文/住浙网 方晓泉
又到了杭州炎热的夏天，又出现了万科低价拿地的现象。【直播专题回顾>>】【又逢夏天，万科两次过河抄底的玄机】
杭州万科，今年第一次出手，就拿到令人艳羡的价格：
6月25日，颇令人感到意外的是，三堡单元两宗商住地块爆冷成交。
仅两轮竞价，万科加价300万元拿下40号三堡R21-03地块，成交楼面价18723元/平米。中海更是未逢对手，直接拿下41号三堡R21/C2-03地块，成交楼面价17103元/平米。
而此前，舆论纷纷认为三堡地块将引起一番龙争虎斗，甚至有部分媒体认为此次能够超过中海去年拿地的实际价格。而据好地网对开发商会员的调查发现，30余位业内人士普遍预测价格集中在24000--26000元/平米。
两宗地块的楼面价，相比中海去年拿下三堡地块的实际楼面价28022元/平米（包含保障房的建安成本3000元/平米），差距竟达万元。
但两宗地块并非纯宅地。万科项目有20%的建筑面积为商业。好地网研究员从万科一位负责人处了解到，以中天、越秀拿下的三堡沿江商业地块的楼面价为参照，万科地块中商业部分的地价约为1万元/平米。因此，好地网计算出其宅地部分的地价为20904元/平米。
万科地块住宅及商业部分成本一览
同样，中海所拿地块中，商业部分达到28%，住浙网计算出其宅地部分的地价为20478元/平米。
中海地块住宅及商业部分成本一览
尽管如此，今日两宗地块和去年中海项目的还有7000-7500元/平米的价差。这也和住浙网之前所做的调查结果相差较大。
据业内人士分析，去年10月的那场出让会过于火热，中海因为补仓的需要，越秀、方兴出于进驻杭州的战略，以及座无虚席的出让会现场的气氛，推动了各家房企对三堡地块发起非理性的报价。因此，2.8万元/平米的价格并非三堡的合理地价。而此次三堡地块的冷，实际上反映了开发商对三堡的价格判断趋于统一和理性。2万的楼面价，一定程度上可以作为三堡的基准价格。
值得一提的是，万科并非第一次以令人艳羡的低价拿地。
回溯至去年7月的最后一天，万科越过主城区和余杭区交界的十字港河，出人意表地进驻勾庄，以4430元/平米的低价直接拿下勾庄商住地块。彼时“北部新城”的概念还没有被提起，而勾庄也还是乏人问津的“偏远”郊区。但10个月之后，经过激烈竞争，万通、越秀以超过9000元/平米的楼面价进驻，刷新了板块记录，拿地成本比万科翻了一番还多。
同样是去年，8月27日，万科直接拿下江干科技园宅地，楼面价仅为7189元/平米。比一年前远洋的拿地价格低1327元/平米。在此之后，保利、中大、中国铁建、世茂相继进驻，楼面价上涨至9000-10000元/平米左右。
中海，依靠今日拿地，摊薄了去年10月拿下三宗地块的高昂成本。但由于此次所拿地块体量较小，摊薄后的成本依然在2.6万元/平米之上。
