本文导读：
1、盈利水平突出，绿城服务成为基石投资者
2、分拆物业的价值
3、绿城式颠覆：物业市值反超地产
文/住浙网研究员 艾维
3月15日，滨江服务集团有限公司（简称“滨江服务” 证券简称03316.HK）正式于香港交易所挂牌上市，成为2019年第一家在港上市的物业公司。作为公司实控人，滨江集团董事长戚金兴也出现在了现场。
2018年是物业公司上市“大年”。这一年内，陆续有南都物业登陆A股，新城、碧桂园、雅居乐、佳兆业、旭辉分拆物业板块赴港上市。滨江服务成为内地第12家在港交所主板上市的物业公司，有望掀起新一轮物业公司上市的热潮。
盈利水平突出，绿城服务成为基石投资者
物业公司赚的可谓辛苦钱，滨江服务也不例外。研究员在招股说明书中发现了几处亮点。
招股说明书显示，滨江服务成立于1995年，截至2018年8月31日，其在浙江的15个城市及上海设立了35家附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务。
截至2018年8月底，滨江服务共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管物业面积为1080万平方米，不足绿城服务目前管理面积的十分之一。
在规模较小的情况下，滨江服务的布局也相对单一。依托于滨江集团，滨江服务的物业布局呈现明显的区域化特征，其主要集中在浙江省，区域化特征明显。2015年、2016年、2017年、2018年前八个月，滨江服务杭州单个城市的收入占比分别为80.9%、78.1%、78.2%、79.6%，可以说，滨江服务几乎是服务一个省的物业管理公司，甚至可以说是主要服务一个城市的物业公司。
值得注意的是，滨江服务的上市吸引了绿城服务、杭州东业控股及天堂硅谷为其基石投资者。原因在于，滨江服务的盈利水平相当突出，公司净利率2017年为16.5%，净资产收益水平更是达到70.3%，在同类上市公司中居首，远高于行业平均水平。
分拆物业的价值
2014年6月，彩生活登陆港股资本市场，成为国内首个分拆上市的物业服务企业，敲开资本市场的大门。公司挂牌首日受追捧，开盘以4港元成交，募集资金约10亿港元，首日估值达到46亿港元。
同年11月，中奥到家在港交所敲钟，目前市值达5.43亿港元，行业由此迎来资本市场进驻小高潮。
2016年7月，绿城的物业板块绿城服务在港交所挂牌，迅速成为物业中的“绿巨人”，始终占据市值第一的宝座，直到2年后碧桂园服务的横空出世。
2018年6月9日正式在港交所主板挂牌上市的碧桂园服务，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，迅速登上港股物业服务板块第一的位置。背靠中国最大的地产开发商，储备面积行业第一，碧桂园的物业收入增长可期。
碧桂园服务的股价超过了碧桂园，为12.94元，（碧桂园11.30元），市值345.37亿元，接近碧桂园市值（2446亿元）的1/7，是国内市值最高的物业公司。
值得一提的是，拆分后的物业公司享有的市盈率与市净率都远高于关联上市房企的估值水平。以碧桂园和碧桂园服务为例，目前碧桂园的市盈率为7.83倍，市净率为1.97倍，而拆分后的碧桂园服务，其市盈率和市净率分别达到惊人的71.7倍和16.3倍。
“房地产开发行业的繁荣将通过项目交付逐渐传导到物业管理公司，地产开发商集中度提升会推动物业管理公司的规模增长。”广发证券在一份研究报告中指出。
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绿城式颠覆：物业市值反超地产
值得留意的是，有些拆分物业上市的房企，其物业板块市值已经反超房企板块。譬如比滨江服务早2年上市的绿城服务，走出了一条华丽丽的“逆袭之路”。
研究员查阅数据发现，截至3月15日收盘，绿城中国（3900.HK）股价6.30元，市值136.7亿元；而绿城服务（2869.HK）股价6.80元，市值188.9亿元。就是说，脱胎于绿城房产板块的“小弟”市值反超了四成。
两年多前，绿城服务上市时市值是61亿港元，还不到绿城中国的一半。如今，绿城服务市值翻了三倍，而绿城中国的市值却一直徘徊不前。作为拥有行业口碑的房企，绿城中国的市场表现显然不能让投资者满意。
在碧桂园服务上市之前，绿城服务一直是中国市值最高的物业公司。而目前中国物业公司市值三甲是：碧桂园、绿城和雅居乐。不同于碧桂园和碧桂园服务同属杨国强家族，绿城服务的独特之处在于其与绿城中国的股东已经关联性不强。下面是房企与拆分物业公司市值对比（同花顺数据，截至3月15日收盘）
研究员注意到，绿城服务最早是隶属于绿城中国的一个业务部门，1998年10月独立成为公司。2003年进行了第一次股权改革，董事长李海荣获得49%股权，从此奠定管理层重要大股东的地位。绿城服务上市前，宋卫平家族和寿柏年合计持有51%股权，李海荣34%，高管层15%。如今查同花顺可见，截至2018年6月30日寿柏年、宋卫平、夏一波一致行动人持有绿城服务36.72%股权，李海荣21.29%，蒋锦志5.32%。