核心提要：

申花房价或迎来5万时代？

千亿级房企碰上了7万方的“迷你”项目

大盘专家碧桂园的西江月“野心” 

首开在即  西江月成检验市场的风向标

文/住浙网研究员  李永生 黄珣

在刚刚过去的6月13日，滨江联袂保利，以48.3亿总价，39509元/平方米的楼面价，竞得近江味精厂地块。加上著名的信达南星地块（已引入滨江作为合作伙伴），钱江新城因此成为全杭州第二个有两宗宅地楼面价在3万/平方米以上的区域。

第一个区域在哪里？

答案是申花。

就在不久前的6月4号，首开金茂联合体以64.1亿元，折合楼面价33106元/㎡拿下了庆隆宅地，成为申花“新地王”。这个价格，刷新了5月20日融信创下的申花地价纪录（热电厂宅地成交31404元/平方米）。

碧桂园·西江月规划为4幢18层的高层和3幢8层的小高层

值得一提的是，整个申花区域，目前在售楼盘，毛坯售价普遍在3万/平方米左右。即将首开的碧桂园·西江月，精装售价预计也只有3.5万/平方米。尽管已经经历了始于去年下半年的房价反弹，但遍观杭城，申花可能是目前惟一一个面包低于面粉价（新房售价低于地价）的区域，补涨空间值得想象。

申花房价或迎来5万时代？

按照常理，融信以及金茂首开联合体两个项目，将打造成精装豪宅，其微利售价将接近甚至超过5万/平方米。

值得关注的是，与高涨的地价相辅相成的是，今年以来，申花板块自身的利好也是连续不断。6月，随着学院北路的全线开通，自南向北连接黄龙、申花和蓝孔雀的“任督二脉”也将被彻底打通了，申花的区域价值将进一步凸显。

加之，申花一直以来都有着“杭州徐家汇”的称号，从蓝孔雀综合体、大悦城、热电厂综合体、蓝钻天成到城西银泰、印象城、五洲国际，再到北面的万达广场……区域内八大综合体环绕。

城西银泰城

不难预测，在接下去的很长一段时间里，申花将毫无疑问地成为杭州主城区价值飙升最快的区域之一。

然而，与板块热度相对应的却是略显不足的供应。

据住浙网研究员统计，目前，整个申花区域内多盘近乎售罄，还剩下黄龙金茂悦、景瑞悦西台、融信学院府、九龙仓珑玺、西宸等少量项目在售。

如果，我们以地王为中心，画一个1.5公里半径的“地王效应”核心辐射圈，我们会发现，目前只有一个新盘——碧桂园·西江月。

据悉，西江月为碧桂园申花项目，项目规划为4幢18层的高层和3幢8层的多层，总建筑面积只有72816㎡。 

千亿级房企碰上了7万方的“迷你”项目  

总建筑面积72816㎡是一个什么概念？

整个项目的体量只有7万多方，28亩，300多户，超级迷你型的一个楼盘。

更有意思的是，西江月背后的开发商却是“福布斯全球上市公司500强”企业——碧桂园。2015年，碧桂园的销售业绩是1402亿，名副其实的千亿级房企，仅次于万科、恒大、绿地、万达、中海和保利，排名全国销售金额第七名。

另一组有趣的数据显示，目前碧桂园开发的楼盘已经超过了300多个。在马来西亚，碧桂园还开发了总面积高达3万亩的“森林城市”项目，并迎来了全世界的瞩目；然而，西江月项目却只有28亩，对比之下，反差感如此强烈！

在马来西亚，碧桂园开发了总面积高达3万亩的“森林城市”项目

一个能开发3万亩项目的千亿级房企，面对一个只有7万方体量的超级迷你型项目，会投入多大的人力和物力呢？

据悉，从西江月项目拿地到案名发布会（首次对外亮相），一共经历了整整203天，203天意味着什么？碧桂园的要求是，从拿地到开盘，不能超过90天，可是西江月项目却远远超过了。

