本文导读：

1、远洋西溪公馆：10年前拿地，千呼万唤始出来，有望成为下一个“万人摇”

2、巨化项目：6年前以楼面价1845元/平方米价格拿下，未来依然待定

3、佳源·西溪印象：4年间两易其主，上月首开，当天售罄

文/住浙网研究员 黄敏

杭州两个“宇宙中心”之一的未来科技城板块，近几年一直处于“一房难求”的热门局面。去年核心区平均中签率8.4%，引爆验资排队都是板块热度的证明。

当前，其核心区房价已达3万+，南湖区块房价2万+，还有天空之城（暂）等新品面世，房价的天花板还会进一步突破。

然而在这样的热门版块里，也存在着一些早年间拿地、却至今仍未上市，以及拿地多年后几经易手后终于开盘、身世坎坷的楼盘。

近日，研究员走访了几个未来科技城里这样“犹抱琵琶半遮面”的楼盘，一探他们的身世之谜和现状，同时为在想在该区域内置业的人群提供参考。 

远洋西溪公馆：10年前拿地，千呼万唤始出来，有望成为下一个“万人摇”

这个一年前还叫做国恒·西溪公馆的项目，去年5月份由远洋接手，更名为远洋西溪公馆。

拿地时间早在2009年。当时，土拍市场一度在楼市的带动下情绪火热，浙江国恒置业以成交均价8887元/㎡的价格，拿下了未来科技城两宗商住地，成为当时的区域地王。

虽然开发商国恒对这个项目寄予厚望，给予了大户型、高单价的产品定位，却无奈遭遇之后的市场寒流，随后几年中不得不申请更改容积率、调整规划。直到2015年，余杭区规划局对西溪公馆此前已完成报批的方案进行了调整。

去年上半年，项目由远洋入股50%，双方合作开发，并正式更名为远洋·西溪公馆。

远洋西溪公馆区位图

项目位于文一西路与荆长大道交汇处，属于未来科技城与西溪湿地交界核心位置，与商业综合体西溪海港城仅隔着一条荆长大道。而海港城已经进入内部装修阶段，距离开业不会太久。

楼盘所处地段不错，往西2公里左右便是阿里巴巴西溪园区，可以享受阿里的优越配套。毗邻西溪湿地，步行只有约900米，距在建的五常、和睦湿地（2.7万方）约1.5公里。

从区位上看，项目紧邻未来科技城商圈和城西商圈交汇处，共享两大商圈的成熟配套。

研究员在现场看到，项目外立面为石材干挂，部分房屋已经结顶，部分楼幢的外立面施工也已经完成。   

这几幢建筑均已结顶，部分建筑外立面施工已经完成

项目总建筑面积约43万方，容积率1.8，规划有小高层、洋房、排屋、社区商业、十二班幼儿园（目前幼儿园尚未明确民办、公办）。共规划43幢楼，六大组团，总户数2217户。

作为先前“搁浅”的国恒项目，被远洋接手后，目前首开时间暂未可知。另外，由于建筑设计于多年前，户型过时是硬伤，90方以下的户型仅有1卫，105方户型只能做两室两厅一卫，129方也只有三房两厅。

远洋西溪公馆鸟瞰图

置业顾问告诉研究员，工程进度已经达到了可以领预售证的阶段，目前在走内部流程。

项目预计2019年年内首开，包括映波苑5#、火柿苑3、4、5#， 推出85、88、116、125、141方（建筑面积）户型，预计房源为500套，

据悉，项目预计首开单价在2.8——3万元之间，具体开盘时间、价格、摇号等信息需等预售证领出后确定。目前还没有样板房，后期大户型可能会有样板房开放。

该项目采取毛坯交付，预计交房时间在2020年年底前。售楼处从去年5月份开放，由于迟迟不开盘，去年置业顾问已经有一波离职潮。

不过，由于价格相比周边二手房倒挂明显，加上项目名声在外，前期蓄客情况很不错。“十多个置业顾问，平均每个人都有一两千多组客户。”这样看来，该项目首开冲击“万人摇”的概率很大。

巨化项目：6年前以楼面价1845元/平方米价格拿下，未来依然待定

在百度地图上搜索“巨化集团”，其中一个地址位于文一西路上，未来科技城大盘EFC欧美金融城南侧，紧挨着恒生科技园，这就是浙江巨化项目，拿地时间早在6年前。

2013年7月，巨化集团联合浙江衢州巨化房地产开发有限公司以总价1.1亿拿下杭州未来科技城36号地块，折合楼面价1845元/平方米，即为项目所在地块。

研究员实地探访，发现整个项目分为一栋写字楼和两栋高层住宅，共有180套住宅房源，且均为89㎡户型。入口处赫然可见“巨化人才基地”几个大字。

入口处赫然可见“巨化人才基地”几个大字

项目外立面、内部道路、绿化均已完工，但是找不到一个工作人员，门口的岗亭里也没有保安。

项目工程进度图

研究员走进其中一幢高层住宅，发现内部为毛坯状态，并在部分房间内发现床垫。

高层住宅部分房间图

项目西侧的景兴路尚在建设中，周边高楼林立，配套已经相当成熟。然而与拿地一年后开盘入市的节奏不同，巨化集团在这个项目上并不着急，至今尚未开盘。

西侧的景兴路尚在建设中图

与其只有一河之隔的EFC欧美金融城，目前住宅部分已交付两年。2014年住宅房源首开均价仅11000元/㎡，如今二手房价已超3.5万元/㎡。

研究员留意到，项目旁边的恒生科技园人气很旺，还开出了一家网易严选线下店。

而且，未来科技城地下环线有望今年底前投入使用，进一步加持了区域价值。

和当前的地价相比，巨化集团当年1845元/平方米的楼面价，可谓是白菜价。去年上半年，未来科技城核心区接连出让两宗宅地，成交地价均达2.7万元/㎡，并含自持。

但不管周边项目如何热销，不知何故，这个项目迟迟就是不开盘。据了解，对于这个项目今后到底是自持还是对外销售，目前巨化尚未决定。

佳源·西溪印象：4年间两易其主，上月首开，当天售罄

项目位于方桥路与常二路交界处，亲橙里往南500米，在大华西溪风情西南角、泰禾杭州院子北面，同样处于未来科技城核心板块的优质地段。项目共规划118户叠墅和排屋，容积率仅1.2，将于2020年5月前毛坯交付。

佳源·西溪印象售楼处

该项目在4年间曾经两易其主，最后由佳源拿下。

2015年4月，余政储出〔2015〕6号地块经过29轮报价，由南方水泥以1.79亿元总价竞得，楼面价9750元/㎡。

但拿地两年半之后，南方水泥选择通过产权交易所公开转让。该地块最终由华董（中国）股份有限公司拿下，成交价高达3.08亿元，加上债务实际总价为4.98亿元，折合实际楼面价约27000元/㎡，。

直到2018年4月，这块低密度宅地再次转让，由佳源集团以实际拿地成本2.1万元/㎡的价格“捡漏”。

佳源·西溪印象沙盘

置业顾问表示，目前没有样板房，主要客户人群为周边居民和互联网、金融行业高管。 

今年3月23日，佳源·西溪印象首次开盘，共推出1、4、6号楼共17套排屋，毛坯均价57666元/㎡，当天售罄。而4月开盘的叠墅均价为36757元/㎡，相比地价，该项目的获利空间不小。

置业顾问告诉研究员，该项目目前仅剩21套房源，将会在下次开盘时全部推完。