文/住浙网 艾维

杭州频出的“地王”正在唤醒沉睡的商业大平层，或许是性价比让大平层找到存在感。两个信号预示着这类房子在慢慢回暖：

其一，3月份，杭州商业大平层卖了153套，环比上升59%，同比上升119%，创下2023年6月以来新高。

数据来源：大平层研究院

其二，作为试水市场冷暖的滨运锦上湾·湾流800，是近期首开的800方商业大平层项目。约800方的建面和商业属性，向来被看成营销痛点，但这批房子卖得红火，据销售讲开盘当天就卖了3个亿。原因？极致的性价比，一线运河的一层一户，均价均2.2万元/㎡，总价1700万起，在城北的深度改善中能轻松找到“卖点”。

滨运锦上湾800方大平层效果图

1、性价比首当其冲

3月的文章中，研究员判断：在杭州新一轮城运徐徐拉开帷幕的时候，大平层迎来了置业的黄金周期。

之所以说现在是入手的最佳时机，大平层的性价比首当其冲。

限价放开后，杭州土拍极度亢奋 ，“地王”频出，眼下的“面粉”贵过“面包”已不足为奇。

在奥体，望阙南地块飙到了48186元/㎡，超过原精装高层的限价47000元/㎡；安琪儿5.0跳涨到50683元/㎡，已压过城东新城的限价46500元/㎡。1月。湖墅民生药厂地块楼面价拍到64834元/㎡，碾压了这个板块曾经的55000元/㎡限价……

“地王”如击鼓传花，激动之余，一个很吊诡的困惑来了——杭州1000-1500万的总预算面临置业难。

因为，新房单价突破10万+已无悬念，加上起步户型动辄180方、200方，也就是讲，即便是1000-1200万的预算，要在“地王”板块买房子也很困难。

增加预算？经济面没根本改善，谁家的钱也不是大风刮来的！换到近郊置业，1000万都花下去了，为何还要将就！

当城东新城的楼面价超过5万元/㎡，预测房价保本得卖7.5万，而板块能级远胜的江河汇大平层钱潮鸣翠、揽潮誉道的均价仅4万+。

望江新城已交付的海潮望月，住宅二手房涨破了12万元/㎡ ，一路之隔的海潮望月大平层还有少量以单价5万多在售。最近的海潮TOD住宅地价测算下来，已经超过7.5万元/㎡。

当住宅供给侧在1000-1500万总价段出现“缺口”，大平层项目成了高性价比平替，佼佼者抓住机会。滨运锦上湾800方大平层的热销背后也是这个逻辑。

2，

随着核心板块的二手房价涨高，大平层多少沾光，保值性正在慢慢显现。

典型的如奥体大平层观云钱塘为例，2023年9月交付，一年内共成交了15套，套均成交总价约3100万元，单价10-13万元/㎡之间。不仅成交活跃度高，在保值性上也不输给杭州壹号院。

观云钱塘城实景图

虽是个案，但让买家看到了信心，而且只要均价够实惠，需求定律就会发挥作用。买滨运锦上湾800方的人会想：入手这类房子既是享受生活，在保值维度上也有“一战之力”，最新的土拍中，运河新城的地价已涨至39146元/㎡，今后新房均价卖到6万元/㎡都不稀奇！很难想象，800方装标高奢的滨江造、均价22000元/㎡的会砸在手里。

3，

杭州的大平层经历了多轮的产品迭代，从300方走进了800方时代。

2018年4月份，杭州“限酒令”重启，大多数的商业地块，规定了最小产权分割单元不小于300㎡。此后，300㎡大平层如雨后春笋，从杭州的各个角落里冒出来。

2021年，临平区的鼎湖未来社区地块和云城的杭腾未来社区地块，出让是明确商业部分最小分割面积500㎡。

2022年之后，杭州商办项目的产权分割最小面积更是一口气提至800㎡。而今，陆续进入了市场。

800方有多大？有点词穷……反正，在房子内拍完一个长镜头，得走20多秒；客厅面积在200方左右，可以并排停上8辆劳斯莱斯。

一个标准篮球场的尺寸长28米、宽15米，总面积为420平方米；这就意味着，800方大平层在尺度上接近2个篮球场。

杭州眼下有哪些800方的超平层在售？

比如，像奥体核心区的七星潮鸣，在27-32层设计了870㎡的大平层，总价超过1个小目标；揽奥望座、SKP、杭州之门的大平层也都在800㎡以上；钱塘江北岸的IFC大平层和来福士壹公馆，面积段在800-1200㎡左右。

七星潮鸣实景图

这些800方的商业大平层陆续入市，争夺的是手握3000万以上预算的壕，看起来是民生药厂、水电新村顶豪住宅的竞品，实际上更像是一个“平替”。