住浙网7月17日消息（研究员 杨丽琼） 今天，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，通知自发布之日起实施。

一、自持管理办法直接影响了多少亿的土地

管理办法第二条比较引起市场的关注，此前，在一些有自持比例的商住项目中，关于自持部分到底是商业还是住宅，没有做出明确的规定。

一般而言，商业的价值低于住宅，如果住宅部分可售，把租赁自持部分留给商业，是房企将自持项目利益最大化的方案。此次管理办法规定“自持商品房屋应全部为住宅”。

这一规定未来将大大提高自持项目的成本。如果对此前成交的地块按照这个规定做一个计算，影响到的自持金额大概有多少呢？

据好地数据库，目前有商业的涉宅项目25个，占自持总项目数的27%，自持的金额为111.4亿元，占自持总金额的32.5%。

按照新规，从今天（7月17日）起，出让的商住项目，本办法作为招拍挂文件附件，按照这个文件的意思，应该是不追究以往已经出让的项目，也就是说，过去的这111.4亿不必一定要以住宅的方式自持。

好地研究院认为，这一规定，对今后土地出让的影响是：含有商业比例的涉宅地的估值将下降，地块的成交价格也将随之下降。

同时，对于“申领预售证时，自持商品房屋建设进度须达到50%”这一规定，将导致含有自持的项目的开盘时间推迟，增加了开发的成本。

二、自持金额与面积的前十名都是谁

那么，总的自持情况又是怎样的呢？

据好地数据库统计，自2017年4月26日第一宗自持地块出让以来，杭州十区至今已经成交了298宗地块，其中92宗（包括住宅、商业、商住）竞拍至上限价格并由竞配自持比例，比例为30.87%。

92宗有自持比例的地块总成交金额1633.16亿元，自持部分金额为342.26亿元（每块地的成交金额乘以其自持比例），占比20.57%。

其中，自持商品住宅67个，目前仅碧桂园·前宸府一个项目已开盘。

（碧桂园·前宸府项目简况：由碧桂园于2017年8月16日摘得，建筑面积为4.3万方，楼面价10200元/㎡，其中自持比例9%，即3896.6㎡。项目规划为小高层,高层，已于2018年6月30日摇号开盘，开盘均价为21230元/㎡，中签率为19.2%。）

在这67个项目中，首宗出现自持比例的地块，是2017年4月26日出让的桃源R21-09住宅地块，最终由联发竞得，成交总价95288万元，投报自持面积比例20%。

自持面积最大的为2018年6月5日出让的保利襄七房项目，项目同时也是自持部分总价最高的地块。整个地块建筑面积202407.2方，自持比例44%，自持面积89059方，按照楼面价28390计算，自持的土地金额为25.3亿元。

自持建筑面积前十的涉宅地块（不含纯商业地块）

自持部分总金额前十的涉宅地块（不含纯商业地块）

此外，有4宗商地，1宗商住地竞配自持面积达到100%，并出现了养老用房面积。

自持比例竞拍到100%的地块

三、《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》

如今，更多其他项目也面临着开建、销售，这些自持商品房如何建？谁来管？面向谁？新的通知相比去年8月22日发布的《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》相比有了更为明确的规定。

要点如下：

1、明确监管部门：

杭州市、区各住保房管部门将负责对自持商品房屋的监督和管理，并参与自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作。

2、自持商品房屋为住宅：

规定竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。

3、明确建设进度标准：

一是一次性申领预售证的项目，申领预售证时，自持商品房屋建设进度须达到50%；

二是分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度须达到50%。

4、租期：

租赁方面则由一下规定，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。

《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》原文

关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知

杭房市场小组〔2018〕4号

各有关单位：

根据《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场〔2017〕4号）和《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》（杭政办〔2017〕4号）有关要求，为进一步加强对企业自持商品房项目设计文件审查、预售许可（销售备案）办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节的监管，规范有关工作程序和要求，确保自持商品房屋足额建设，按期开竣工和交付，并严格用于公开对外租赁，现就有关事项通知如下：

一、市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的监督和管理，参加五个主城区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作；滨江、经济开发、大江东、萧山、余杭、富阳、临安区住保房管部门负责对本辖区自持商品房屋的管理和监督，参加本辖区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作，参加情况报市住保房管部门备案。

二、竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。自持商品房屋租赁管理相关规定作为土地招拍挂文件附件。

三、自持商品房屋及其配套设施应与所在地块商品房屋同步设计，并按土地出让合同的约定开工、竣工和交付。分期开发的项目，首期开发中应落实地块全部自持商品房屋，并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步竣工、同步交付。

四、住保房管部门应参与自持商品房屋项目的设计文件联审，重点对自持商品房屋同步设计开发、套型面积比例、相对集中布局、面积足额配置等进行审查，出具相应意见。根据方案联审意见，《建设工程规划许可证》（以下称“工规证”）及其附图应记载自持商品房屋用途、面积、位置等信息。

五、自持商品房屋项目进行预测绘备案审核时，预测绘报告中应明确自持商品房屋用途、面积、位置等信息。预测绘报告中自持商品房屋面积不足的，自持商品房屋的企业（以下简称“企业”）应按要求予以补足。

六、企业应于项目首次申请预售许可或销售备案前，凭企业营业证照、《工规证》、预测绘报告等资料向市住保房管部门申请办理住房租赁企业备案及完成杭州市住房租赁监管服务平台（以下称“租赁平台”）开户。市住保房管部门核实确认后，出具《自持商品房屋备案证明》（以下称“房屋备案证明”），明确自持商品房屋用途、面积、位置等信息。

七、住保房管部门办理商品房项目预售许可或销售备案时，应核验土地出让合同、《工规证》、《房屋备案证明》等材料，并按以下原则确认自持商品房屋建设进度：

（一）一次性申领预售证的，申领预售证时，自持商品房屋建设进度应达到50%(单独成栋的，按层计算，其它按套计算)；

（二）分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度应达到50%(单独成栋的，按层计算，其它按套计算)。

八、自持商品房屋办理验收确认前，企业应凭项目《建设工程规划核实确认书》、实测绘报告、自持商品房屋租赁方案等资料向市住保房管部门申请办理自持商品房屋租赁备案，一次性将自持商品房屋纳入租赁平台进行公开展示，接受租赁预登记, 并根据租赁预登记先后顺序、租赁申请人诚信等综合情况，合理确定拟承租人。租赁价格一经确定， 1年内不得上调。市住保房管部门核实确认后，出具《自持商品房屋租赁备案证明》（以下称“租赁备案证明”）。

九、自持商品房屋办理验收确认时，住保房管部门应根据《建设工程规划核实确认书》、实测绘报告、《租赁备案证明》等资料，对自持商品房屋实际建设位置、面积等信息进行核验，符合条件的，出具《自持商品房屋验收确认书》（以下称“确认书”）。

十、自持商品房屋应凭《确认书》，作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企业持有年限与土地出让年限一致。

十一、自持商品房屋办理不动产登记后1个月内，企业应按照原提交的租赁方案将自持商品房屋在租赁平台全部公开租赁，并通过租赁平台进行租赁合同网签，按规定办理租赁房屋登记备案手续。

十二、自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，除押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，企业不得以任何名目收取承租人其他费用。

十三、本通知自发布之日起实施。

杭州市房地产市场持续健康发展协调小组

2018年7月9日

四、92宗含自持的项目清单