住浙观察| 一周内两板块突破限价“天花板”,前5个月杭州房价悄涨成交量萎缩

本文导读:

1、第一部分:摇号!摇号!摇号人数猛增意味着房价在涨

2、第二部分:涨价背后的两个真实样本

3、第三部分:土地市场红火,倒逼涨价

4、第四部分:买房的人在减少,涨价可持续性存疑

文/住浙网研究员  艾维

有时候,深感观察楼市如同“雾里看花”,既是摇曳多姿的季节,却难分辨这变幻莫测的市道。譬如眼下,就提一个问题:杭州楼市有没有涨价,以及,能持否?

价格在涨!

上周,有2个楼盘备案价突破了之前板块内的最高价。一周内突破了两块限价“天花板”。

一个是位于钱江世纪城保利澄品,本次首开批出47437元/㎡备案价,此前钱江世纪城最高价格是保利融信创世纪在2018年8月13日申领的38300元/㎡,此次高出9137元/㎡,涨幅24%。

桂语朝阳沙盘图

另一个是位于南部卧城的绿城九龙仓桂语朝阳,本次首开批出29800元/㎡备案价。此前南部卧城最高价格是东原旭辉璞·阅在2019年5月14日申领的25800元/㎡,此次高出4000元/㎡,涨幅16%。

第一部分:摇号!摇号!摇号人数猛增意味着房价在涨

3月28号,位于大江东的龙湖江与城贴出摇号喜报:194套房子,6700多人参与,中签机会低至2.8%。 

仅仅过了不到一个月,4月22号,龙湖江与城加推298套高层精装房源,最终龙湖公布登记人数为12579组。杭州的第11个“万人摇”产生。

两次摇号之间,4月18日钱塘新区官宣,为摇号加了一把火。

龙湖江与城的这个“万人摇”并不突兀。之前,杭州楼市摇号呈现出新一轮的疯狂:

3月8日,华夏·四季308套房源共有11378户购房预登记家庭,杭州第10个“万人摇”!整体中签率仅为2.71%。

强中更有强中手。3月6日,中铁建·西湖国际城开盘即售罄,262套房源共登记了17290户家庭,中签率仅1.51%。这创下了杭州新房摇号以来的中签率新低。

与此同时,超低中签率的楼盘还有天都城沁源公寓的3%,香港兴业耦园的4.4%,中南君奥时代的。

因为限价的原因,“万人摇”即可视为涨价的风向标。经济学中的需求第一定律:价格决定需求,供需关系决定价格。购房者普遍愿为更高的房价“买单”,但是由于限价,无法做到价高者得,只能通过“摇号”的方式来决定中签者。

好房研究院的数据也支撑这一判断:今年一季度杭州十区住宅新房均价26107元/㎡,同比上涨2.99%,季度环比虽然下降了5.4%,但要剔除2018年第四季度的“翘尾效应”,即申花、城东新城4.5万+的高价地项目纷纷入市,而作为洼地的临安、富阳成交量不足。

第二部分:涨价背后的两个真实样本

摇号热度的突然升温,大大出乎业内人士的预料,此前有声音认为“万人摇到华夏四季这一次就止步了”。

但那是更多停留在居住层面的臆测和判断,忽视了投资的能量和热度在春节后积蓄、迸发。我们来看两组数据——

4月中旬,央行发布了最新的社会融资数据:

至3月末社融规模存量208.41万亿元,同比增长10.7%;一季度增量累计为8.18万亿元,比上年同期多2.34万亿。其中,3月新增社融2.86万亿元,比上年同期增加1.28万亿元。

3月M2货币供应同比8.6%,预期8.2%,前值是8%。

3月新增贷款16900亿元,预期是12500亿元,前值是8858亿元。

几天后,一季度的国民经济宏观数据公布,其中关于房地产的数据如下:

一季度,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份加快0.2个百分点,比上年同期加快1.4个百分点。

这是2组有点“超预期”的数据。春江水暖鸭先知,宏观M2的“水量”较足,传导到信贷市场,房地产企业的拿地、投资意愿较足。同样的,个人、家庭的投资意愿也很足,提高了家庭负债预期。

我们来看两个故事:其一是家住滨江长河街道的李女士,她家离红盘悦虹湾很近。研究员是在绿城九龙仓桂语朝阳的样板房里,遇到长相朴实的她和她老公。聊天中得知,她家的预算是400万,此前已经参加了六七次摇号,包括拥潮府、印江南、悦虹湾等等,一次也没有中到。有的楼盘,她甚至都没有看盘就先报名摇号,用她的话就是:“摇到了再说”。

她买房就是为改善,满足自住需求。这是摇号大军的一块“中坚力量”。

华夏四季售楼处

第二个故事,是研究员的朋友阿孔,资深拍卖师,也是一名深谙楼市之道的投资人。他选择投资楼盘的标准:1.板块得到市场认可,譬如未来科技城、申花、奥体、大江东,2. 有摇号基因的红盘,最好是曾经的万人摇,3. 总价控制在300万以内,可以一次付清,出手时相对容易。

