编者按：
截止7月15日，杭州十区显性库存22010套，按上半年去化速度（7960套/月），只够消化2.7个月；杭州八区（不含富阳、临安），仅14485套，则仅够消化2.3个月。
难道，2个多月后，杭州真的要无房可卖了?
其实不然，去年杭州十区共出让108宗涉宅用地，建筑面积高达1160万方，但仅有11个项目首开。其中从G20之后出让的那些楼面价3万以上的项目更是无一上市？
那么，这些项目集中在哪里？为什么迟迟没有上市？是限价原因，还是高价项目的市场并不理想？
今天推出的是第一篇：【杭州库存观察①】3万以上地块无一上市，集中在哪些板块？
G20后出让的楼面价3万以上项目分布图
核心提要：
3万+地价需要卖多少才能保本？
楼面价超3万的项目卖得怎么样？
那些楼面价超3万的项目集中在哪里？
文/住浙网研究员 杨丽琼
3万+地价需要卖多少才能保本？
先来做一组测算，当土地楼面价超过3万时，房子需要卖多少才能保本？
根据住浙网测算，保本房价=(30000*1.07+4500)/0.85=43059元/㎡（精装）。
【测算公式：保本房价=（地价*1.07+4500）/0.85（4500元为建安成本）】
也就是说，当土地楼面价超过3万时，精装房子必须卖到43059元/㎡才能保本，如果要想赚取一点利润，房价需要超过4万5。
纵观目前杭州房产市场，能够支撑超过43000元/㎡（精装）的板块，大抵也就市中心、钱江新城、申花、西溪等市心板块。
楼面价超3万的项目卖得怎么样？
目前杭州市场上，共有6个楼面价超过3万的项目在售，且都为2016年9月30日前出让的土地，如下表所示。
其中钱江新城占了两个，申花占了3个，地王项目凤起潮鸣位于市中心。
从六个项目的市场销售情况来看，市场对于这样的价格接受度较好。
最早开盘的为首开杭州金茂府，领出的房源去化率为98%，基本上开盘都能售完。滨江保利翡翠海岸之所以去化率只有68%，只是因为6月29日领出的210套房源还未开盘，如果不算这210套，则去化率也为100%。
凤起潮鸣效果图
相对而言，凤起潮鸣的去化率最低，而剩余没有卖出的主要是酒店式公寓和200方以上的大户型，毕竟总价在那里。
价格方面，以楼面价最低的融信公馆·ARC来看，其保本房价为44826元/㎡，而其售价为47029元/㎡，可保证一定的利润；楼面价最高的风起潮鸣，成交均价最高，但从绿城的品牌及地段来看，这样的价格市场接受度也还可以。
这些高端项目之所以去化率较好，一方面是因为项目本身所在的区位稀缺；另一方面项目的定位高端，品质过硬。
那么，那些超过3万+楼面价的项目集中在哪里？
那些楼面价超3万的项目集中在哪里？
以G20为契机，杭州的发展速度有目共睹，也一度让土地市场为之疯狂。
从2016年9月30日到2017年9月30日，杭州共出让了17宗楼面价超过3万的涉宅用地，除掉4宗需要现房销售的项目，这些项目无一上市，如下表所示。
2016.9.30-2017.9.30杭州楼面价超3万地块
抛开2018年出让的13宗超3万地块以及需要现房销售的4宗地块，杭州高价地住宅总体量还有134.76万方，其中大部分集中在主城区。
其中城东新城占比最高，四宗高价地，三宗已经公布了案名，分别为首开东城金茂府、三湘印象·森林海尚和世茂钱塘天誉。
整个城东新城目前没有任何新房，目前板块内的二手房早已超过了4万。如曙光之城已经卖到了46939元/㎡，万科中央公园卖到了42261元/㎡。
三湘印象·森林海尚效果图
以楼面价最低的三湘印象·森林海尚为例，其保本房价为46042元/㎡，也就是说板块迈向“5万+”已成必然趋势。
然而城东新城还未有5万+的项目，谁是第一个？
世茂钱塘天誉效果图
从去年年底就预计开盘的世茂钱塘天誉至今未开，究其原因还在于定价难以确定。有消息称东城金茂府预计将于7月底首开，是否能成为第一个城东新城的5万+项目？
钱江新城的两个项目金隅中铁诺德·都会森林、保利滨江·上品楼面价均超过了4万，保本房价将超过6万，根据目前周边房价来说，如果项目品质定为高端，还是可以承接这样的价格的。
申花的两个项目也同样有着超过4万的楼面价，申花也是目前的高端住宅集中区。如果地王项目沁园首先开盘，对于板块步入房价步入6万+将起着先河作用。
另外，滨江、拱宸桥、下城北的项目还未公布案名。
融信·杭州世纪效果图
此外，萧山市北那两宗在2017年年初引起轰动的高价地，虽已公布了案名，为恒大悦龙台、融信·杭州世纪，但也一直未开盘。目前板块内的融创·望海潮均价才31820元/㎡，几乎与这两宗地的楼面价持平，如何突破，卖出高价，应该是摆在两个项目面前的问题。
据了解两个项目都规划为高层，但户型面积都很大，一个是172-360方，一个是115-360方，走高端改善路线。
一方面，政府限价，一方面开发商需要生存，这些高价地何时入市，还要看限价与市场之间的博弈？