本文导读：

1、集中供暖+风雨连廊，未来社区长啥样

2、重量级堪比特色小镇

3、全新细分市场的卡位“圈地”

文/住浙网研究员  艾维

浙江一项冠名“未来社区”的试点工作，正引起万科、绿城、华润等一线房企的高度重视。

近日，浙江省政府正式印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，并已着手开展未来社区建设试点申报工作。

研究员看了该方案，认为引起房企兴趣的是土地的这一句表达：规划新建类未来社区，则参照“标准地”做法，实行带方案土地出让模式，适度降低用地成本、提高综合配套要求，约束开发商落实未来社区建设标准。

考虑到杭州近期土拍动辄达到价格上限，甚至要拼自持，土地出让采取倾斜政策还有“折扣价”，对于房企的诱惑可想而知。

集中供暖+风雨连廊，未来社区长啥样

未来社区，与我们当下生活的社区有什么不一样？《浙江日报》采访了省未来社区课题组牵头人、浙江省发展规划研究院城乡建设处处长柴贤龙，他这样解释：未来社区是是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向的新型城市功能单元。

在他看来，未来社区应该是一个“宜居宜游宜业”的生活共同体和心灵之家，人文价值塑造应该被放在首位，并力争每个未来社区生出一个5A级“城市文化公园”，突出人文多样性、包容性和差异性。

研究员仔细阅读了《方案》，我省未来社区建设将构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景，并试着挑出其中较感性的表达——

A. 邻里开放共享，优化设置“平台+管家”管理单元；邻里互助生活：构建贡献、声望等积分体系，积分可换服务；

图片来源于钱江晚报

B. 未来教育：托育全覆盖，公建民营，引进公益性、高端性多层次托育机构；幼小扩容提质，打通社区与中小学近远程交互学习渠道；

C. 未来健康：建15分钟步行圈，慢跑绿道成网成环；建立运动社群组织、运动积分机制；探索社区采老，配建适老化住宅，养老机构对标五星级

D. 未来创业：要配300平米以上社区双创空间

E. 未来建筑场景：数字化平台建设应用；TOD导向开发强度梯级分布、疏密有致空间布局、功能复合、地上地下综合利用、地下管廊集约规划布局建设、基本实现资金平衡；公共服务设施与交通站点无缝对接；充分开展地下空间开发建设；

F. 未来交通场景：社区慢行交通，人车分流，配置社区风雨连廊；

图片来源于钱江晚报

G. 未来低碳指标：集中供热（暖）供冷

…………

未来社区桩桩件件，交通、育儿、养老、创业，都事关民生。最实在的拎出两点，社区风雨连廊、地暖、新风系统现在是豪宅、高端小区的卖点，以后就是未来社区的标配，南方人不用在阴冷萧瑟的冬天羡慕北方有暖气啦！

重量级堪比特色小镇

启动未来社区建设试点，今年首次写入浙江省政府工作报告之后，被视为浙江“十三五”最具比较优势、最能带动全局的重大创新举措之一。换句表达，这是项重头戏，未来社区的试点工作可与“特色小镇”等量齐观。

未来社区建设是一块千亿级别的巨大“蛋糕”，加上可能在全国推广、复制，一线房企嗅出其中的商机。

德国柏林商业中心实景图

目前，浙江未来社区的建设分两类，一类是“改造更新类”，另一类是“规划新建类”。前者通俗地讲，就是旧翻新，在符合条件的前提下，对原小区改造提升，以达到未来社区的标准。

这一类参与企业的权益、义务大致如此：

在交通和环境容量允许前提下，改造更新类的未来社区，以满足原权利人利益为底线、落实未来社区建设标准为基础、满足市场化操作为条件，测算设定改造地块容积率，创新开发强度，优化调整政策管理，通过地上地下增量面积合理限价出售出租实现资金平衡。

更大的“香饽饽”是规划新建类，因为涉及到了土地转让。

浙江省发改委相差负责人介绍，规划新建类未来社区参照“标准地”做法，实行带方案土地出让模式，适度降低用地成本、提高综合配套要求，约束开发商落实未来社区建设标准。

谷歌畅想的未来社区规划图

显然，在资金平衡模式上，坚持有为政府和有效市场并重。一方面，政府重点做好顶层设计、政策引导，充分调动市场主体、投资主体积极性；另一方面，激发社会活力，探索形成产业联盟支撑的可持续未来社区建设模式。据了解，主管部门鼓励优先采取“项目全过程咨询+工程总承包”管理服务方式。

研究员了解到，万科杭州今年的两项重点：亚运村项目和城西W项目，均会对标“未来社区的先行样板”；绿城中国这边也在积极运作，申报首批试点名单。

全新细分市场的卡位“圈地”

住浙网研究员从省发改委试点申报工作的通知中了解到，未来社区的区块原则上以50至100公顷为规划单元，试点实施单元不低于20公顷；试点项目分为改造更新和规划新建两大类型，以改造更新类为主。

改造更新类以20世纪70至90年代老旧小区为主体，鼓励采取全拆重建和插花式改修建等方式，综合政策处理难度小、居民意愿高、改造需求强等因素选择试点；规划新建类依托省重大发展平台，高铁、轨道交通站点，人口集聚潜力大等要求选择试点。

图片来源于网络

通知下发是3月下旬，首批试点申报时间截止时间是5月10日。这意味着，4月份是意向房企参与申报的密集期。

根据时间表，到2019年底，浙江将培育建设省级试点未来社区20个左右。成为首批试点，不仅意味着权威部门认可，更是在全新细分市场中卡位、“圈地”的关键一步。