住浙观察|“3万+地”时代滨江悦领出预售证,4.2万元/㎡会是西兴的基准价吗

本文导读:

1.500万左右的双地铁滨江区属盘,值不值得买

2.定价4.2/㎡,时代滨江悦亏吗

3.滨江区还有哪些供应可以期待

 文/住浙网研究员 杜若

79日讯:刚刚,位于滨江区西兴街道的时代滨江悦领出首张预售证,包括1356#142套高层房源,主力户型125128139方,均价约42000/㎡(毛坯)

时代滨江悦首批房源预售证截图

截止发稿前,销售公示还未公布。届时登记时间与渠道可到留言区置顶自取。

500万左右的双地铁滨江区属盘,值不值得买

时代滨江悦位于风情大道与滨康路交叉口,临近地铁1号线(已开通)与5号线(在建,预计今年年底前开通)的交汇站滨康路站。

目前,滨康路综合体地块已公示,后期将会出让,也就是说项目未来将有一座家门口的TOD综合体落地

时代滨江悦区位图

值得注意的是,虽然项目位于风情大道以东,但确确实实是滨江区的区属

整个小区容积率约2.2,规划为纯高层,外立面为干挂石材,所有楼幢为两梯两户配置。

从公示的预售证来看,该批房源均为四房户型(125128139),总价在500万左右,户型图如下。

时代滨江悦首批房源户型示意图

值得注意的是,该批房源中的125方户型,是目前滨江区新房的最小户型。

定价4.2/㎡,时代滨江悦亏了吗

2017年,温州时代将总部迁入杭州。

同年9月,就以31851/㎡的高价拿下了西兴地块,即今天的时代滨江悦。

据好房研究院的保本房价的测算公式来算,时代滨江悦的高层保本房价为43926/㎡。车位按40/个来计算,每平米可冲抵约2800元的成本,最终测得保本房价约为41126/㎡。

时代滨江悦实景(20195月摄)

因此,如果不计入自持部分,此次4.2/㎡的批价来说,时代滨江悦将将可保本。

注:好房研究院的保本房价测算公式:保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本+建安成本(5000元/㎡)+税费(土地增值税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计占新房销售均价的9.5%)+营销及管理费(售价的4%)+财务成本(按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息);

另外,板块内绿城晓风印月中海云宸的拿地价分别为33625/㎡与34464/,未来均价想破5万的难度很大。

滨江区还有哪些供应可以期待

除了时代滨江悦,滨江区还有8大项目首开或续销。

滨江区在售待售楼盘一览

其中,城市之光还有89方房源,或将于下半年开盘,可重点关注。