文/住浙网 艾维

近日，保利置业三墩项目规划公示：共规划6幢15-19层的高层和2幢六叠墅。叠墅位于地位东侧，临蓬驾桥港河，算是一线河景房；精装高层位于地块西侧，呈南北三列排布。越过规划蓬驾桥路，西面就是在建的产业重镇——集智港。

项目地块航拍图  住浙网

三墩板块上一个新盘，是2024年6月摇号的滨江·棠月映翠，精装限价36800元/㎡，项目体量较小，164套房源“一把梭”。

1、不限价后的首开

今年3月28号，保利置业以楼面价2.29万元/㎡拿下了该地块，成为了板块“地王”，随后在5月20日又趁热打铁，斩获南边相邻的面积更大地块，楼面价2.19万元/㎡，深耕态势已成。（插播一条：保利置业和在杭州开发了众多项目的保利发展，是兄弟公司，是两个不同的开发主体，因此文中用了全称保利置业，而非简称“保利”，以示区别）

研究员从多处打听，保利置业三墩项目预计今年八九月份首开。这是三墩不限价时代的首个纯新盘，也是保利置业入杭首作。

保利置业项目效果图

不限价时代，又是板块地王，又含低密产品，三墩36800元/㎡限价肯定要翻篇，那么保利置业会涨价多少？涨价后，作为主城的价格“洼地”，三墩还有优势吗？

2、配套：名校领办的预期

该怎么认识现在的三墩，和将来的城市发展红利？

眼下，这一片区居住氛围实在一般，除了直线距离2公里开外的中杭府、河滨之城，知名小区寥寥。板块主要的商业、生活配套是龙湖紫荆天街，但项目更接近蒋村，相较于紫荆天街4公里车程，开车去西溪天街、西溪银泰城更近，道路也更顺畅。

保利置业项目区位图  陈明泉制图

交通方面，快速路四通八达，且靠近杭长高速，通勤市区、出杭均方便，弊端是距离地铁有点远，最近的应该是5号线的浙大紫金港站、2号线的三墩站，大约3.6公里。平时习惯地铁出行的上班族，会是一个痛点。

图源网络

教育方面，自带8班幼儿园、18班的初中，好处是自带学校确定性强、兑现度高，不确定的是新学校的招生和教学质量，以及会由哪所名校来领办，不过西湖区名校云集，学军、求是、保俶塔、浙大附中都在区内可协调，关键是看融合后的教学质量、考试成绩、升学率，等等。

3、产业关键词：阿里云、云深处、集智港

因为紫金港科技城的缘故，三墩发展空间主要依赖互联网、数字经济，AI时代也有一席之地。阿里云总部已落地，并跑出多家“独角兽”，譬如“六小龙”之一云深处，其总部就在三墩紫金梦想广场。

此前，《新闻联播》曾给了杭州6分钟的浓墨重彩亮相，在这个“杭州坚持科技创新引领”的专题报道中，打头的就是云深处四足机器狗昼夜不停奔跑测试的画面。此外，西湖区首家脑机科创型企业领脑科技在紫金港科技城辖区内顺利注册并开展运营。

测试中的四足机器狗  图源网络

高德显示，从保利置业项目到紫金港科技城所在的云创镓谷大约4公里，距离浙大紫金港校区西门，不到3公里；距离紫金梦想广场，2.3公里，车程仅8分钟。

保利置业项目对面就是集智港大楼  住浙网 摄

项目一路之隔是建设中的集智港，《杭州日报》这样介绍：

集智港项目位于紫金科创未来社区中部，占地约27.55亩，致力于生产各类平衡机、电机智能生产设备、超级感知处理平台等智能装备产品；产品覆盖家电、汽车工业、航空船舶、高铁、军工等应用领域。

当然，靠业缘客群拉动楼市行情，很难。

一件件案例表明，房价要往上走，除了牛市周期，地铁+学区是硬通货，产业园的带动作用有限。这么说吧，它是房价上涨的必要条件，并非充要条件。

火热出圈的DeepSeek也不能凭一己之力，把汇金国际周边像武林国际的房价托举到杭州壹号院的水平；老余杭菜鸟新园区边上，连绿城的次新都破发了。

4、板块仅见的叠墅

保利置业项目规划了三墩稀缺的叠墅，还是一线河景，虽然蓬驾桥港是条不起眼的支流，总是实在的河景房。

项目高层和叠墅分东西区排布，叠墅靠西，沿着河景。意味着：在断供了1年多之后，三墩迎来了6F叠墅。 

蓬驾桥港  住浙网 摄

步行主要入口位于项目北面的西园九路上，附带下沉式庭院设计。本项目的架空层为4.3米，室内层高3.05米，但没有抬高做地上车库，不知道复盘后，会不会在南边的姊妹盘上做出来。

作为板块首现，两幢6F叠墅凸显保利置业项目的标杆维度，进而抬高整盘甚至板块的改善气质和市场价值。作为主城低密项目，且供应量小，保利置业三墩项目肯定会涨价。

相比限价36800元/㎡，作为“高低配”中的精装高层，首开均价拉高到3.9万-4万元/㎡，试水后视市场反响而调整，是保利置业大概率会采用的招数。

此前，勾庄的中建玉湖之星涨价1400元/㎡（车位有优惠），首开138套，当天售罄；绿城岸芷丁香首开112套，顶着56265元/㎡的均价（比润百合的49970元/㎡提高约6300元/㎡），售罄； 华润望云润玺涨了约3100元/㎡，首开114套同样选房当天选完。

涨价7500元/㎡的华润之江项目、沄璟文华轩推124套，报名人数达4倍多，当天罄是大概率的事。

如此多的案例，说明杭州改善客群，已经接受了主城或第三中心好房子涨价的现实，这对于主城新项目涨价后的市场去化，做好了说服和铺垫。

保利置业项目涨价后有自己要克服的痛点，譬如拉高产品力，争取云城板块的客户（后期也会涨价），增强“书包”的说服力，等等。

保利置业项目实拍  住浙网 摄

另外，周边的二手房像金地自在城，曾经冲高到过5万元/㎡，交付后的棠月映翠，因为滨江的品牌和相对小盘，二手房价预期在4.5万-5万元/㎡间，打着“好房子”印记的保利置业项目，首开摸下4万的边，市场接受度的基本盘是在的。

当然，等到八九月份，或有全新政策的实施，市场呈现怎样的热度，拭目以待。