本文导读：

1、市场偶发事件VS成交量 阶段性见顶信号

2、杭州人口明年过千万，特大城市红利唾手可得吗

3、明年房地产市场的关注点

住浙网研究员  艾维

住浙网、好房研究院昨天在杭州举办以“黄金时代”为主题的五周年庆暨颁奖盛典。颁奖盛典上，来自业内的大咖们畅所欲言，“亚运红利”、“做好品质”“杭州将成为特大城市”成为热词。

住浙网创办五年来，见证了杭州楼市的天翻地覆变化。从一个在全国率先降价的市场，蜕变为全国新房销售额规模第一的楼市。杭州十区商品房成交金额从1419亿跨越至4177亿，涨了近2倍；土地出让金连续两年突破2100亿元，2018年截止到发稿时，土地出让金达到2400亿元，居全国一二线城市之首。 

住浙网和好地研究院回顾了今年杭州楼市的大数据，分享了对明年楼市的展望，提出未来5年杭州沐浴三大红利——会议红利、新经济红利、人口红利，总体上各家房企依然看好杭州的市场前景。

在一片热闹之中，住浙网盘点了三组“周期数据”，提出了冷思考。

市场偶发事件VS成交量 阶段性见顶信号

颁奖盛典上，住浙网和好房研究院以原创和专业数据为出发点，对2018年杭州楼市的一些值得关注的数据做了梳理和点评，包括新房成交总额自2014年首次下跌、土地市场继续高歌猛进、住宅库存3年来首次上升，这些都发出了耐人寻味的信号。

1.新房成交总规模由涨转微跌。杭州今年新房交易略降，预计在4000亿元左右，为全国第二，仅次于上海。这是2014年来，杭州新房总成交额首次下跌。

注：2018年截止12月20日交易金额为3865.6亿元，按照12月前12天日均交易金额计算后11天，得出全年交易额约4000.5亿元。 

虽然有高价地盘因为限价的原因推迟上市，但是4年来的首次下跌，还是给出了问号：这是不是规模见顶的信号?2019年这个数字会不会继续下跌?

反过来，新房价格迭创新高，12月均价更是到了27731元/㎡。这是因为年末少数高价地项目纷纷入市，钱江新城（上城）板块备案价到了69800元/㎡，景芳三堡58800元/㎡，申花板块49500元/㎡，城东新城普遍在45500—46500元/㎡区间，拉升了新房均价。

 2.土地市场继续高歌猛进。与新房市场略降不同，土地市场还在涨，2400亿的土地出让金雄居全国首位，均价达到14103元/㎡。面粉更贵了。

3. 住宅库存自2015年以来首次上升。从好地数据库中，我们发现，2015年去库存约480万方，2016年大幅度消化库存750万方，2017年近250万方，唯独2018年这个数据上升了45.3万方。

这三组数据，透露出的信息：面粉更贵了，面包难卖动，库存量在增加。那么这只是良性市场发展过程中的偶发事件，还是阶段性见顶的信号? 

在盛典的圆桌论坛环节，景瑞地产杭州公司总经理耿俊峰认为，短期会横盘，长期仍看好杭州市场。九龙仓集团杭州公司董事总经理翟凯杰认为，未来十年，对杭州的消费需求还是比较有信心的。越秀地产华东区域公司总经理何小军更是感性地表示“杭州都不投，国内还有什么城市值得投呢?”是业内人士较有代表性的看法。 

作为一个周期性行业，房地产的起伏波动还是比较大。对于一些疑似见顶的市场信号，既不能视而不见，也不宜过分夸大，让子弹飞一会儿，多看看一些数据，也许得出的结论会更客观、准确。

杭州人口明年过千万，特大城市红利唾手可得吗

在交流中，金地商置杭州公司总经理曾明慧和浙江省信息化发展研究院首席专家、教授卓勇良均提到了杭州的人口增长。2017年杭州人口净增长28万，2018迄今净增数37万，按照这个速度，明年杭州会突破1000万人口。 

外来人口流入杭州，对于房地产肯定是个利好。而且这部分增长的人口结构也非常好，较多的是海归人才和创业型、技术型人才的流入。

在特大城市北京和上海人口出现净减的情况下，杭州这个新一线城市通过“虹吸效应”，还在不断做加法。卓勇良教授提出，通过领先指数的计算，未来五年杭州的GDP增量预计在80%-90%，基本上是翻一番，综合GDP潜力和人口红利，，以及“后峰会，前亚运”的会议红利，有理由看好未来几年杭州楼市的前景。

冷静思考，特大城市人口总量破千万无疑能把总量做大，只是楼市大发展必要条件，并非充要条件。就像东北唯一的特大城市沈阳，目前住宅均价不过1万元，道理很简单，当地的消费能力支撑不了高额房价，眼下也没有更多的外来资金去拉抬市场。杭州楼市的消费能力主要是由富裕的温台购房者、本地的改善型以及新经济红利带来的高素质人群共同撑起，未来的需求量还是比较可观。这也是几位重量级嘉宾一致看好杭州楼市的主要原因。 

成为特大城市，由此带来的“城市病”不能忽视：交通拥堵、环境污染、居住环境逼仄，等等。这些多少会影响住宅产品的品质，这样的话，轨道交通的优势愈加突出，今后几年按照地铁线路图去拿地，出现更多的TOD项目应在意料之中。

明年房地产市场的关注点

对于明年，本网观察员觉得有几个关键点要关注：

1、 高价盘上市将是2019年去化的关键。

2017年以来成交宅地（含商住）216宗，楼面价2.6万元/㎡以上的项目37个，其开盘的仅7个，30个未开盘，未开盘总建筑面积293万方。按照4万/㎡的售价计算，货值约1172亿元。 

2、销售重心从限价转移到去化

在一房难求的营销时代，开发商的工作重心是在限价格局下争取最好价格。现在大量的高价盘去化不顺，限价的效果打了折扣。明年房企的营销策略将取代争取价格，成为新一年的重心。去化速度是新一年最核心的指标。 

3、后市土地供应充沛

我们从杭州市土管职能部门获悉，明年推地的面积与今年差不多，后续地还是比较多。

考虑到杭州轨道3.0规划已经得到国家发改委批复，到2022年亚运会前，杭州的轨道交通里程将突破500公里，轨道交通占整个公共交通的比例将达50%以上。地铁一响，黄金万两。随着地铁的沿伸，杭州可推的土地面积也在不断拓展。

今年下半年地价已经微调，明年有些去化不好的板块，土地价格是否有降价的空间，同样值得关注。