2014年2月25日,经过17轮现场竞价,中南建设击退德信、普特等对手,以总价13.4亿元竞得滨江白马湖宅地,溢价率20%。
好地研究院分析,今天的出让会有三个看点:
△ 看点一:外来房企入杭潮结束
有6家房企报名白马湖地块:中南、德信、普特、中海、雅居乐、钱江,未入杭的外来房企没有出现。
随着外来房企收手,今天出现久违了的由本土房企主导的出让会。今天出手的三家房企——中南置业、德信、普特,均是杭州本土房企。加上没有出手的钱江,今天参与出让会的房企有2/3来自本土。
今天的出让会释放出一个信号:外来房企入杭潮收尾。外来房企2013年高价拿下的项目,2014年可能获利困难,因此,他们对于杭州土地市场表现谨慎。
△ 看点二:德信持续出手
马年杭州楼市降价的发起者,德信在土地市场表现出强烈的拿地意愿。上周拿下章家坝宅地后,德信并没有停下步伐,在出让会上持续出手,可以看出其深耕杭州和做大市场份额的决心。
△ 看点三:中海何时再拿地?
尽管报名了地块,但中海今天没有出手报价。
相比万科、融创等,中海的土地储备太少,去年仅拿了一宗补仓地块,因此,进入2014年,中海的重心是拿地,其今年参与出让会的频率不减。中海依然控制拿地成本,不是较早退出争夺,就是像今天这样不出手。
而随着土地市场降温,此前一直控制成本的中海,拿地时机来了。中海会在何时何地以何价拿地,值得期待。
■ 成交价格分析
白马湖地块的可建面积为184764㎡,其中需配建18476㎡的保障房,因此可售面积为166288㎡。保障房的建安成本按3500元/㎡算入总地价,不计保障房面积,可售商品房实际楼面价为8453元/㎡。
地块可参考的项目为铂金名筑(售价16000-18000)和湖漫雅筑(均价16500),位置均较优于白马湖地块;同时,南面紧邻四季大道的中粮·云涛名苑在售13000-14000元/㎡,其位于萧山区闻堰镇,地段不及白马湖地块。因此,白马湖地块的合理房价约为15000-16000元/㎡。
以16000元/㎡的房价推算,按12个月开盘、10%的资金成本、12%的税费、3%的营销成本以及综合费用,中南的利润约5%。如果要获得10%的合理利润,房价需达到17000元/㎡。
■ 竞争对手表现
1.德信
德信在最后一轮退出,最高有效报价133100万元,和最终成交价相差1000万元,实际楼面价8393元/㎡。
2.普特
普特在第3轮退出,最高有效报价112200万元,和最终成交价相差21900万元,实际楼面价7136元/㎡。
3.中海、雅居乐、钱江均未报价