执笔/ 住浙网研究员 舒旭飞 联合采访/ 赵楠

12月7日，位于滨江浦沿的万科璞悦湾迎来首次开盘，推出2、3、4、5号楼共432套房源，户型为90方和130方。其中，90方的小户型均价约2万/平方米，130方的大户型均价2.1-2.2万元/平方米。

璞悦湾首开，有三点值得重点关注：第一，这是滨江今年继龙湖春江彼岸之后，第二个首开的中等规模以上楼盘；第二，在璞悦湾首开前几天，其邻近楼盘绿城巧园推出3000-4000元/平方米的大幅降价活动；第三，璞悦湾的首开成绩单，将直接影响到即将开盘的世茂之西湖定价和开盘策略。

那么，璞悦湾此次首开究竟成绩如何？是否受到巧园的降价影响？

>>绿城巧园直降4000 或因万科璞悦湾将开？

一问：首开去化九成？七成？

璞悦湾首开选在了位于滨江的福朋喜来登酒店三楼宴会厅，下午两点钟开始。住浙网研究员下午1点到达现场的时候，里面已经坐满了人，还有不少人站着，宴会厅外面也是挤满了人。

据本网研究员粗算，开盘现场大约有800个座位，加上一些站着的人，璞悦湾首开到场客户，应该在900人左右。考虑到每组客户很多会有两到三个人，初步估计，大约有500组左右的客户到场。此前，璞悦湾对外宣称有700组以上的认筹客户，按七成的到场率，正好500组左右，应该是比较合理的。

等待摇号的购房者们 （摄影 赵楠）

开盘结束后，据开发商对外公开的数据，当天热销九成。对此，某在现场观察的业内人士认为，为了让数据好看一些，开发商通常会对销售结果进行一定程度上的夸大，这个数据可能有一些水分。

据本网研究员现场观察，到下午三点半的时候，选房已经接近尾声，璞悦湾的销控表显示，大约预定了210套左右，去化率在五成。此时目测，原本座无虚席的宴会厅里，已经只剩稀稀拉拉的只剩下百来个人。就算剩下的人有七八成的选房率，璞悦湾首开当天的销售成绩，应该也不会超过七成。

那么，究竟是开发商宣称的九成？还是不到七成？按照常理，在一个月之内，大部分预定都将转为成交，届时即可见分晓。

二问：成交量受巧园降价影响？

此前，在接受住浙网访问时，某不愿透露姓名的业内人士认为，“绿城巧园降价，未必会影响到万科璞悦湾的价格，相对于小规模的绿城巧园，璞悦湾算得上是该板块一个标杆性的楼盘，它的市场认可程度还是比较高的。”不过，该业内人士也表示，巧园降价虽然未必会影响到璞悦湾的价格，但是极有可能影响到璞悦湾的成交量。

从璞悦湾当天的销售结果来看，该业内人士的观点很可能被验证。据现场接受媒体采访的万科杭州公司营销负责人表示，万科首开，销售率通常都会在八成以上。如果璞悦湾首开成交低于八成，原因之一，不排除是受巧园降价影响，毕竟，这两个楼盘这么近。

二问：中间套缘何卖得比边套好？

此次首开，璞悦湾中间套卖得比边套好。

据本网下午三点半拍摄的销控表，3号楼共124套房源，中间套62套房源，有51套被预定；边套62套房源，预定量只有14套。2号楼也是124套房源，中间套62套，预定39套；边套62套，预定只有18套。

截止下午三点半,销控表显示3号楼中间套预定了51套房源,边套预定量只有14套（摄影 赵楠）

换句话说，截止下午三点半，2、3号楼中间套的预定量，是边套的三倍。造成这种差异的原因何在？

据现场观察的业内人士分析，2、3号楼中间套全部是89方的小户型，而边套则全是132方的大户型。一方面，边套比中间套大了超过40方；另一方面，边套的平均价格，比中间套贵了1000元/平方米以上。也就是说，边套比中间套的总价，贵了100万左右。

