杭师大地块出让指标
| 地块编号 | 杭政储出[2013]77号 | 杭政储出[2013]78号 |
| 地块名称 | 西湖区（翠苑单元FG03- R21-05地块） | 西湖区（翠苑单元FG04-R21/B1-01地块） |
| 地块四至 | 东至翠苑单元FG04-R21/B1-01地块，南至规划道路，西至翠苑新村二区、翠苑单元FG03- B2-10地块，北至余杭塘河 | 东至规划道路，南至规划道路，西至翠苑单元FG03- R21-05地块，北至余杭塘河 |
| 用途 | 住宅（设配套公建）用地 | 住宅兼容商业用地（商住比3：7） |
| 总用地面积 | 39965㎡（60亩） | 13876㎡（21亩） |
| 出让面积 | 33785㎡（51亩） | 11764㎡（18亩） |
| 划拨面积 | 6180㎡（9亩） | 2112（3亩） |
| 可建面积/㎡ | 84462.5 | 47056 |
| 住宅建筑面积/㎡ | 84462.5 | 32939 |
| 商业建筑面积/㎡ | / | 14117 |
| 容积率 | 2.5 | 4 |
| 建筑密度 | 30% | 30% |
| 绿地率 | 30% | 30% |
| 限高 | 90米（幼儿园15米） | 90米 |
| 起价/万元 | 155428 | 74269 |
楼面起价
（元/㎡） | 18402 | 15783 |
49%溢价率
的总价 | 231588 | 110661 |
49%溢价率
的楼面价 | 27419 | 23517 |
| 其他要求 | ①90/70；②地块北侧、西侧规划绿化2802㎡、规划幼儿园用地3378㎡由竞得人同步建设，建成后无偿移交相关部门 | ①住宅90/70；②商业建筑面积应相对集中不得对住宅产生干扰；③地块北侧规划了2112㎡绿化由竞得人同步建设，建成后无偿移交相关部门 |
文/ 好地研究院主管 方晓泉
继华家池、蓝孔雀之后，杭师大地块是今年杭州土地市场上第三宗备受瞩目的地块。【各方点评：杭师大68亩宅地】
杭师大地块位置图
好地研究院综合分析认为，杭师大地块的优势明显，表现在：
第一，地段极佳、中高端楼盘多、居住氛围浓厚
杭师大地块距武林广场约4公里，既是市中心，又属于老城西，还是传统文教区，可以说位置属性极佳，地段价值超过了市中心板块其他区域，如华家池。
在这一区域，汇集了众多中高端楼盘，如曾经的“地王”雅戈尔御西湖、滨江·金色蓝庭、金都·城市芯宇、华浙·银马公寓等。
杭师大综合体区位及周边项目
第二，交通便利、紧邻地铁站
杭师大南临文一路、东西两侧分别和教工路、学院路相邻，沿文一路往东1.2公里即到达莫干山路，沿学院或教工路往南2公里内先后到达文二路、文三路和天目山路。
同时，地块距地铁2号线学院路站约600米，距离适宜。
第三，配套丰富
杭师大周边3公里范围内的商场、购物中心、写字楼密集：已开业的配套包括银泰城、物美、世纪联华、华润万家、印象城、黄龙沃尔玛等；正在建设的配套包括远洋大运河商务区以及绿地中央广场。
第四，地块属性好
地块之上原为学生宿舍及操场，没有工业用地遗留的隐忧。
第五，噪音小，南北双景观
地块的具体位置，和主干道文一西路及学院路并不紧邻，噪音干扰小；地块北侧为余杭塘河，南侧为大型绿地，景观配套好。
最后，杭州市中心尤其是老城西新房甚少，杭师大项目的客群将会很广，开发商在项目销售上将不会有压力。
同时，两宗地块也存在一定劣势：
首先，杭师大地块受90/70限制，大户型比例不高，对于改善型客群的吸引力不够。
其次，住宅地块的中间需要配建一所幼儿园，打破了地块规则的形状，将给项目的规划设计造成较大难度。
第三，商住用地不靠主干道，对于商业部分来说，位置较显偏僻，较难聚集人气。
第四，两宗地块东面为保亭社区的农居，若无法顺利拆迁，将影响地块的出行以及居住环境。
价格点评
杭师大地块最大的特点是市中心的稀缺性，与该地块最近的在售项目是雅戈尔·御西湖，其均价为4.5万元/㎡，如果按5000元/平米建安成本（因地块靠近老小区，地下工程的施工成本会相对较高，同时需要配建一所幼儿园）、12%的税费、3%的营销等综合费用、10%的合理利润，资金成本10%，杭师大77号地块的地价最高不应超过2.7万元/平米。而77号地块的楼面价为1.84万元/㎡，溢价49%恰好为2.74万元/㎡。
综合近期市场因素，好地研究院认为杭师大地块极有可能拍到最高溢价。
竞争格局分析
两宗地块的总起价23亿，如果均溢价49%，总价将达34亿，和世茂在华家池拿地的价格接近。其中宅地总价较高，由于78号地块形状狭长，竞得者最好一起拿下，这样对报名开发商的资金要求比较高，将以大鳄为主。
好地研究院预测，杭师大的竞争者以争夺华家池的班底可能性较大。
同时，今年以高溢价入杭的大鳄，或将加入争夺战，恒大、合景泰富等均有实力拿下杭师大。
此外，仍有许多还未入杭，但已经虎视杭州市场许久的外来房企们，都有可能参与。
但是，由于高总价地块，周转率相对较慢，今年以来，市场并不热衷，届时也可能出现相对平淡的格局