文/住浙网 艾维

5月杭州二手房成交量7716套（数据来源：杭州贝壳研究院），相比4月的9421套下跌18.1%，同比去年的8524套下滑6.5%。

数据来源：杭州贝壳研究院

PART 1

值得关注的是，改善房源明显退潮。以申花板块为例，仅馥香园、星瓒颂锦府两盘，在过去的90天内就成交超过200套，而在5月这两盘加起来网签了20多套。据贝壳资深中介讲，5月新近入市的庆樾上府仅成交2套，揽云锦绣里尚未有成交。

申花的“当红炸子鸡”是杭曜置地中心一区，5月网签19套，排在杭州第三。到了6月，二区的成交量也会跟上来。

申花这一波行情，发轫于2月初的馥香园交付，很少见7万+项目裹挟着摧枯拉朽的势头，迅速达成“百套易主”；然后预交付的星瓒颂锦府完美接过接力棒，由于细分市场的差异，成交量120多套甚至反超馥香园。

本来，下一个接棒的申花“带头大哥”是揽云锦绣里，但行情有所降温，放大了观望心态，揽云的户型面积183-263㎡导致总价高，加上房东的挂价有点“凶”，普遍超过8万元/㎡，轻易突破了1500万总价。申花的购买力虽雄厚，毕竟经过馥香园、星瓒颂锦府的“收割”，得休养生息。同时，庆樾上府、天阳武林邸、首开金茂府等盘“蚕食”了一些接盘力。

揽云锦绣里楼幢分布图

研究员认为，申花的下一波小高潮，会在政策的助攻下到来，或许是现房销售政策，或是增值税的下调。与此同时，揽云锦绣里的业主下调预期，买卖双方的心理价位拉近，带出交付后的第一波热度；考虑到其体量小总共242套房源，挂牌上限会在60-70套，揽云或会带出申花二手房的新高度，但量能有所不足。

在量价结合、业主获利水平上，行情“带头大哥”应该仍是馥香园、星瓒颂锦府。

PART 2

5月，杭州二手住宅签约均价为28833元/㎡，环比4月的29634元/㎡下滑了2.7%，变化较明显。

今年以来，二手房市场改善需求明显提升，三四月里，热门成交楼盘大多集中在杨柳郡、杭与城、桂冠东方、馥香园、星瓒颂锦、K11这一拨总价在500万元以上的改善楼盘，多为申花、钱江世纪城、艮北的次新房。

二手房市场热度的回落，也与新房市场的分流有关。随着限价放开，“好房子”试点落地，杭州新房产品力进一步提高，吸引了部分二手房购房者。

东新板块的岸芷丁香示范区实景图

对此，杭州贝壳研究院院长上官剑认为：

连续两个月环比下降，5月没能维持住小阳春的态势，低于月成交8000套这根良好的水平线。当前是市场比较正常的状态，5月成交量下滑，除了前期的“地王效应”、学区需求等重要因素正在消退，还有新房市场的分流——主城新增了不少大户型的改善产品，譬如东新、未科、钱江新城二期等板块，这些产品地段好、品质好，加上开发商定价比较理性，分流了部分二手的改善需求。

从数据上看，400万以上各个总价段的成交均有下滑，其中500-800万的典型的改善下跌达到1.6%，与近期热销的新房项目总价段基本一致。刚需占比连续两个月均有提升，成交榜单前10的小区中，不再是申花、云城、钱江世纪城次新唱主角，反而是单价2万以内的刚需房源居多，也印证了“改善买新房，刚需买二手”的现实。

数据来源：杭州贝壳研究院

5月的咨询量、带看量数据，环比4月也有所收窄，接下来进入到暑热天气，是传统的带看、成交淡季，6月的成交量预计还会有所下降，除非有政策的干预。