本文导读：

1、停工五年，最坎坷豪宅终于重启

2、绝版地段，杭州又一天价豪宅将诞生？

3、回望：曾经的地王，有何不同的命运

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文/住浙网研究员 方佳玲

杭州御园终于动工了！近日，有消息称，位于馒头山路、凤凰山景区内的豪宅项目绿城西子·御园已经开始动工，一时间引发热议。

8月11日，小编来到项目现场，恰好遇到工程部即将收工。据悉，这是G20峰会前项目施工的最后一天，之后就会进入假期，大门将会关闭上锁，峰会后才会开工。从现场施工情况来看，此前荒废形成的鱼塘，如今已基本填平，施工人员告诉我们，目前做了前期平整工作，峰会后会正式开工建设。

御园施工前后现场对比图（左前，右后）

此前一直紧闭的另一入口铁门，如今也已开启，不仅不似从前破败，最大的改变是门上多了两份项目许可证，分别是建筑工程施工许可证和建筑工程规划许可证，正是这两份文件，为搁置多年的项目，解除了“封印”。

入口前后对比（左前，右后）

从许可证来看，项目的设计单位是绿城，但小编在现场询问施工单位谁将操盘项目时，他们并没有给出明确回复，而是含糊的说到：“不是西子就是绿城。”

御园建筑工程施工许可证

御园建筑工程规划许可证

停工五年，最坎坷豪宅终于重启

2011年，因为涉及南宋皇城遗址，御园被勒令停工，这个以24295元/方高价成交的09年地王项目，原本规划打造面积为330-380方的大平层和400-600方的法式合院，却在刚起步后就被按下了暂停键，这一停，就是5年。

13年，开发商提出退地，却无疾而终；15年6月初，项目终于规划公示，项目容积率由1.4调整为1.01，户型由70席平层官邸、7席法式合院改为了49套排屋，建筑风格也由法式改为了中式，此后屡屡传出动工消息，却始终不见迹象。

御园项目现场

今年7月，项目动工终于不再只存在于口耳相传，现场终于有了施工后的变化，那么一直处于搁置状态的御园如今为何终于动工了？小编询问了施工单位，工人表示，此前停工是因为这里是皇城遗址，施工怕毁坏地下文物，如今地下文物已经花了几年时间全部挖出，项目自然得以恢复动工。

绝版地段，杭州又一天价豪宅将诞生？

南宋皇城遗址、凤凰山景区、市中心地段，御园称得上是含着金汤匙出生的豪宅项目；49套中式排屋，容积率1.01，这样的规划，更让人们不由把项目与顶级豪宅联系到一起。

在如今的火爆行情下，御园究竟会开多少价格我们不得而知，但可以做个粗略类比。项目所在区域内，唯一新盘滨江·象牙海岸，据悉今年9月开盘，户型高度4-6层，规划为170-400方叠墅，容积率1.5，高于御园的1.01，据悉项目售价预计在6万左右。

再说到市中心的中式别墅，位于南宋御街的元福里截止目前成交均价为76786元/方，值得一提的是，元福里是商业别墅，只有40年产权。

除此之外，受G20利好，项目周边环境已经有了大幅改善，原本破旧的老房子，已经全部整修，且统一构筑了围墙，颇具江南特色。对于项目而言，周边环境的大幅改善，也是一大利好。

御园周边围墙整治前后对比图（左前右后）

由此看来，待御园开盘，主城区又将有天价豪宅项目面市。当然多年过去，御园的成本也已经相当惊人，2009年西子以7.8亿总价拿地，2015年时负责人曾公开表示御园停工每年亏损在7000万以上，也就是说到今年御园的成本至少已达11.3亿，且御园的容积率已从1.4改为1.01。

如此算来，除去建安成本，御园保本价已经高达49000元/方左右，若以8000元/方建安成本计算，项目保本房价将高达57000元/方。就如今的市场来看，御园卖上6万应该悬念不大，毕竟同样是南星单元，侯潮府高层精装售价已经超过6万/方。

对于御园而言，这样兼具文化底蕴和城市繁华的稀缺地段，能否诞生让人眼前一亮的产品，成为杭州豪宅又一经典，也将市中心豪宅售价带上新的高度，或许更是人们关注的焦点。

回望：曾经的地王，有何不同的命运

就在御园地块出让的2009年，杭州经历了一场大规模“地王潮”，据统计，在7月到10月间，杭州土拍市场总共出现了5宗楼面价超2万/方的宅地（含商住）。然而，同样是地王，它们的命运却不尽相同。

2009年楼面价超2万宅地（含商住）一览

钱塘印象：蛰伏五年，滨江操盘助其成功“翻身”

2009年7月，义乌小商品城豪掷18.9个亿拿下南星E02、03地块，楼面价20650元/方，创下当时杭州地价新纪录，也预示着又一豪宅将在钱江新城崛起。

时隔两年，项目正式定名商博·钱塘印象，其面市虽不如御园般一波三折，却也称得上坎坷，受制于市场起伏不定、工程进度缓慢、操盘方案不确定等各种因素，项目开发一直处于延期状态。

开盘后一路畅销的钱塘印象今年6月下旬已实现清盘

直到2014年滨江接手后，改名滨江·钱塘印象的项目才迎来了转机。12月，钱塘印象首开，当天就登上了网签套数冠军；2015年，钱塘印象共成交351套，成为当年单盘销售金额亚军，仅次于武林壹号。

开盘后一路畅销的钱塘印象今年6月下旬已实现清盘，整个项目精装成交价定格在42000元/方左右，也许对于项目而言，卖太快反而成了“遗憾”。由于成交绝大部分集中在2015年，当16年市场快速升温时，钱塘印象只剩尾房在售，对比同板块的融创大家·侯潮府，如今楼王售价已突破6万。

绿城·兰园：最顺利地王成就经典豪宅

与前两者相比，绿城·兰园就显得相当顺风顺水，拿地后不到2年，项目就顺利开盘，虽然在14年融创入主绿城后，兰园出现过短期“降价减配”，但总体而言，项目售价一直较为坚挺，其90方小户型一度卖到6万/方。

兰园项目售价一直较为坚挺，其90方小户型一度卖到6万/方

值得一提的是，兰园是五个项目中体量最大的，含酒店式公寓在内共有946套房源，如今也已接近清盘。据透明售房网显示，项目目前仅剩15套可售房源。

新华园、庆春御府：顺利开盘，去化较缓

新华园于2012年开盘入市，总共535套房源，透明售房网显示目前剩余41套。目前在售主力户型建筑面积为200-215方，房源大多位于4、 5#楼，分毛坯和精装两类，毛坯房源均价约47000元/方，精装均价约55000元/方。

由于产品设计、周边竞争等问题，新华园去化速度相对较缓，在大户型上表现尤其明显。

庆春御府是其中体量最小的项目，总共103套房源，据悉住宅已经售罄。项目去化也并不顺利，开盘从2011年底拖到了2013年6月，曾对外宣称项目全为精装大户型，又在14年推出毛坯和“低配”装修房源。