摄像及视频制作：沈琦玮 时间：2013年12月13日

文/好地研究院 方晓泉

12.13三墩宅地争夺战，是主城区今年卖地的结束，但也是新一轮土地大戏的开始。【直播回顾】

本次出让会有以下三个特点：

1、参与三墩宅地的开发商本地只有中天和金地参与，在最高溢价35%之后，以新入杭的房企争夺为主，而今年杭州土地市场上的常客，包括万科、滨江、中海等均未现身，也许是意在即将出让的萧山城区宅地和申花雅戈尔等地段更好的地块。

2、三墩板块地价创下新高，该地块位置条件逊于港中旅三墩项目，但楼面价比港中旅实际高出约3000元/平米。

宝嘉击退奥克斯、融信、景瑞、中天等实力房企，以139325万元加9000平方米保障房配建面积竞得，楼面价为12044元/平方米，溢价率为35%。扣除9000平米的配保面积，宝嘉拿地成本约为13060元/平米。

3、主城区土地出让实行了新规：溢价率上限从49%降至35%。本网研究员了解到，这一新规，在本月初运河新城宅地出让时开始实行，只是大家房产溢价19%就拿了地，新规没有得到体现。而三墩宅地成为了第一宗溢价率达到35%就开始竞拍保障房面积的地块。

从本次出让会可以看出：

1、 新入杭的开发商，普遍选择了深耕。宝嘉、奥克斯、景瑞、融信，都是新入杭不久的房企，在这场出让会上表现出了快速深耕杭州的决心。

其中奥克斯与宝嘉竞夺至最后一轮，拿地意向非常强烈。

扣除9000平米的配保面积，13060元/平米的拿地价格已经非常之高。三墩板块的金地自在城虽然位置不如该宗地块优越，精装修售价仅约17000元/平米；比该宗地块位置优越的申花板块二手楼盘万家花城，价格约25000元/平米，新盘滨江紫金府约25000元/平米。

因为附近最近没有新盘开出，可比对象缺失。假设项目售价能达到20000元/平米，减去建安成本4000元/平米，资金成本10%（1306元/平米），税费按12%（2400元/平米），在不计算利润的情况之下，地价不高于12300元/平米才能不亏损。显然，以13060元/平米的价格拿地，想实现盈利，压力不小。

2、 优质地块，是开发商争抢的热门。三墩地块体量大、临水、学区、紧邻浙大，优势明显。相反同日出让的钱江科技城宅地撤销出让，体现了当前土地市场冷热不均的局面。

3、 金地和中天，作为自在城项目的合作“地主”，此次同时出现在本次出让会上。中天报价至溢35%放弃，金地则没有出手。有一种可能是，重复由中天先竞得，再与金地合作的开发模式。随着金地自在城销售去化，在该区块继续补仓，也体现出看好这个区块，深耕这个区块的意图。

因此，本次出让会，是深耕三墩的“地主”与强势入杭，意欲深耕杭城的新面孔的PK战，结局是：新面孔胜！

解读：封顶溢价率为何下调？

好地研究院认为，“封顶”溢价率下调，首要原因是今年杭州卖地额过高，地价不断创新高，需要在数字上控制出让总价及楼面价。好地研究院统计，主城区今年卖地额达841.6亿，同比上涨98%。

第二， 11月26日出台的“杭六条”的第二条指出，要 “加快保障性安居工程建设”。这一新政可以理解为要加速保障房任务的完成。

据好地研究院统计，今年随出让宅地配建的保障房面积到达了5.8万方，按50平米一套计算，约为1160套，相当于开发商无偿建设了一个中等规模的保障房小区。

新规实施有何影响？

好地研究院认为，最高溢价率降低的基础之下，最高总价也随之降低，因此会有更多开发商抱着“试一试”的心态参与拿地，结果又必然会加剧竞争。

其次，容易把价格竞争转移到配保面积。如果配保面积过大，将影响项目的品质，尤其将影响优质地块的打造。下个月出让“雅戈尔地块”，将直接受到影响。而预计即将要推向市场的“杭师大地块”，也在受影响的地块之列。

开发商点评

宝嘉

宝嘉今年多次出手，此前几次虽未拿地，但报价幅度也较高，可见其深耕杭州的决心十分明显。

奥克斯

在未来科技城高溢价拿地之后，仅隔两个月就出手，最后一轮才退出，拿地意图十分显著，可见其深耕杭州的决心也比较明显。

景瑞

今年新入杭的开发商中，深耕杭州的意图表现地最为明显的房企之一。上市以后，景瑞出手频繁，报价幅度陆续提高，但在成本控制方面较为理性。

融信

9月底入杭，以34.6亿拿下蓝孔雀两宗宅地，第二次出手在相距不远的三墩，可见其对这一板块的看好。若拿下这宗地，则其今年在杭拿地额达到48.5亿，可看出融信快速深耕杭州的决心。

中天

十分了解三墩板块，和金地合作开发的自在城销售理想，已是尾房，意图在板块内补仓。但中天不拿高价地，今年拿的两块地，都是底价拿下，此次坚持到溢价35%才退出，已经临近了底线。

合景泰富、金地

仅仅报名，均未报价。分别意图深耕杭州和深耕三墩板块，但合景泰富已经拿了两块地，并不急于争夺热门地块。金地与中天本来就是合作伙伴，中天出手，或许已经代表了金地。