文/住浙网 艾维

在安置房二手市场上，杭州望江新城的海潮雅园保持着最贵安置房的记录：巅峰网签单价约10万元/㎡，近期成交均价稳定在4.5万—5万元/㎡。

“最贵安置房”的纪录会不会被打破，出现单价10万元/㎡的安置房？研究员曾点出两个种子选手：位于武林核芯、恒隆广场的百井坊回迁房（案名为百井人家），以及，西湖边的劝业里。

百井人家实景图（右侧是3幢，远端是1幢）  住浙网摄

1、 挂牌不多，价格在七八万元

半年前，百井人家完成选房，经过了十四五年的漫长等待，300多户终于等到了市中心回迁房。

》》回顾 2024年5月24号稿子

据悉，不动产权证预计会在2025年办出。近日，百井人家的业主陆续收到通知：不动产证办下来了。这意味着，这个种子选手终可以披挂上阵，到二手房市场称称份量。

研究员预判，挂牌房源不会多，毕竟，要想拿现金，当初就可以选择货币安置，何必要熬十四五年，这里头的机会成本错过多少？选择回迁的是对这一片有感情的中老年业主，比较恋旧，也看到武林广场这一片日新月异，或许是这样想—— 宁要百井坊一小套，不贪水电新村大跃层（小编：现编的，不辣么严谨，求放过！）

贝壳后台数据显示，截止到今天中午，百井人家有4套挂牌，挂牌价7.3万-8.67万元/㎡。大户型底气更足些，有一套122方总价挂1060万，近15天带看了18次。

首套成交会超过8万+么？不知道何时到来。

2、 15年的漫漫回迁路

去年5月的选房现场，研究员看到，有些年纪大的原住民那个激动哟，眼含泪花，讲述起了这10多年的等待，其中的艰辛不足为外人道。

2009年，杭州启动百井坊地区综合改造工程，百井坊巷、耶稣堂弄一带进入征迁范围，涉及动迁1251户居民、86家商铺单位。当时，政府部门提供了货币补偿、异地安置、原地回迁等几种安置方式，大约有30%的住户选择了原地回迁。直到2015年，百井坊综合改造动迁才落幕。

 2018年5月，被誉为杭州武林“绝版宝地”百井坊地块出让，经过336轮激烈鏖战，出让总价定格在了107.3亿元，被香港企业恒隆收入囊中。这是杭州土拍首宗百亿级商业用地，创下了当时的总价纪录。在打造商业航母恒隆广场的过程中，一起建设的还有3幢百井坊回迁房。 

3、  户型、公区、配套落伍，卖10万+属实一相情愿

漫长的15年，不少原住民的两鬓斑白，天增岁月人增寿，但有些激情尚未磨灭。去年选房后，有人在业主群里提议，把小区名字改为“百井恒隆府”，对外统称恒隆府，要突出毗邻恒隆广场的优势。改名后，大家卖价不能低于10万元/㎡。

改名的任务属实艰巨，挂牌10万+，也有点一厢情愿了。

百井人家1#三梯六户的设置  住浙网摄

虽然，百井人家位置优越，外立面颜值也算可以，但是整体设计上，还是显露出了安置小区的弊端。昨天，研究员进到1#，初探户型。

这批房子的短板之一就是户型。

研究员在8楼的资料显示，小区共有361户，户型面积段60㎡-122㎡，与其他安置小区一样，小户型占大多数，从户型上来说，就看不出10万+的豪宅气质。其中85㎡和95㎡房源占比高，却只有1个卫生间，且面积小。这确实让人不舒服。116㎡以上房源才有三房两厅两卫，而商品房一般89方（现在多是97方）就能搞定。

95方户型只有一个卫生间  住浙网 摄

从房子的梯户比来看，百井人家1#是三梯六户、2#是三梯七户、3#是两梯四户，长长的楼梯通道，逼仄的门口区域，难以跟10万+豪宅划上等号。如今市场上的商品房，上了4万+的，两梯两户（类一梯一户）渐成主流。

整个小区只有3幢楼，密度高，又在寸土寸金的武林，公共配套少，下沉会所、泳池、大园林、架空层，统统没有，这直接影响到了市场议价力。

 学区基本上和灯芯巷、皇亲苑社区一样，归入到长寿桥小学，这在老底子的武林，算是令人满意的。书包上，跟海潮雅园对口的钱学森学校相比，稍稍不足，但差距不算大。 

百井人家1#实拍

好处是，武林周边新房早就断供，百井人家已是最新的住宅小区。次新房竞品，除了2千万总价级的武林壹号，稍稍新一点的白马公寓、深蓝广场房龄都超15年了。而且百井人家大多数业主奔自住来的，挂牌寥寥，不卷。

 因此，想在武林核心花五六百万元买个新点的房子，地段好，交通方便，配套醇熟，带学区，除了百井人家，还真找不出第二个选择。这是这批房源独特的价值。

4、恒隆广场的加持，或会高卖5000

从文鼎苑、海潮雅苑来看，主城核心的二线学区房，带来的溢价相当有限。望江新城的“安置房龙头”海潮雅园，鼎盛时期，成交单价逼近10万/㎡，很长时间内均稳定在7万/㎡左右，今年已经跌到4.5万元/㎡上下。和板块内御品、御潮府、望江府相比，安置房的价格要低3-4万元/㎡，差不多是60%的水平。

按此推算，暂且把武林壹号作为板块龙头，均价在11万元/㎡左右，那百井人家真实成交价会在6.6万-7万元/㎡，116方以上户型上8万+也有可能。因为，要考虑恒隆广场运营后的加分因素。

百井坊巷与恒隆广场 图源网络

恒隆广场预计今年底或明年开业，定位是顶级商业综合体以及华东地区的豪华地标，商业特色街区将对标东京银座等国际知名街区，云集来自世界各地顶尖时尚品牌，成为杭州新的地标性金名片，配套超甲级写字楼。另外，综合体中包括一座文华东方酒店。 

未来的武林广场，会像香港铜锣湾、尖沙嘴那样，商品琳琅满目，笑迎八方顾客。甚至，武林、湖滨这两大商业中心会在地下通道打通后，形成连营之势么？或许，要考验上城、拱墅两区领导的格局和眼光了。