板块解读|艮北:盘儿为什么这样红,仅仅是比相邻板块便宜5000块吗

本文导读:

1.艮北:盘儿为什么这样红

2.中央生活区VS交通枢纽区

3.毗邻板块的落差,不仅仅是因为均价

文/住浙网观察员 艾维

距离地铁七堡站一步之遥,越秀招商天悦江湾和招商越秀·公园1872,看名字容易猜出它们是“兄弟盘”, 招商蛇口、越秀两家相互参股,各操一盘。

1月15日,绵绵阴雨,天色灰蒙蒙,能见度并不高。观察员在九和路上,看到位于艮北新城板块的这两个盘,翠绿色的围挡隔板,洋溢着地铁的气息。这两个项目共享交通、商业、教育、文体配套,还有一个共同点:去化表现优秀。

艮北新城效果图

艮北:盘儿为什么这样红

官方资料的介绍是这样的:艮北新城得益于紧邻城东新城、钱江新城2.0的区位优势以及地铁1号线七堡站的交通优势,受到了购房者的一致认可。断供许久后,艮北新城2018年迎来了两大纯新盘的亮相,均价约4万元/平方米,摇号中签率一直保持在中上水平。板块内招商越秀·公园1872、越秀招商天悦江湾、地铁绿城·杨柳郡等项目。

目前,板块内的红盘公园1872已开房源近九成,屡开屡罄,最近加推的4、6#楼,130方以上的大户型,卖得不错。观察员从售楼处了解到:招商公园1872共有683套房源,目前已推614套,去化率接近95%。

招商公园1872现场实景图

天悦江湾 一期分三次推出504套房源,均售罄。接下去开盘的是10、11#楼,加推120套左右。一位羊姓置业顾问告诉观察员,天悦江湾总共有1260套房源,目前已推10幢504套,去化率100%。

地铁绿城·杨柳郡11月刚加推5-9#这5幢,3.8万的均价获得了30%的中签率,已完成去化。透明售房截止到今天上午的数据显示,杨柳郡4192套房源可售约153套,考虑到网签滞后及限售房的因素,以及观察员在售楼处现场了解的情况,可确认杨柳郡所推房源去化率超过95%。

算上2个多月前招商武林郡售罄的552套房源,这4个楼盘的新房供应量撑起了艮北新城整个板块,平均去化率超过95%。

中央生活区VS交通枢纽区

从2018年11月起,为了解艮北板块的整体去化,以及印证相邻板块城东新城的去化趋势,观察员去到两个板块实地踩盘不下4次,和板块内每个在售楼盘的置业顾问都有深入对话,拿回来的资料和名片就有一本书那么厚,前后还咨询了我爱我家、链家等二手房中介的观点。 

从多位置业顾问和中介的口中,得出一个结论,相比城东新城,艮北板块去化率是明显领先的。最直接的因素,艮北的均价要至少便宜6000元/㎡,换算到总价相差80万到100万,即便对于改善型购房者而言,这也是影响决策天平的重要砝码。

在天悦江湾的置业顾问羊玲玲这里,听到一个例子:杭州的某先生,典型的改善型,名下的物业均已出手,手握充沛的现金,就想挑一个自住兼有增值潜力的楼盘。在比较了城东新城和艮北的几个盘后,他最终签了天悦江湾。按他的想法,如果能够承受46000元/㎡的价格,他会再增加一点预算,跳一跳去考虑申花和拱宸桥板块,毕竟,绿城建发沁园是49500元/㎡,杭州大家首推的均价48100元/㎡。

这段时间,城东新城的几个盘去化也在持续进展中,譬如居于火车东站核心圈的金地商置·都会风华,因其95方的三房神户型,和地铁、高铁接力出行的便利,颇能打动部分商务出差一族,或父母在甬台温等地,要频繁来看望儿女的新杭州人家庭。

金地商置·都会风华现场实景图

板块内目前去化最好的是首开东城金茂府,备案均价46300元/㎡,推出的135套,透明数据显示已有65套售出。观察员了解到,实际情况要更好一些,去化率应该接近85%。落在后边的是三湘印象·森林海尚,推231套,去化率徘徊在10%,即便算上网签滞后的因素,也需要销售团队再加油了。

首开东城金茂府现场实景图

毗邻板块的落差,不仅仅是因为均价

好房研究院数据显示,2015年时,如果以申花板块为参照,艮北和城东新城不至于有今天这么大的价差。落差主要是地价的倒逼,以天悦江湾和东城金茂府为例,前者于2016年12月拿地,成交楼面价25643元/㎡,后者赶上了2017年激情澎湃的时段,楼面价达到36272元/㎡。

天悦江湾效果图

价格落差是去化表现落差的重要原因,但不是唯一原因。

艮北热销还有赖于以下几点:首先是地铁的加持,毗邻1号线七堡站,公园1872和天悦江湾是纯正的地铁盘,能靠上TOD概念;

中央生活区的定位以及成熟的配套: 艮北配套齐全,生活便利。李宁体育公园的700米的空中跑道触手可及,物美超市、规划中三甲医院也垫厚了板块配套优势,彭雅小学、采荷实验中学2019年悉数可招生,交付后住户孩子就学无后顾之忧。而且,如果开车出行,城东新城板块内的商业综合体也能辐射到。

值得关注的是,东南侧的钱江新城二期和艮北同样接壤,该区定位商务扩容区,是整拆整建的TOD区,面向全球高端品牌,依托于地铁九号线,建成后将把御道站、五堡站、六堡站、七堡站贯通成一个约40万方的“地下城”,蔚为壮观。

钱江新城二期效果图

板块内待出让土地储量丰厚,新地块的入市、城市界面的提升和新房价格顶托,是让二手房价坚挺,实现增值、获利的不二法门。