本文导读：

1、 城西科创大走廊，去年引进高层次人才逾千

2、 无缝对接未来科技城，轻轨加持的价值“洼地”

3、 库存逐渐下降，开发商激烈抢地

 文/住浙网研究员 张伟博

杭州的科创重心，无疑在一路西进。

最具代表性的，是阿里巴巴西进仓前，然后又进一步向西落子余杭南湖。

前几日，杭州的海康威视和大华股份，疑似进入了美国某“黑名单”。美方此举，间接承认了这两家杭州公司的强大。

中电海康总部基地示意图

中电海康（海康威视母公司）位于未来科技城的总部正在建设中，待总部搬迁，城西科创走廊将迎来第二家巨无霸科技公司。

毫无疑问，城西科创大走廊是杭州持续保持竞争力最重要的引擎。

年底，地铁5号线和杭临轻轨通车后，一条轨道加持的大走廊将完美呈现。随着临安与主城区的界限慢慢模糊，青山湖科技城板块有望迎来二次腾飞。

城西科创大走廊，去年引进高层次人才逾千

城西科创大走廊示意图

从余杭组团到城市副中心，从创新基地到科创走廊，杭州未来科技城已吸引了阿里巴巴、中电海康、中移动研究院、菜鸟物流总部、之江实验室、达摩院、5G创新园等为代表的优质项目落户。

“十三五”时期以来，未来科技城以信息经济为主的技工贸收入、税收收入年均增长50％左右。与淘宝城咫尺之遥的人工智能小镇，已吸引阿里—浙大前沿技术研究中心、百度（杭州）创新中心等17个高端研发机构及350余个创新项目。中国(杭州)5G创新园也成为国内首个5G全覆盖、提供完整5G产研条件的创新园。国内重量级的之江实验室等机构将成为重要的人工智能产业创新载体。

2018年，大走廊区域全年实现产业增加值1711.6亿元，同比增长17.3%；服务业增加值1525.8亿元，增长18.2%；财政税收376.2亿元，增长24.7%。

目前大走廊区域内聚集了国家级高新企业600余家，新技术对产业的支撑作用和贡献度日益增长，大走廊高新技术产业增加值占产业增加值比重达93.3%，实现向深圳看齐目标。2018年大走廊区域人才净流入率达到25.1%，新引进海外高层次人才1081名，新入选“省千”人才29名，占全市增量的58%。

通过南湖创新小镇和杭临轻轨，未来科技城和青山湖科技城实现了产业和交通上的无缝对接。作为城西科创大走廊的智能制造区，随着未来科技城2.0的快速发展，青山湖科技城势必承接其产业溢出。

青山湖重点产业分布

自2009年奠基以来，历经9年的建设，青山湖科技城已云集了46家科研院所、高校和企业研发机构，成为浙江省创新要素最密集的地区之一。早在2016年，中电海康芯片项目便已签约落户青山湖科技城，并已于2018年完成竣工验收，芯片产业集聚取得良好开头。

目前，科技城已引进了高端装备制造、信息技术、生物医药、节能环保等产业，累计总投资近400亿元。现拥有的121家规模以上企业中，高新企业比例超过了50%，包括国家高新企业50家、主板上市企业5家。

参照“硅谷模式”的青山湖科技城，以大学或科研机构为中心，研发区与产业化区紧邻，形成产学研一体化。相较于普通郊区的“睡城”定位，青山湖科技城堪称产城融合的典范。

无缝对接未来科技城，轻轨加持的价值“洼地”

上个月，杭临轻轨首列列车已经正式亮相，预计年底开通运营。据悉杭临城铁改名为“杭州地铁16号线”的相关报告已经上报，目前处于等待批复的阶段。

同城一体化的加速落实，让青山湖无缝连接未来科技城，加快临安融杭的步伐。

临安交通规划示意图

从青山湖科技城站出发，6站路即可抵达未来科技城绿汀路站，与在建地铁3、5号线无缝连接，畅达杭州全城。不仅为市民的出行提供了便捷，也串联起了两大板块的产业、资源和人才。

杭州刚需们对于地铁的追求，事实上已经有些痴迷了。即使是2号线首末两端的地铁房，依旧卖的很好。良渚站的保利融信和光尘樾，接近2.6万的均价，中签率已经跌至1.9%；朝阳站的绿城九龙仓桂语朝阳，均价几乎已经站上3万。

青山湖所处的位置，并不是轻轨的末端，而是中间位置。如果我们以2019年底为时间节点，沿着地铁去找房子，青山湖无疑是均价低于2万的板块中距离最近的。

地铁站周边，总少不了大型商业综合体。约30万方星汇天地一期已开业，超市、影院、餐饮等应有尽有。在建的宝龙旭辉城也自带宝龙广场，这2家大型综合体足以聚拢周边人气。

库存逐渐下降，开发商激烈抢地

4月18日，临安青山湖终于等来2019年首场土拍。当自持比例竞拍至25%时，系统罕见地出现了故障，竞拍被迫中止。

4月19日土拍继续，青山湖地块最终被荣盛封顶加自持26%竞得，自持比例创下年内新高。（目前和电建丁桥地块并列第一）

这次一波三折的土拍，无疑给青山湖带来了新的热度。

激烈的土拍背后反映的，无非是板块库存的一路走低，以及开发商对于存货减少的焦虑感。

今年以来，青山湖板块仅出让一宗宅地，总建面13.6万方，扣除26%的自持面积后，可售面积仅10万方。同期，青山湖板块共19个项目有成交，成交总面积约40万方。也就是说，今年以来青山湖板块的潜在库存减少了近30万方。

虽然板块库存已经出现明显下降，但目前在售项目仍有10余个（建筑面积超150万方），购房者仍有一定的选择余地。而且产品种类也很齐全，既有刚需小户型，也有高端低密产品，能够覆盖不同的需求。

青山湖板块部分项目分布图

保亿风景未来城是青山湖板块的新面孔，总建筑面积约12.8万方。项目于5月初首开，主力户型85-117方，毛坯均价1.8万/㎡。

保亿风景未来城售楼处

该项目是青山湖少数没有流摇的楼盘，首开中签率仅62%。目前首批小户型已经全部售罄，并已火速加推第二批108套房源，近期刚完成摇号登记。

保亿风景未来城虽然距离地铁口超1公里，但是距离青山湖湖区较近，部分楼幢可以看到湖景。项目主推的85方舒适三房，投资和自住皆宜，去化也是最快的。

国能悦玺台项目位于风景未来城北面，项目销售进度比较快，目前仅剩2幢楼未开，加推时间待定。

国能悦玺台售楼处

大华春山明月近期将加推精装中式院墅产品，建面约139-200㎡，均价预计在4万左右。

大华春山明月沙盘

春山明月项目建于约1200亩的坡地上，容积率仅0.32，自然环境和生态风光都很不错。项目最小户型仅139㎡左右，总价控制在500万级别，极大地降低了购置门槛。

临安是杭十区中唯一不限购的区域，对于已经有多套房的改善一族来说，也免去了腾挪“房票”的烦恼。