这两个月,他先后报名摇号了华夏四季、耦园、龙湖江与城,没有收获,这两天他又出手华夏四季最后的2幢洋房,有112套房源,他估计中签率在3%左右。如果摇中,这套房能给他带来30%的利润。

他买房毫无自住考虑,是纯粹的投资客。这是摇号大军的另一支“铁军”,代表了住来倏忽的热钱,较难判断。

研究员认为,去年以来很多P2P的爆仓、崩盘,让市场上的不少热钱对于金融类产品望而却步,股市又因中美贸易战裹足不前,艺术品投资有不确定性,想来想去,还是杭州热门板块的房子靠谱。

阿孔透露,他投资房产周期一般是2年,目标赚30%,摊下来年化15%已经相当不错,毕竟除了投入资金量大一点,像时间成本并不高。

第三部分:土地市场红火,倒逼涨价

预售证就是政府(限价政策执行部门)和开发商的博弈,也可是视为政府部门放出的探测气球。

今年头5个月,就放了一个探测气球,也就是2月20号的绿城沁园那次涨价,从首开的49500元/平米涨到54000元/平米。

现在,还要算上蜀山板块纯新盘绿城九龙仓桂语朝阳,29800元/平米,比此前板块精装高层25200元/平米高了一截。但要看到,这张证有一定的特殊性:

首先,这是绿城和九龙仓合作开发楼盘,据透露,去年年底以来好两次绿城快摒不住了,是九龙仓方面更坚持,最终磨出了这个”准3万+” ;其次,项目楼面价高达20059元/平米,精装标准4500,给了房企一些争取的空间;以及板块内高地价就两个项目,除了桂语朝阳,就是板块地王禹洲项目,后者需要现房销售。这个价格,是提前给禹洲项目发出的信号。

据好房研究院统计,春节后杭州十区总共领出了237张预售证(截止至5月22日下午6时),其中涨价的47张,所占比例19.8%,差不多5张里面有1张是涨的;因为续销的缘故,涨价幅度不大,大部分是在前一张基础上涨个200、300元/㎡。也有38张是降的,占比16%。

有涨有跌,为什么涨价的感觉这么强烈呢?

因为红盘吸收了最多的摇号资源,供需关系的巨大不平衡,让大家产生了强烈的涨价预期,社交场景自然是看涨行情。更要紧的是,“面粉”也在涨——土地市场红火,倒逼新房涨价。

春节以来,杭州土地市场如烈火烹油,翠苑、城东、牛田、勾庄、三塘、望江、萧山新街轮番推地,各大房企纷纷登场,或补仓或夯实优势。其中,勾庄、望江、闲林、新街均拍出了板块地王。

4月16日,本地传统三强“滨绿万”中的两强滨江集团、绿城强势出手,在绝版宝地望江地块,绿城和滨江正面“厮杀”,缠斗到了最后,将望江地价推到了45325元/㎡,仅比凤起潮鸣低了43元/㎡,暂居第二;但考虑到还需自持22%,实际拿地成本已经创了杭州宅地的单价新高。当然,毗邻的纯新盘滨江金地御品是直接的得益者,高开可期。

滨江金地御品鸟瞰图

此后,政治局会议强调“房住不炒”,让4月下旬的杭州土地市场呈现“降温”,但要看到是彭埠、文晖地块商业比重更高的原因。果然,“五一”小长假过后,杭州土地市场又上足发条,投资这台“大功力车”又开动——临平新城、新街、锦北、丁桥、祥符地块均是上限+自持“套餐”。

面粉不断涨价已是不争事实,到时面包怎么不涨价?

第四部分:买房的人在减少,涨价可持续性存疑

成交有回落,不确定性增加。

价涨量升,眼前一片歌舞升平。但是,可持续性存疑,是有隐忧的。

去年的前车之鉴犹在。上半年新房市场高歌猛进,下半年深秋落叶,突然就凉凉了。

申花、城东新城、蜀山、崇贤的新房标杆价是打下来了,参照系明确,但并非高枕无忧,流摇甚至“零登记”时不时会出现,城东新城的楼盘即便没有涨价,去化仍是不瘟不火,和绿城沁园“涨价了还卖得更快”

即便是沁园,加上古翠隐秀吧(这次有100方小户型),如果推出的是大户型,总价高上去,改善型和投资者的热度都会下降,像沁园这次洋房的中签率升到36%左右,与上一次仅有16%形成反差。

好房研究院的数据显示,今年一季度杭州十区新房成交量为17798套,同比下降34%,环比下降36.1%。同比、环比套数下降约1万套。

这是喧嚣背后真实的一面:买房的人是在减少。

在减少,在减少,在减少!且开且珍惜!