文/住浙网 艾维
昨天杭州出台楼市“杭七条”，其中有一条强调推动高品质住宅供应，完善出让地块周边配套，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品，更好满足人民群众对“好房子”的多元化需求。
杭州正通过供给侧的改革，来做到“增量优化”，而且已经在做了。据好地讯，西湖区蒋村的一块商业用地，近日公示了“商改住”。2017年6月之后再无宅地供应的西湖区蒋村，就这样挤出了一块容积率仅1.01的低密地。
规划项目位于杭州市西湖区蒋村文新单元内，东至崇仁路，南至晴川街，西至弘德路，北至文一西路南侧防护绿带，总用地面积8.0公顷。
地块位置图（来源：好地大数据）
PART 1
原XH0203-01地块用地性质为商业/机关团体用地，现将该地块调整为三宗子地块，分别是：
XH0203-01（1）地块，为文化用地兼容城镇社会服务设施用地（A2/Rcs），用地面积2.02公顷，容积率1.9，建筑密度35%，绿地率35%，建筑高度36米（限）；
XH0203-01（2）地块，为中小学用地（A33），用地面积2.44公顷，容积率1.0，建筑密度30%，绿地率35%，建筑高度24米；
XH0203-01（3）地块，为二类城镇住宅用地（R2），用地面积3.55公顷，容积率1.01，建筑密度32%，绿地率30%，建筑高度15米。
PART 2
本周三，研究员到现场探营该地块。场地外围有绿色围挡，路口是一个停车场，走进去可看到，内部切分成三块，—部分为驾校所用，有学员练车；一部分为足球场和停车场，另一部分荒着。地面平整，稍作修整就可以出让。
住浙网 摄
该地块位置相当不错，堪称蒋村核心。 地块东北侧就是杭州保俶塔实验学校（西溪校区），南侧约300米处就是5A级景区西溪湿地，直线2公里范围内还有西溪天街、西溪银泰、地铁19号线西溪湿地北站、西湖区文体中心等等，配套醇熟，没有短板。
“商改住”后宅地容积率1.01，且建筑高度不得超过15米，做成上下叠的叠墅产品可能性较大，甚至不排除联排。经计算，这宗地块体量约3.6万方，假设开发套均200㎡的产品，只有约180套房子。
近西溪湿地的低密，假如遇上一家品质开发商，在产品力诚意拉满，“拼社保”难免，甚至可能会限售五年。这块地在主城区，仍会限价。
中杭府实景图
至于价格，可以拿中杭府叠墅来做参照。2021年10月，中杭府“一把梭”，其中高层面积约160-245方，均价4.7万/方，叠墅面积约231-236方，均价6.2万元/㎡，吸引了约5000多购房者登记，甚至有A类人才出现，最终触发拼社保，入围3275组家庭，有房家庭社保拼至152个月，整体中签率11%。
本项目位置相对中杭府距离地铁、西溪湿地更近，区位更核心，预计均价或会超过6.2万元/㎡。
PART 3
蒋村品质人居项目颇多，像西溪诚园、河滨之城、中杭府、蝶园等，加上地铁、学校、商业综合体齐备，目前的西溪诚园、中杭府二手房价基本在6—7万，就算是行情不好的时候，河滨之城也能卖到5.5万＋，是二手市场为数不多的6万+板块。 新房市场自从葛洲坝龙湖中杭府售罄之后，再无新供。且区域规划已明确那是蒋村最后一宗供应，因此，这一次“商改住”核心宅地的惊喜指数相当高，城西不少等待锦绣公馆现房的改善，已经悄悄把房票转移了方向。
杭州的自带稀缺属性的低密，像运河畔的江南里，庆春门里的凤起潮鸣，江河汇板块的凤起钱潮合院，是能够穿越周期的产品。
即便是行情下行寒风劲吹，这类市中心低密高端改善产品的保值能力相当突出。江南里的合院很少挂牌，偶尔出现在法拍上，成交价多超过六七千万。同样，凤起钱潮的合院的议价能力，远超同小区的精装高层。去年12月，该小区一套低密合院上了阿里法拍，吸引了8人报名，经过181轮竞价，最终以3780万元成交，折合单价15.4万元/方。
由于主城区的低密地块稀缺，叠墅产品开始落子到了湘湖、闲林、龙坞等板块，桂香园、云檐里、招商湘湖叠墅成为新一轮“白月光”，并获得了市场认可，快速售罄。
桂香园效果图
在富阳，低密产品也走出独立行情，富阳万达广场边上阳珀别院的排屋，打破了富阳“摇不起来”的魔咒，最低中签率仅26.56%，整体也快卖光了；绿城·春桂璟庐凭借着合院产品在富阳出圈，也是次次摇号，中签率低于50%。
因此，新房市场要敢于错位布局，在核心地段开发低密度、高品质住宅产品，满足人民群众对“好房子”的多元化需求。
蒋村开了个好头。