二手房挂牌超10万套,被吓坏?市场有回应了

文/住浙网研究员 徐创

久摇新房不中的小科,最近把目光转向了二手房。

但这条路没他想得那么容易。前两天刚看上一套融信·澜天的二手房,想着第二天和房东谈好价格就下手。不料,房子连夜就被人下单了!看来,买房只能搁置到农历年后了。“前段时间二手房不少不好卖吗,最近怎么又抢手起来了。”他有点没想明白。


在岁末年初的节点上,二手房市场到底在经历了什么,行情来得突然吗?

二手房挂牌量10万+后,来了小“井喷”

2019年,杭州的二手房市场经历了至暗时刻。

单月成交量自4月份达到顶峰后,呈现出了持续下降的态势。到了10月份,单月成交量仅仅5148套,和4月份相比下降了41.6%。

一时间,市场观望的情绪四处弥漫,二手中介发出了“二手房太难做了”的灵魂呼喊。挂牌的多,成交的少,很多中介一个月都开不了一单。

研究员认识的一位中介就因为做不了成交,只能带着客户向新楼盘导客,完全成为了一个带客的“小蜜蜂”。 

 

数据来源:好找房

去年11月份,二手房挂牌量时隔5年之后,再次突破了10万套,至今维持在这一高位运转。

就在十月份触底之后,11月和12月的二手房成交量迅速回升,而且幅度不小。

11月和12月的二手房成交量分别达到了6441套和7140套,比10月环比上涨25.1%和38.7%。同比于2018年,11月和12月更是大涨72.6%和68.6%。

大涨的背后有着怎样的推动力?

成交量缘何反弹?

首先,数据告诉我们,今年二手房的行情并没有想象中那么差。尽管挂牌量超过了十万套,但是全年二手房依然卖出了8.06万套,与2018年同期的7.24万套相比,涨幅为11.3%。

一个相对较好的市场行情,让年末的成交翘尾有了发生的大前提。

其中,11月成交量的走高是由于二手房挂牌量突破十万套,让房东“以价换量”意愿明显,进而带来反弹。如下图所示,11月份的二手房成交价相比于10月份有了一定的下降。 

 

数据来源:兔博士

房东在出售时更诚心了,不少中介发的房源推荐都带有“高性价比”、“降价”等字眼。一位中介门店工作人员就介绍说:“成交价基本和挂牌价差不多,不少客户都是带着定金来谈价格。”这种情况下显然是促进了二手房的快速成交。 

 

另外,随着限价红盘逐步售罄以及双限政策出台,新房失去了一二手倒挂的优势。因此,部分能“偷”面积、户型好的二手楼盘,反而成为了优选。

到了12月份,二手房则呈现出了量价齐升的新局面。一方面成交量提升的原因和11月类似,并且迎来了倒挂红盘的成交量“井喷”。 

 

12月二手房成交榜,数据来源我爱我家

在12月的成交榜单中,排在前十位的为融信·澜天、德信·海德公园、中国铁建·西湖国际城、金色和庄和卓越·蔚蓝领秀。

这些都是今年刚交付的网红楼盘,不是是“万人摇”楼盘。像融信·澜天,根据链家网,一个楼盘的挂牌量就达到了125套,成交量也有41套。

成交均价的提升则是由于改善型购房需求的释放,一些典型的改善盘无论是带看量还是成交量和11月份相比都有一定的提升。 

 

12月份(左)和11月份(右)各价格段房源成交占比,数据来源于好找房

从上图就可以看到,在均价高于3万元/平米的各个改善价格段中,12月份的占比要比11月高出几个百分点。

挂牌量滞涨,稳字当头

虽然在成交上,我们看到了好的一面,但另一方面在供给端的挂牌上依然是天量的库存。截止到1月14日,最新的二手房挂牌量为101491套。

在去年11月5日,杭州二手房挂牌数量刚刚突破十万套的时候,我们开始担心起市场的未来走向。

不过现在看来,情况也没有这么坏。两个月的时间,二手房挂牌量仅仅增长了1249套,处在了滞涨的状态,并没有出现大量抛售的现象。

要知道在去年11月之前,二手房挂牌量基本上以5000套每月的速度一路狂飙。而且在去年12月下旬的时候,二手房挂牌量处于10.4万套的顶峰。目前,已经较高点回落了近3000套。

挂牌量的滞涨自然少不了成交量的反弹。除此之外,这也反映出了二手房东的心态变化。有了限价政策的托底,既然房价下降不太可能,在天量的库存下也不急于出手。

部分二手房东表示,价格不称心的话干脆慢慢卖。这避免了二手房“踩踏”的发生,市场在10.4万这个高点下开始回落。