核心提要：
板块爆发有规律可循
钱江新城二期规划，板块将迎爆发
钱江新城2.0，或为地价房价高企之地
以前瞻性眼光入手，赢在未来
文/住浙网研究员 徐创
现在的杭州楼市存在明显的跟风现象。就拿奥体来说，当房价普遍都在35000元/㎡左右时，还是有不少人蜂拥而上，导致现在一房难求的局面。
而在奥体价值爆发之前，也就是在2014年左右，莱蒙水榭春天的房价还只有20000元/㎡左右，并且大打折扣牌。如果是那时入的手，如今也不用挤破头去买一套奥体房子。
“后知后觉”在变幻莫测的楼市中只能处于被动地位，只有以前瞻性的眼光抢先入手“潜力股”才是正确的打开方式。那么现在的杭州楼市中还有哪些板块会迎来价值爆发点，可以“先下手为强”？
板块爆发有规律可循
我们不妨可以先找出一些板块爆发的共性，用“按图索骥”的笨办法去找出下一个价值点。
首先是未来科技城。最早该地被称为余杭组团，自从未来科技城（海创园）被列为全国4个未来科技城之一后，这个区块就开始利好不断，最明显的就是淘宝城2013年的入驻以及海创园的部分企业入驻，由此带来的是房价的快速上涨。
那一年年底，板块内的新湖果岭开盘均价为折后11000元/㎡。时间来到2016年1月，未来科技城板块最低价格已经到了17993元/㎡。而整个2016年，板块的销售均价为25405元/㎡。而今，虽受到限购政策影响，未来科技城部分楼盘的均价也依然稳定地维持在30000元/㎡左右。
土地方面，从2012年到2016年，未来科技城已累计推地62宗。在保证推地量的同时也是亮点十足。去年7月份，阳光城以19664元/㎡的楼面价强势进驻，创下了板块出让地价的纪录。
奥体板块效果图
其次是奥体。2016年，奥体在全世界聚焦之下迎来爆发。得利于G20的召开和亚运会的即将举办。作为杭州的城市封面，奥体板块在配套、基础设施、交通等方面，不断得到提升。由此带来的也是房地产市场的火爆。根据相关数据，2016年奥体板块从1月最低的18629元/㎡，涨到了10月最高的34807元/㎡，涨幅高达86.8%。
同时，奥体在2015和2016年也是杭州市土地供应量较大的板块之一，土地价格也一再攀升。信达在2016年5月，以123.18亿元夺杭州奥体地块，创造2016年的全国总价地王。
由此我们可以看到，板块爆发所存在的共性就是政策规划，利好的落地以及大量的土地供应。如今，未来科技城和奥体已经达到价值增长的高点，谁又会是符合条件的下一个？
钱江新城二期规划，板块将迎爆发
纵观杭州版图，目前拆迁的五堡、六堡、七堡和红五月村被规划为钱江新城2.0，作为钱江新城的扩容区。日后在建设上，政府性投资静态超过300亿元，总投资在1200亿元以上。
几天前，伴随着首批26个项目集中开工，也预示着杭州钱江新城2.0江湾地区建设全面启动，利好将逐步变现。在未来，无论是交通路网，还是公共服务设施都经过了合理规划，致力于打造国际化城市社区和国际水准的城市景色带。
钱江新城2.0规划图
而土地供应方面。不久前，杭州市国土局公布未来三年的供地计划，计划三年内杭州市区每年稳定推超100宗住宅用地，其中主城区的供应最多。想必，钱江新城二期作为杭州市主城区内剩余的唯一尚未开发的区块，也将担起宅地供应大户的角色。（图中黄色和褐色均规划为住宅用地）由此看来，毫无疑问钱江新城2.0就是下一个价值爆发点。
钱江新城2.0，或为地价房价高企之地
伴随着价值的爆发，那么钱江新城二期的土地入市将拍出怎样的价格，日后的房子又会以怎样的价格出售？
在钱江新城二期周边，世茂于去年年底以36461元/㎡的楼面价拿到了七堡的一块地，该地块与钱江新城距离较近，具有较高的参考价值。去年的土地价格就已接近4万，接下来钱江新城二期的土地价格我们也可想而知。
就像融创涌清府地块当时楼面价为23268元/㎡，时隔十一个月之后，在涌清府旁的地块拍出了43288元/㎡的楼面价。如此近乎翻倍的增长有极大的可能会出现在以后的土地出让上。
除此之外，我们也可以从比涌清府位置更远的周边楼盘的销售均价看出些许端倪。目前七堡附近周边楼盘的销售均价在35000元/㎡左右。那么保守估计届时的土地出让起拍价将在25000元/㎡左右，按溢价70%即封顶来算，最高地价可以到42500元/㎡。
钱江新城2.0升级版规划效果图
由此我们可以得出这样的结论：今后钱江新城2.0推出的宅地，最终楼面价也可以轻松突破4万元/㎡，甚至更高。
倘若就以40000元/㎡的楼面价计算，未来保本毛坯售价约会达56941元/㎡左右（保本房价=（地价*1.05^2+4300）/85%（财务成本按每年5%（周期为两年）、建安成本为4300、各项税费为房价的15%））。如果再加上精装修的价格，单价预计在65000元/㎡左右。
这还是保守的算法，随着土地市场竞争越来越激烈，在现在的土拍政策下，拼自持已经成为了常态。再将自持部分进行折算，实际的售价还会更高。
以前瞻性眼光入手，赢在未来
我们已经可以看到钱江新城2.0的未来图景清晰而有力地展现在我们眼前，价值爆发也是大概率事件。那么钱江新城二期的地价将超4万，房价近6万之时，现在是否有提前入手的机会？
就目前而言，紧邻钱江新城二期的区域内的房源比较紧张，相较而言，仅还有涌清府后续有部分房源可填补钱江新城的豪宅市场。该盘之前推出的房源均已售罄，后期还有3幢楼未开。这3幢楼的房源或许就是抢先坐拥城市发展核心的好时机。
涌清府鸟瞰图
涌清府位于钱江新城一期，又紧邻钱江新城二期。这样独特的地理位置，让涌清府不管是在当下还是在未来都占尽发展的红利。作为区域内唯一一个今年才首开的新盘，涌清府在产品使用，户型格局方面更符合当下的审美要求和生活需求。
当地价突破4万时，回过头看涌清府的价格还是有很大的溢价空间。该项目预计本月底再加推6号楼，如果此时入手，那就是实实在在的“坐享其成”！