对此，碧桂园浙江区域负责人曾表示，为了做好西江月项目，碧桂园集团所有资源，包括集团设计院的院长都亲临了学院路项目，集团设计部也亲自去视察、考察，亲自操刀，跑遍了杭州100多个代表性项目，对比各种户型优劣势，最终在西江月项目中形成现在的四个主力户型——89㎡、131㎡、132㎡和139㎡。

而且，值得关注的是，西江月的整个项目全采取了精装交付。地暖、新风系统、直饮水系统一应俱全，非常值得期待。

大盘专家碧桂园的西江月“野心”  

面对一个体量只有7万方的项目，碧桂园为何会倾其所有地投入一切人力和物力呢？这一点，从碧桂园进入杭州的轨迹中或许可以探出一二。

2011年，碧桂园披荆斩棘闯入了杭州市场，在下沙大学城北构筑了碧桂园的第一个项目，楼面价6196元/㎡，房价却只有10000元/㎡不到，想要打造五星级的家。

然而，5年来，随着杭州碧桂园项目的接近尾声，碧桂园也逐渐在杭州市场上销声匿迹。直到2015年，碧桂园一口气拿下了学院路和钱江世纪城两宗地块，市场对碧桂园的关注度才重新点燃。

所以，碧桂园西江月是碧桂园进入杭州主城区所打造的第一个项目，它的背后是“碧桂园需要在杭州树一个标杆之作”的“野心”。

那么，这个标杆之作究竟能打造成怎样呢？6月9日，随着碧桂园西江月现场售楼处的首次亮相，碧桂园·西江月杭州情怀藏品馆、智慧3.0家居体验馆、89㎡和131㎡五星样板间终于揭开了神秘面纱。

碧桂园西江月样板房

其中，89㎡三房两厅两卫的户型，三面采光，餐厅客厅的开间达到了5.5米，并且还配置了颇具气场的大尺度飘窗，南向两处卧室的开间均在3米以上，配上北向书房、两个卫生间，功能布局合理，实用性较高。

在131方四房两厅两卫的户型中，亮点也十分抢眼。开门处设置了豪宅中常采用的玄关，做到动静分离，三开间朝南面宽约11米，三处卧室开间均在3米以上。该户型的厨房空间较大，U型厨房设计，让烹饪成为非凡享受。

从样板房来看，碧桂园西江月的户型可谓是竞争力十足。 

首开在即  西江月成检验市场的风向标

如果不出意外的话，碧桂园西江月将会在6月中下旬首开。

碧桂园西江月将会在6月中下旬首开

从开盘的时间上来看，碧桂园西江月入市的时机选得很对——

首先，“地王效应”还在持续——

碧桂园西江月将成为继申花板块“两周内，两刷地王”事件之后，区域内第一个首开项目。而且，碧桂园也是目前距离这两宗“地王”最近的新楼盘——直线距离大约只有1.5公里，“地王效应”带动下，碧桂园西江月的定价也将成为一大看点。

其次，申花板块内的在售楼盘，目前涨幅颇大——

纵观整个申花板块目前的在售项目，不难看出自去年以来，申花就一直处于上升阶段，到了今年区域价值更是加速飙升。以蓝孔雀板块为例，15年12月首开的融信·学院府，目前报价已达2.6-3万/方，与开盘时2-2.4万/方的售价相比，已大涨6000元/方。

与热电厂地块距离最近的黄龙金茂悦，同样在去年12月加推7#楼时，89和128方户型价格为2.6-2.7万/方，如今均价已超3.5万，涨幅近10000元/㎡。

第三，就在6月14号，备受关注的学院北路也开通了——

学院北路的开通意味着连接申花、黄龙和蓝孔雀的“任督二脉”被打通了，一条学院北路串起了杭州12大综合体，届时，让人期盼已久的“杭州徐家汇”也将真正成型。

随着申花与黄龙之间距离的拉近，申花的房价势必也会朝着黄龙商圈靠近，而目前，黄龙商圈丽晶城、枫华府第等二手房的均价大约在3-5万之间。

对此，有业内人士表示，在这样的诸多背景之下，碧桂园西江月的首开也将成为检验市场的风向标。

那么，碧桂园西江月的首开情况究竟会怎样呢？让我们拭目以待吧。