运河新城A-R21-11地块指标

文/ 好地研究院 方晓泉

杭州主城区最北部拉开了土地供应大潮：继桃源新区今年连续成交两宗宅地之后，与之相邻的运河新城首宗宅地也已经挂牌，楼面起价仅4690元/平米。

地块位于运河东岸、康桥路以北，编号为杭政储出[2013]91号——拱墅区（运河新城A-R21-11地块），地块坐落为东至顾扬路，南至安潭路，西至康兴路，北至郁世门路，出让面积5.3万方（合80亩），容积率2.5，可建面积约13.4万方，起价62644万元。

地块位置及周边项目

■ 好地研究院分析，地块具备了一定的优势，体现在规划、交通，以及教育配套等方面。

第一，规划起点高：地块位于杭州市大力打造的运河新城，同时融合杭州市“东动、西静、南新、北秀、中兴”城市新格局中的“北秀”，具有高起点规划。

第二，建设进展快：地块位于正在大力建设的运河新城北部居住中心板块内，区块内配套设施正在有序建设中。运河新城将以运河文化为依托，建设成为集商务居住、创业、生态、文化休闲及体育功能于一体的城北城市副中心。随着运河综保工程的推进，各类配套设施的建设趋于完善。

第三，交通便利：地块与上塘高架距离2公里，距绕城高速崇贤出口2公里，距崇贤客运站3公里。进市中心可走康桥路进入上塘高架，行车时间20分钟，也可走地面道路，从康桥路拐入拱康路一路向南至石祥路进城，路况良好，与市中心的交通非常便捷。

第四，教育配套完善：地块紧邻在建的杭州红缨幼儿园和杭州外语实验小学，两所学校将于2014年9月投入使用并计划招生，北侧500米则为杭十四中康桥新校区，已于2011年开学。此外，周边还规划占地3.4万方的大型综合体育设施项目及占地40亩的市级以上医院，区域配套正日趋完善。

第五，地价处于洼地。地块楼面起价为4690元/平方米，是目前拱墅区范围内楼面起价最低的地块，仅仅略高于相邻的余杭崇贤新城的宅地楼面价。而相邻的桃源新区、运河西侧北部新城的楼面价均已经突破8000元/平米。

■ 同时，地块也面临短期配套不足、紧邻工业区、紧邻铁路、区块需要长期建设等多方面的挑战。

首先，商业配套不足：运河新城的商业配套还没有进驻，需要依靠周边的板块如祥符万达广场、杭州新天地、亿丰综合体（农副物流以及崇贤）等来支撑。

其次，紧邻工业：半山电厂距地块1.5公里，近几年无搬迁计划，几个冷却塔对初到该区域的人的视觉冲击确实比较大，但是冷却塔冒得不是烟而是水汽，另外，半山电厂现在的发电燃料主要为天然气，污染问题不大。

再次，临近铁路：地块北侧为宣杭铁路，有一定的噪声影响。

最后，面临长期建设：运河新城的建设刚刚启动，地块将一直处于长期建设的大环境中，居住氛围将受较大影响。