在此前的一些文章中，我一直强调开发商要顺应市场和政策变化，而很少论及调控本身。将近年关，很多人问我对未来的调控走势有何判断云云，我都没有回答。因为中国的市场经济发展到今天，跟真正的市场经济相比，说是完全背道而驰吧，也说不上，说同道为仁吧，更是扯蛋。很难有一个准确的词对其进行命名和定位，就像这个国家的政治制度一样，都是怪胎。当然，漂亮一点的说法叫“中国特色”。
在这种“中国特色”面前，政府被放到无限大。何时撒网，何时收网，都看官老爷高兴。对于我等小民而言，除了被动接受，其实没有什么办法。只不过时间久了，就会主动预判，跟一个驴被拴的时间长了，看到主人的一举一动，就会揣摩接下来他想干什么一样。倘若主人都拉绳了还躺在那不动，除了挨几鞭子，得不到什么好处。但这个主人脾气古怪，反复无常，朝令夕改的事也没少做，根本无法用常理去推断。真要预测起来，如果没预测准，就准备接受万众唾骂。运气好预测准了，被拱上神坛，还得做好跌得更惨的准备，两者都不合范。
我一直最诟病的就是将经济发展纳作地方政府的政绩考核。因为只要大势鼎定，经济是一个自然发展的过程。所谓“政绩”，无非是让农民拆了苹果栽桔树的瞎折腾而已。这个国家的官员没有几个真正懂市场和经济，下面的不懂，唯一能做的就是对上负责，“上面怎么说我就怎么做”，关键是上面的人也不懂，大家都很尴尬。但“市场经济，不就是赚钱嘛”，一下子好像大家都懂了，所以发展到现在，就成了全社会都在为上面人的口袋负责。
但上面的人要想得更多一些，他们不仅要考虑自己的口袋，还要想办法长久维持这种局面。有时候压榨过狠了，就必须得做出姿态，吐一点出来。就像长工，地主和县太爷一样，租税收得太猛，长工日子过不下去了，可能会造反，但县太爷口袋里的钱是不会掏的，只能牺牲下地主。
——这就是房地产宏观调控的实质。决策者反复强调要将房价调控到合理的程度，但我相信他们对“什么是合理的房价”这个基本的问题都没有搞清楚。“房价太高”是肇始，“让房价降回来”是目标，至于“房价为什么会太高，让房价降回到什么程度”，他们根本给不出答案。这注定了此次调控不会有明晰的终点，他们结束调控的依据依然只能是民意，而民意往往是不着边际的，就算房价跌到两百一平也还是会有喊贵的人，所以调控的目的不是满足，只是安抚罢了。
回到行业本身，判断房地产行业是否健康的最简单办法，就是“有的房子好卖，有的房子难卖”。如果所有的房子都好卖，出来就被哄抢，肯定不健康；反之，如果所有的房子都卖不动，那也健康不到哪去。
09年下半年，很多原本均价数千的楼盘售价前面直接加了一个“1”，楼市如同超了音速的列车，时刻面临失控的危险。直至今天，全国经济依然在为那一个疯狂的四万亿买单。但经济泡沫如同啤酒一样，生泡沫摇摇就可以，要消掉泡沫就没这么容易，得费上滴油搅筷子等各种办法，还不一定凑效。
有做房地产开发的朋友很焦虑，说自己完全手足无措，看不清楚方向，问我有什么建议。我说很简单，小虾米就跟着大鲨鱼跑，你看那些“共和国长子次子”们在做什么，你就做什么。但立刻我就否定了自己的建议。因为长子次子们背后站着共和国，而民企们背后只站着自己那死相的财务。国企们可以不降，可以趁机囤地，这种底气源自自己共和国母亲肥厚的脐带，民企们如果跟着学，耗不到一半时间就先饿死了，饿不死也很可能被这些大鲨鱼给吞掉。
朋友说那学大民企呢？我说一样，大民企能够动用的政治和社会资源远远比你多。河里死条鲫鱼谁都不会注意，但死条中华鲟那就不得了。所以小房企的生存法则就是每一步都要走在大民企的前面，即使降价，也要降在前面。你等到大民企降了你再降，就是血肉割尽也很难求生。
——当然，对于降价并不是一概而论，我只是举一个例子。是不是到了非降不可的地步，下降的空间有多大，降价对去化的推动有多少，每家公司都有自己的权衡。好的结果是像龙湖，事实上只降个三分，但通过营销包装，卖出十分，这就是牛逼。如果降了八分，只卖出了两分，还被老业主给扣了三分，那就傻逼了。
文章写到这里就可以结束了，但我觉得有必要讲得更清楚一些。毕竟很多人只有两极思维。像之前写的关于良渚文化村与翡翠城述评的文章，就有不少人跟贴说“你究竟想说什么，你什么都没说嘛”，因为他们认为比较只有两种结果，要么文化村坏，翡翠城好，或者就是文化村好，翡翠城坏。要么买这个，要么买那个。当你去分析他们各自的特征的时候，他就迷茫了。有鉴于此，我不妨把话说得更直白一些。
首先，我需要强调的是，我对房地产的发展始终抱持绝对的信心，这依然是一个朝阳产业。其原因，一是因为中国的人居文化。中国人对于幸福的形容是“安居乐业”，“安居”是首要的衡量标准，这种千年以来的文化传统让中国人对房产品始终保持热情；其二是因为中国经济发展势头依然强劲。尽管市场形势会偶有波动，例如九十年代末海南危机，但长期来看，房地产始终是向上发展的，在当代中国，房子永远不会比十年前便宜，这是真理；其三，是因为中国城市化浪潮方兴未艾。未来至少十年内，这种态势依然会持续。其中一个重要的群体，就是出身农村的大学生。大学的经历让他们很难再返回农村，随着自身事业的发展与人生进程，他们将成为房地产市场强劲的刚性推动力。
另一方面，政府调控的目的不是毁灭，只是降温。经过98年调控的教训，现在的政府对于房地产市场的控制更加稳健和成熟，不会再出现直接勒死的尴尬状况。因此，房地产调控明年依然会持续，如果国际经济形势不出现大幅波动，很有可能成为一种常态性的政策。但调控方向会更加精确，针对房产投资的部分会更严厉，而对首次置业者可能会有适当的调整。高端楼盘日子可能依然会难过，亲民型楼盘走量则会相对轻松。用一句话讲，就是：死于奢华，活出刚性。