文/住浙网 艾维

在申花、钱二、勾庄众多楼盘陆续交付的同时，滨江区浦沿也走进了“交付频道”。接下来的半年时间里，包括提前交付的观晖美寓，浦沿4个项目总共交付2216套房源。明年年中，还有揽晖美寓819套、伟星滨望484套房源待交付。

浦沿今年交付房源数量

PART 1

 观晖美寓今年4月提前交付，成为板块的排头兵，吸引了较多流量。这里暂且跳过交付质量平淡的荣盛江荣府、滨玺云著，这2个限价3.8万元/㎡的涂料盘。

观晖美寓近30天的带看量超过1400次，在滨江区二手房中排名第一。贝壳找房的数据显示，观晖美寓5月、6月已网签6套房源，网签均价大约4万元/㎡，估计有部分成交价做低。有一套中区126㎡房源成交价576万，折合单价4.55万元/㎡，相较4万元/㎡的限价，真实性较高。

观晖美寓交付实景图

2022年底首开的观晖美寓是标准的粉盘，摇号中签率从34.3%掉到了64.9%，有赖滨萧浓厚的地缘客群，很快售罄。但从摇号数据来看，投资客并不多，这也决定了观晖美寓不会太卷，

观晖是一枝独秀，还是给江映云邸、咏滨名邸打了个样？

PART 2

观晖美寓的配套，在浦沿板块里面还是比较均好的。

它距地铁4号线杨家墩站直线距离约200米，步行三四分钟可达，1站即可换乘地铁6号线，正宗地铁盘。

观晖美寓外立面以浅色铝板线条搭配涂料和玻璃幕墙，这个比较流行的立面造型，让小区在浦沿板块有了“断代领先”的辨识度。

园区内部配备了蓝宝石中央泳池、中央景观水系及多层次绿化组团，和眼下不限价项目示范区相比较，就差一个下沉式会所。

对口小学为滨文教育集团滨文校区或钱江湾校区，初中是滨文中学。商业主要是3公里外的滨江宝龙城，滨江天街也是选项。

总之，这是年轻受众喜欢的居住氛围，而总价五六百万的预算，填补了眼下新房的空白，得到滨江区这一带初改客群的认可。

观晖美寓与江映云邸、咏滨名邸、揽晖美寓、伟星滨望等盘一起，组成了“浦沿限价盘天团”，其限价在4万-4.2万元/㎡间，采用公建化外立面，建筑立面是铝板加大面积玻璃。

因为提前交付，观晖美寓拥有先发优势，赢了卡位战，加上不俗的交付品质，这是观晖美寓脱颖而出，成为香饽饽的原因。

PART 3

两三千套次新房集中交付，是二手市场开卷的发令枪，还是由于自住客占比高，有限的投资客翻不起浪花，几个盘之间相安无事，各得其所。

就像申花板块，馥香园固然是一棵大茂盛大树，但星瓒颂锦府后来居上，四五月的成交量弯道超车。

申花这一波行情，发轫于2月初的馥香园交付，很少见7万+项目裹挟着摧枯拉朽的势头，迅速达成“百套易主”；然后预交付的星瓒颂锦府完美接过接力棒，由于细分市场的差异，成交量120多套甚至反超馥香园。

星瓒颂锦府实景图 住浙网摄

这两个盘大显射手，不等于说申花板块真的不卷。在馥香园的势如破竹攻势之下，后交付的申花揽云锦绣里行情一落千丈，迟迟没有成交。背后原因是综合的，譬如揽云的户型面积183-263㎡导致总价高，加上房东的挂价有点“凶”，普遍超过8万元/㎡，轻易突破了1500万总价。

据中介讲，有部分客户在看了馥香园、揽云锦绣里的小区园林、房源之后，就下单了馥香园。

所以，不卷的大前提是板块的购买力、接盘力雄厚，经得起两三个明星盘的“收割” ；投资客占比不高，能够较快消化掉浮筹“泡沫”。同时，楼盘各有目标客群，譬如通勤想住近地铁的、冲着书包去的、喜欢景观园林的，要有各自的长板和辨识度。