其后大有赶超之势。以杨柳郡为代表的艮北新城的项目是否有机会向更高的价格冲击？答案是肯定的。

纵观土地市场，艮北新城有多宗地块值得关注。

一是由润和竞得的杭政储出[2016]2号牛田单元R21-29地块。

尽管这宗地与绿城潮鸣地块出同天出让，风头被抢走了不少，但其14627元/平的楼面价清晰地向市场传递了信号——牛田板块的价值在上涨，一万四的地价推导出的房价是两万以上。润和项目开盘价格不会低于板块内各在售项目。

二是已经挂牌、即将在7月8日出让的牛田单元R21-24地块，该宗地块位于润和地块的南侧。在土地市场高热的市场环境下，该地块9307元/㎡的起价，预计会有较高的溢价空间。最终成交的折合楼面价很有可能在润和地块之上。

此外，杨柳郡南侧亦有两宗体量较大的商住地块——艮北新城核心区东区块、西区块预计在下半年出让，出让面积22万方，建筑面积共47.7万方，其中商业面积不少于14.3万方，约占30%，将进一步为板块引入商业配套。

届时，上述地块将进一步明确、提升板块价值，推涨房价。