文/住浙网研究员 徐创

四月的杭州楼市，够热！

杭州十区一共卖出了420.3亿元的新房，成交额环比3月，又增长了21.4%；同比去年增幅达到了24.3%；

土地方面，杭州十区出让了20宗涉宅地，比2、3月总和的两倍还多，一共揽金313.9亿元。在30%即封顶的规则下，平均溢价率高达22%，并且需自持的占了近一半。

不过尽管是新房和土地如此的火热表现，也没有掩盖住二手房的高光。4月份，二手房的成交量破万了。从2月的600余套，到如今的10232套，二手房几乎是以弹射的速度在复苏。

二手房的“银四”表现亮眼

“新高”是过去这段时间二手房的关键词。3月30日，杭州单日二手房成交创下2020年的新纪录；4月13日，这个纪录再次被刷新。509套的单日成交，甚至是近三年来的最高纪录。

4月第3周（4·13—4·19），共成交2480套，超过去年单周最高纪录2395套。整个月则一共成交了10232套，创下了近22月以来的新高。上一次成交破万，还要追溯到2018年的5月。

确实，二手房的复苏很强势！自复工以来，二手房的周成交，从不足百套迅速攀升至近3000套。由此，4月交出的成绩单不仅环比今年3月的4801套有显著的提升，而且也超过了去年4月的8821套。

考虑到疫情的影响仍然笼罩，并且超11万套的天量库存压顶，二手房还能取得这样的表现，着实亮眼。

逾万套成交的背后

二手房破万成交的背后，是需求的完全爆发。过去的2月和3月，正是疫情相对吃紧的时候，许多购房需求都被压抑了。

而4月，随着武汉的解封，预示着整个社会的有序运转可以真正开始了。于是，许多被积压的需求在4月份爆发，从而促进了更活跃的成交。

这种活跃无论在二手房还是新房，都体现得淋漓尽致。例如新房，继3月的回暖之后，在成交套数和成交金额上，又都拉高了一大截。

2020年1-4月新房成交情况

新房的成交更好了，但是买到的难度依然很大。根据统计，过去4月的整体中签率仅为15.2%，而且一份人才摇号优先的政策，更是加大了大多数普通人买到新房的难度。

例如运河云庄在扣除人才优先的房源之后，整体中签率从1.7%跌落到1.5%，跟别说单身及有房户的摇号难度。

由此，越来越难的摇号，将一些刚性的住房需求，从新房推向了二手房。而和在这一组推力对应的，是一二手价差缩小的拉力。

虽然有板块限价这个硬杠杠存在，但是滨康体土地挂牌破5万+，良渚新城限价在半年内三级跳等，都让我们看到了天花板松动的趋势。

卓越·蔚蓝领秀实景图

一二手房价差的缩小，让二手房的性价比逐渐显露出来。

例如次新房蔚蓝领秀，目前成交价在23000元/平米左右，即便加上税费，一套小户型总价也比附近在售的御东方小户型差不多，而且几乎是即买即住。

此外，还有银行银根放松，资产优化配置等，综合因素的共同作用促进了二手房成交量的迅速回升。

挂牌量超11万，二手房会一直热下去吗？

看了二手房的高光时刻之后，我们也需要冷静一下。毕竟在这背后是超11万套的天量挂牌。值得一提的是，4月7日，二手房挂牌曾突破了11万套。经过强势去化后，这个数值跌回了10万余套。

如今，挂牌量又重回了11万套。可以说，库存的高位徘徊是二手房的一个基本盘。而且，这背后还有陆续交付的新盘，为这个池子不断注水。

截图时间5月1日

成交和库存双双高企，是冷热两极分化的表征。其中次新房和学区房比较走俏，而其他房源的情况依然很难。

就像赞成美树的一位业主，急于置换一套学区房，将以自己的房子以低于小区均价的价格出售，但是挂牌了两个多月依然未成交。

另外，如果我们把时间线拉长，你会发现4月的优秀表现只是每年的“常规操作”。

可以看到，从2017到2019年，3-5月都是当年二手房的成交高峰。而每次高峰之前，总会有一段暗黑时刻，成交量逐月下降。这个规律即使是在大热的2017年，也没有被打破。

作为受政策影响较小的二手房，这种有规律的波动是市场的一种自我调节。当成交量走低，便会有房源调低挂牌价，价格低了，成交量又反弹了。

而4月的耀眼表现，或许也是市场的这种惯性，是“危机”后的矫正。根据好找房数据，3月有20%的挂牌房源价格下调。也就是说，二手回暖的背后，很有可能是房东的退让。

这也从一个侧面反映了目前市场的困境。那么今年，在更复杂的市场大背景下，二手房的形势会一直红下去吗，需要打上一个问号。