核心提要：

1、拱康路翻新，大批重要工程开建

2、2.65-3.8万/㎡，看懂板块价格梯度

文/住浙网研究员 王蓓蓓

近日，由杭州市规划和自然资源局组织编制的《杭州市运河新城单元（GS10）控制性详细规划（2020版）》和《杭州市杭钢单元（GS13）控制性详细规划（2020版）》获得杭州市人民政府批复。

大城北、大运河新城区位及关系示意图

由此，大运河新城（运河新城与杭钢新城合并而来）的规划蓝图更加具体明确，未来可期。

然而，还有大把购房者搞不清楚运河新城、杭钢新城、大运河新城、北部新城、良渚新城等板块，买房子更是稀里糊涂。

往下看，一文教你看懂。

拱康路翻新，大批重要工程开建

其实，运河新城由来已久。

2011年，凯喜雅拿下锦河湾项目便可以视作运河新城发展的开端，此后数年，由于没有重大规划建设，运河新城一度陷入沉寂。

京杭大运河实景（图源付费图库）

2018年，拱墅区正式宣布杭钢新城和运河新城合并开发，即如今的大运河新城。

2019年5月，《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》公示，整个板块的定位、产业、如何打造都有了详细规划；

2019年11月，运河新城、康桥、杭钢单元控规发布；

2020年3月，运河新城、杭钢单元控规正式批复。

重大规划的接连落地，让大运河新城展露生机。

大运河新城实景（图源网络）

不仅如此，大运河新城的城市面貌在不断更新。

一是，全长5.8公里的拱康路应急提升改造工程实现全线通车。

作为进出大运河新城主干道的拱康路，由于常年被渣土车倾轧，“晴天一身灰、雨天一身泥”的糟糕路况备受城北居民的吐槽。

如今摇身一变成为康庄大道，城市界面与居民幸福度大大提高。

拱康路实景（图源网络）

二是，拱康路两侧5座高耸的冷却塔已爆破掉2个，视觉冲击力大大减弱。

剩余3个冷却塔预计2022年前会完成去工业化改造工程，改造为20余米的机力塔，与附近建筑群更好地融合在一起，不会影响整个大城北的城市界面。

冷却塔改造后效果图

三是，邵逸夫医院大运河院区、崇贤-老余杭连接线工程、地铁4号线二期等重要配套工程都在如火如荼地建设之中，整个大城北都动了起来，生机勃勃。

2.65–3.8万元/㎡，看懂板块价格梯度

根据规划，运河新城作为城北之芯，是最核心的地带；向北穿过宣杭铁路延展至崇贤新城，向西连接北部新城，向东连接杭钢新城。

由此，形成了不同的价格体系。

图源拱墅发布

运河新城的构成比较复杂，运河新城核心区（拱墅）如融创双子星精装高层价格（下同）约3.8万/㎡，非核心区（拱墅）如博翠府均价约2.95万/㎡；一路之隔划到余杭区的运河新城如德信大家运河云庄高层均价约2.9万/㎡。

一路之隔，便宜了9000元/㎡，这也解释了为何运河云庄成为世茂璀璨澜庭之后的红盘接班者。

2019年9月，香港置地拿下运河新城第一块双限地，未来精装限价3.8万/㎡，板块核心区的未来价格大致也定了。

2019年9月，联发拿下桃源双限地，精装限价3.4万/㎡；除此之外，板块还有联发溪语宸庐和首开天青里两个纯新盘，未来都可能参考这个价格。

昨天，合能以封顶+自持7%拿下桃源地块，高层同样限价3.4万/㎡。

大运河新城基地规划示意图

可见，运河新城和杭钢新城规划在大运河新城的基地当中，价格在3.4-3.8万/㎡左右，是目前大城北的价格天花板。

北部新城与崇贤新城作为大运河新城可以辐射到的板块，价格要相对低一点。

北部新城目前共出让了2宗双限地，宝龙拿下的勾阳路站上盖综合体良渚星创城，精装限价2.9万/㎡；万科近期补仓的项目，精装限价3.05万/㎡。

这样看来，万象城幸福里2.65万/㎡的精装价格，倒挂极其明显；已经三次万人摇的幸福里，下半年估计会吸引更多刚需和投资客。

大运河新城部分楼盘分布图

到了崇贤新城，价格还要更低。

祥生光合映未来精装限价2.3万/㎡，已经开盘的秋实宸悦居和源翠府精装均价在2.06-2.13万/㎡左右。

总的来说，价格体系即运河新城》杭钢新城》北部新城》崇贤新城，城市界面也基本同属这一规律。

不过未来，运河新城与杭钢新城有大运河新城规划的加持，发展或许会更快；北部新城由于万象城和双地铁的加入，也有比较大的潜力；而暂时没有地铁规划的崇贤新城，承接大运河新城的辐射也会迎来一定的发展。