板块观察| 那些库存严重淤积的板块,下半年会“割肉抢跑”吗?

本文导读:

1、临安:天量库存的困境

2、南部卧城:步入正常去化轨道

3、城东新城:内外部的双重考验

4、临平北:刚需重镇去化优势显现

文/住浙网研究员 徐创

今年,楼盘的推盘节奏明显快了不少。就拿首开项目来说,截至七月,杭州十区共有近50个楼盘领出首张预售证,同比去年的21个大幅上升。

纯楼盘如中海云宸、中梁云都汇等,终于兑现了开盘的诺言,甚至一次性推出所有房源,在“抢跑”的路上快马加鞭。

这背后的逻辑一目了然,限价一直都存在,而且6月土拍“限房价,竞地价”新政,更让房价板上钉钉。既然价格突破无望,那么加快推盘节奏成为了多数楼盘的选择。

去年的这个时候,住浙网盘点了四大库存重灾区——临安、南部卧城、城东新城和临平北。那么在相对快的推盘节奏下,这些曾经被严重淤积的库存重灾区,情况好转了吗?

临安:天量库存的困境

在上半年的大多时间内,临安楼市一派热闹景象:开盘多,去化佳。

5月份,临平成交房源3412套,更是位列杭州十区成交量之首,也创造了2016年以来区域的商品房成交新高。

但过了6月,成交量开始走下坡路,7月环比跌幅更是达到了40%。市场已经开始显露出疲态。

临安新出让土地未开盘项目一览

(未包含临安西部乡镇项目,剔除商业及自持部分)

房子越卖越多。土地市场的密集出让,让目前临安未开盘项目就有15个。这部分“贡献”的库存有约136万方之多,再加上开盘项目的未售部分,总的潜在库存有约234.6万方。

如此天量的库存,必然需要外溢需求来消化。杭临城际,将是导入外溢需求的关键。这条城际铁路,预计10月1日试运行。届时,临安与杭州的“心理距离”将拉近。

目前,轻轨旁的一些楼盘,如宝龙旭辉城、中天郡府等走出一波独立行情。那么城际铁路的正式开通,能否将这一效应扩大,并拉动临安楼市?。

值得注意的是,杭州落户政策的放松,把临安的不限购优势削弱了一截,将面临与富阳、大江东等板块的直接竞争。

南部卧城:步入正常去化轨道

去年,住浙网对南部卧城的潜在供应进行统计时,有160万方左右。彼时,由于一众出让的高价地未能突破限价,面临着入市即亏损的死局,因此形成了库存“堰塞湖”。

面对困局,滨江碧桂园·卧城印象率先开盘,成为了第一个“吃螃蟹的人”。在确定了25200元/㎡的精装价格基准线后,板块内的楼盘开始逐个排队入市。

根据住浙网统计,目前板块内出让的13宗地块,已有8宗都实现了开盘销售,其中滨江碧桂园·卧城印象和德信碧桂园·印江南已经步入了销售尾声。

南部卧城涉宅项目一览

(剔除商业及自持部分,下同)

但是今年,南部卧城又出让了三宗地块,此消彼长,目前整体潜在库存仍有约152.3万方,与去年相比没有下降多少。

虽然库存未明显下降,但7月29日出让的东原地块,将板块的精装限价提高到了27800元/平米。

这对东原地块、平安地块、金帝地块和九章赋项目来说,都有一定的利润空间。没有了价格的压力,不必再捂盘等待合适的价格,也就不会像去年那样形成库存的堵塞,南部卧城正驶入库存去化的正常轨道。

城东新城:内外部的双重考验

去年年末,世茂·钱塘天誉领出首张预售证。一时间,城东新城供应的闸门轰然洞开,四个“地王”楼盘开始了贴身肉搏战。

目前龙湖金地商置·都会风华住宅部分已经售罄,三湘印象·森林海尚也仅剩下了3幢楼待推。而剩下的首开·东城金茂府和世茂·钱塘天誉还剩下不少体量。

城东新城涉宅项目一览

另外,今年城东新城又出让了四宗地块,还有纯新盘信达·东莱府和刚刚首开的龙湖葛洲坝·景粼天著,这部分的库存就达到了39.7万方。

再加上已开盘项目的未推部分,整个板块的潜在库存达到了56.9万方,相比去年约52.2万方甚至还有小幅度的增加。

这些高端楼盘去化一般。在整个上半年,板块内都会风华、森林海尚由于小户型产品的差异,吸引了一批购房者参与摇号,其余项目多以流摇告终。

板块内的同质化竞争,再加上未来杭州高价地入市掀起的改善潮,城东新城面临着板块内部与外部的双重压力。

临平北:刚需重镇去化优势显现

临平北,这一年来红盘频出。悦见山高层4次开盘,4次售罄;御山道壹号,首次摇号便以个位数中签率出场……单价低,总价可控,是这些楼盘的绝对优势。

这几个楼盘的热销,并没有带来库存的显著下降。目前,板块还有约85.6万方库存待,相比于去年下降了约7万方。

临平北涉宅项目一览

原因有两个:一、超山附近的几个楼盘推盘节奏较慢,且大多是改善产品,去化较慢;二、今年两宗巨无霸地块出让,为板块又加了不少库存。

不过,临平北作为大杭州仅存不多的“1万+”板块,是众多刚需的置业目的地,板块内的地铁9号线、综合体等不断填充,宜居性也在提高。

因此,明显的价格优势,庞大的刚需群体,让临平北的库存拥有坚实的去化基础。


在过去的一年中,这些库存“重灾区”陆续开闸放水,但真正摘帽的几乎没有。疲软的销售形势和密集的土地出让,又形成库存新积压,下半年会不会出现“割肉抢跑”呢,值得关注。