“现场的市场，还是以刚需为主，改善毕竟是调控的重灾区，尤其是最近出台的二套房首付七成政策，对改善型需求进一步抑制。”以璞悦湾的89方为例，按2万/平方米均价计算，首付三成，只要54万左右。而132方的大户型，按均价2.1万/平方米计算，首付七成，首付款接近200万。

也就是说，大户型与小户型的首付款差异，接近4倍，“因此，璞悦湾小户型卖得比大户型好，就不让人意外”。

四问：他们为何选择璞悦湾？

“物业好不好真的很不一样，我来这里就是看中万科的物业，有一个好的物业真的太重要了！”来自滨江的王先生这样告诉研究员，他说，他之前曾买过一套房子，但是物业的不负责任让他非常不快，所以打定主意要找一个好的物业。

“你是不知道上下班高峰期从市中心到滨江有多堵，这里交通方便，这点最重要！”住在市中心，但在滨江上班的李先生表示，他选择璞悦湾，最主要的是看中了这边的交通，李先生认为，即便是开车，也免不了上下班的拥堵，但璞悦湾以后会有地铁经过，所以未来的出行应该不成问题。

万科璞悦湾区位图

研究员发现，这次的购房者中有很大一部分人群是来自滨江的，还有一位滨江的林先生告诉研究员，他是第一次买房，希望能买一个交通方便的房子，“另外我其实也是图省事，万科毕竟是精装修嘛！”

物业好、交通方便、精装修，是购房者选择万科璞悦湾的大多数原因。

五问：购房者怎么看周边楼盘？                                              

同处浦沿板块的富汇豪庭和绿城巧园离万科璞悦湾不到2公里，富汇豪庭尚未开盘，绿城巧园目前正在推出特价房和暖冬活动。

璞悦湾打出的折后起价仅18800元/平方米，在整个滨江来看并不算高，不过也有不少购房者表示璞悦湾的开盘价格有些超出预期，在滨江工作的林女士表示，“我当时以为万科的价格是一万八左右，觉得还挺便宜，结果现在看来也要两万多，那就不太划算了，现在绿城的90方只要150万呢，可惜我去看的时候已经没有了。”

据悉，绿城巧园推出的特价90方房源已于12月6日销售一空。

“其实我今天来也是先看一下，毕竟买房是大事，要货比三家嘛，富汇豪庭我还没去看，今年也不知道会不会开盘，所以暂时不考虑了，巧园的特价房是2、3层，那采光肯定不太好，高层的倒是可以考虑。”同样来自滨江的方先生这样表示。

据研究员了解，一桥边上的世茂之西湖预计本月中旬首开，起价20888元/平方米。

“我也考虑过之西湖，但是他们主打90方，稍微大一点就是140方了，他们起价两万出头，那实际价格估计都要两万五了，总价太贵了，压力有点大。”想要改善住宅的张先生表示。

六问：周边竞品怎么说？

万科璞悦湾和绿城巧园、富汇豪庭可以说是直接竞争对手，而将于本月中旬首开的之西湖也加入了竞争之列。

>>浦沿三盘PK 璞悦湾首开价格能否支撑？

“我们现在的价格在整个滨江来说都是非常优惠的，特价房活动一推出，几天时间就售罄了。”绿城巧园的销售人员这样告诉住浙网研究员，销售人员表示，这次的降价优惠一推出之后，效果非常明显。

据悉，绿城巧园的暖冬优惠活动将于12月12日结束。

而之西湖的置业顾问则认为，“我们赠送的面积比璞悦湾多很多，90方的我们赠送了将近20个平方，140方的赠送了40个多个平方，你在璞悦湾买不到这么划算的房子。”

至于富汇豪庭，工作人员表示，“我们和璞悦湾地段不一样，而且我们开盘时间还没定，所以不好比较。”