在安置房二手市场上，杭州望江新城的海潮雅园保持着最贵安置房的记录：巅峰网签单价约10万元/㎡，近期成交均价稳定在4.5万—5万元/㎡。 

“最贵安置房”的纪录会不会被打破，出现单价10万元/㎡甚至更高的安置房？研究员认为，以下两个种子选手有希望，其一是西湖边的劝业里，另一个就是位于武林核芯、恒隆广场的百井坊回迁房（案名为百井人家）。

百井人家实景图  住浙网 摄

自打6月交付之后，百井人家已经有了2套成交。其中1号楼一套106方的房源，贝壳找房平台的数据，成交总价563万元，单价为52622元/㎡。据中介讲，这套房子因房东急卖，所以配合做低了，真实成交价6.3万元/㎡，也不算高。

PART 1

不过，还是有可能诞生10万+的安置房成交价新高——百井人家1号楼西边套高楼层房源，建筑面积116.21㎡，可以看到西湖的桃红柳绿、璀璨烟花，挂牌价1200万元。如果以此成交，单价超过了10万元/㎡。

最低挂牌价为5.9万元/㎡，户型是95方的，不到600万元就能入住武林核心。

诚实地讲：这价格，有点看不懂。

在很多人预期中，百井人家大户型相对稀缺，头两套要卖到8万+。上个月，百井人家的业主们办出产权证后，有4套率先挂牌，挂牌价7.3万-8.67万元/㎡。大户型底气更足，有一套122方总价挂1060万，15天里带看了18次。

更何况，为了拿这房子过渡了10多年，这中间多少艰难、辛苦，就这么草率脱手啦？

去年5月的选房现场，研究员看到，有些年纪大的原住民那个激动哟，眼含泪花，讲述起了这10多年的等待，真如老杜说的——艰难苦恨霜鬓，熬到此时不走了。 

去年5月百井人家选房现场

早知这样，当初不如货币安置！拿到手的两三百万，在2013年付个首付，当时申花、桥西、世纪城板块刚起来，90方的房子随便挑，甚至2015年G20峰会放在杭州开，楼市反转趋势明确了，也还有机会下手……

总之，时间成本也是成本。

家家有本难念的经。有中介分析，可能是老人走了，儿女不喜欢这小区和户型，分家产把房卖了再分钱。

这个成交价明显做低了。卖家急卖，也够卑微的，合同里少写了110万，能给买家省点增值税。百井人家属安置房，扩面部分才会产生增值税，如果扩面1/5，做低100万或许才省1个w。 

哎……

PART 2

去年百井人家选房后，有人在业主群里提议：把小区名字改为“百井恒隆府”，对外统称恒隆府，要突出毗邻恒隆广场的优势。改名后，大家卖价不能低于10万元/㎡。

 改名的任务属实艰巨，卖到10万+，从先头部队的成交来看，也有点一厢情愿。  

百井人家8楼的房源实拍

虽然，百井人家位置优越，外立面颜值也算可以，但是整体设计上，还是显露出了安置小区的弊端。上月，研究员曾经进到1#，探看户型。

可以讲，这批房子的短板就是户型。

资料显示，小区共有361户，户型面积段60㎡-122㎡，与其他安置小区一样，小户型占大多数，从户型上来说，就看不出10万+的豪宅气质。其中85㎡和95㎡房源占比高，却只有1个卫生间，且面积小。

116㎡以上房源才有三房两厅两卫，而商品房一般89方（现在多是97方）就能搞定。

从房子的梯户比来看，百井人家1#是三梯六户、2#是三梯七户、3#是两梯四户，长长的楼梯通道，逼仄的门口区域，难以跟10万+豪宅划上等号。如今市场上的商品房，上了4万+的，两梯两户（类一梯一户）渐成主流。 

整个小区只有3幢楼，密度高，又在寸土寸金的武林，公共配套少，下沉会所、泳池、大园林、架空层，统统没有，这直接影响到了市场议价力。

PART 3

有人会问：这么好的地段，外立面也弄得不错，户型就不能接轨商品房吗？

不是不能，是不愿也！

因为是核心地段安置房，规划早就公示了，执行房企（多半是国企）既没有义务也没有动力去迭代更新。

那安置户自掏腰包升级户型、建面行不行？恐怕也没可能！

安置户那么多，出钱的能力、意愿落差太大，一碗水端不平，况且房子容积率、户型也早确定了的，临时降低容积率和梯户比，弄不好飞来一顶“国有资产流失”的帽子……所以，大家将就着住吧。 

水电新村效果图

制度经济学讲：商业是最大的慈善。

市场经济里，就要让无形之手发挥资源配置的优势，老的百井坊巷和水电新村，新的百井人家和水电新村不限价项目，在两种开发机制下，渐行渐远。

有没有想过，把滨江打造的水电新村1.0搬到恒隆广场旁边，得卖什么价？