文/住浙网研究员 蔡骏

自月初公布首开销售价格以来，此前一直“杳无音讯”的东晖·龙悦湾一跃成为杭州楼市最关注的热点之一，凭借3998元/平方米的首发均价，成功击穿现阶段整个杭州楼市的价格底板，“杭州房价一夜回到十年前”。

均价3998元/平方米是什么概念？

在杭州，这是绝大部分楼盘的建安成本，而用材稍好的高端楼盘，建安成本更在此之上。这也就意味着，东晖·龙悦湾首批房源的售价，仅相当于该盘的营建费用，对购房者来说无异于“买房送地”。

对杭州楼市来说，这是市场上出现的全新现象。此前，杭州有部分楼盘，因为地价过高，曾经出现过售价低于或接近于楼面价的情况，业界喻之为“买地送房”。

让我们一起来盘点这些年杭州楼市出现过的“买地送房”和“买房送地”的项目。

那些年——杭州“买地送房”的项目

之江九里

2009年10月27日，华润置地经过24轮竞价，以27.7亿元价格竞得之江九里地块，楼面价15281元/平方米。其创下的之江楼面价纪录，至今未破。

该盘迟至2013年3月才首次开盘，此时距离拿地时间接近三年半时间。之江九里首开房源均价在1.8万/平方米左右。如果算上财务成本，这个价格，显然属于巨亏。

2013年的杭州，尚且属于市场比较好的一年。因此，之江九里的“低开”，市场反响不错，当年成交了近十亿的房子。

之江九里实景图

不过，随着2014年杭州楼市转冷，之江九里重归沉寂。今年1到5月份，该盘仅成交46套房源，月均不到十套。6月份，该盘突然迎来发力，当月成交170套房源，但成交均价只有15324元/平方米。

也就是说，在2013年3月低开的基础上，今年6月，之江九里再度降价近3000元/平方米。而这个价格，跟该盘的拿地价相当。

降价后的之江九里，是杭州“买地送房”的典型。

中海·御道

尽管没有之江九里这么“极端”，但位于钱江金融城的中海御道（原名中海·御道路一号），今年首次开盘的售价，也比较接近于该盘加上财务成本的地价。

中海御道由四宗地块组成，由中海分别于2012年10月和2013年6月竞得，累计土地总价高达67.6亿元，计算保障房后的综合楼面价接近2.6万/平方米。

御道路一号拿地价格表

中海御道迟至今年10月才第一次开盘，距离该盘拿地时间差不多三年时间。即便中海在业界以低资金成本著称，保守计算，中海御道累计财务成本，应该也有10%左右。也就是说，中海御道加上财务成本的地价，接近2.9万/平方米。

据悉，中海御道首开房源的售价在2.8-3.2万/平方米。这个价格，基本上接近该盘加上财务成本的地价。

中企·艮山府？

尽管还没有开盘，但以当前市场价计算，中企·艮山府（原名中企·御品湾）的亏损幅度还要大于中海·御道。

2009年平安夜，本来是杭州本土大鳄绿城志在必得的杭政储出（2009）101号地块，最后阶段被冲出来的黑马——来自上海的老牌地产国企中华企业以总价28.1亿竞得，楼面地价18206元/平方米。

中企艮山府鸟瞰图

艮山府拿地已接近整整六年，至今尚未开盘。如果按照保守的5%年化资金成本计算，该盘加上财务成本的地价，已经超过了2.4万/平方米。而目前，距离该盘最近的在售项目德信大家·钱江府，成交均价不到2万/平方米。

尽管艮山府位置较钱江府稍好，但也绝对不至于有4000元/平方米的差距。也就是说，按照目前的市场价来说，艮山府能够成交的价格，也将低于该盘加上财务成本的地价。

“买房送地”的楼盘也出现了

东辉龙悦湾

东晖龙悦湾位于余杭区超山板块，由来自广州的房企东晖地产打造，产品由别墅和公寓组成。2012年7月12日，东晖地产以总价3.94亿元拿下余杭超山两宗宅地，首次进驻杭州，两宗地块楼面价分别为1522元/㎡与1569元/㎡。

东晖龙悦湾效果图

直至今年9月，东晖龙悦湾才“突然”亮相，期间市场上一直没有关于这个项目的消息，而在11月更是公布了令人震撼的信息。

11月4日，东晖龙悦湾正式公布首发价格：起价3388元/㎡，均价3998元/㎡。要知道这个价格，创造了超山板块乃至整个杭城的价格新低。此前，超山在售的龙湖香醍溪岸公寓售价要6000多元/㎡，更靠北的野风·启城的在售均价也超过6000元/平方米。

以建安成本3500元/平方米计算，加上税费和财务成本，保本房价在6129左右，那么从本次龙悦湾所公布的价格来看，购房单单只出了造房子的钱，而地价相当于东辉附赠，这对于购房者来说无疑是一次“买房送地”的大回馈。

由东晖龙悦湾花费巨资5000万开凿了杭城罕见的约0.5公里的塞纳河

该项目不仅仅在价格上做足了文章，在产品打造方面也是亮点颇多。首先是聘用绿城东方设计院为其操刀，设计了245套“法式小独栋”，从选材到制作，从方案到成品历时三年，现已全部结顶，在园林方面更是斥资5000万打造了一条500米长的“塞纳河”，在户型上也有105-1435㎡多种选择，而为了便利业主生活，东晖还专门拔掉了两幢高层住宅规划用于自建配套，打造高级会所、幼儿园、一站式超市等。

对于为何会选择如此低的价格入市，东晖龙悦湾项目负责人表示，“因为在市场上还不太知名，所以，第一次面市，我们以极大的诚意价格，来引爆市场，来引爆关注度。”