本文导读：

1、桐乡融杭红利尚未释放

2、昔日地王尚未解套，楼市不温不火

文/住浙网研究员 张伟博 

今年二季度以来，环杭的柯桥、海宁等地楼市持续升温，地王不断，局部热度甚至有些赶超杭州。

住浙网推出“环杭楼市志”，触摸杭州周边城市的楼市冷暖，前两期聊了海宁和平湖，本期说说同属嘉兴的桐乡。

桐乡  图源网络 

桐乡融杭红利尚未释放

桐乡是一座节奏相对慢，比较低调内敛的城市。很多人只知乌镇，而不知桐乡。

桐乡在乌镇倾注了大量的资源，并将其成功打造成江南水乡古镇代表。旅游业看上去很美，但带动能力终究有限。乌镇已成功举办过多届世界互联网大会，但并没有知名互联网公司进驻桐乡，谈不上带动数字经济产业。

近年来，桐乡一直面临较大的产业转型压力。统计数据显示，2019年桐乡主导行业中的化学纤维业、非金属矿物制品业和纺织业利润分别同比下降38.4%、16.6%和17.4%。（数据来自桐乡市统计公报）

桐乡区位

主动融入杭州都市圈，积极推进产业转型，是桐乡的当务之急。和兄弟城市海宁相比，桐乡在融杭方面存在几个劣势：

1、桐乡和杭州仅在临平北部乡镇有接壤，外溢辐射面小，带动能力较弱；海宁则具备对接临平新城核心区和钱塘新区的地理条件。

2、海宁至杭州城际即将在2021年开通，而桐乡至今未有非常明确的城际铁路规划。

3、桐乡西部虽已成立融杭经济区（包含崇福、洲泉、大麻三镇），但目前经济规模和开发投入有限，还达不到海宁许村和长安的成熟度。

所以就现阶段而言，桐乡房地产市场仍然是内生性的，主要以本地需求为主，来自杭州的外溢或投资需求还很弱。 

昔日地王尚未解套，楼市不温不火

和周边城市类似，桐乡楼市在2017年前后迎来了一波爆发，房价和地价出现了共振式上涨。

2017年，桐乡累计出让宅地可建面积237万方，同比增长61%；出让金额126亿元，同比增长182%，纷纷刷新历年记录。

来自好地大数据

2017年12月7日，桐乡土地市场拍出了一对“王炸”，祥生和湖南富兴投资分别以12243元/㎡和12029元/㎡的楼面价竞得振东新区两宗姊妹地块，时至今日仍保持嘉兴全市楼面成交价最高记录。（注：为抑制热度，嘉兴后期出台地价封顶熔断政策）

振东新区是桐乡重点打造的新城区，周边聚集了碧桂园、招商、新城等大型开发商，拥有新城吾悦广场以及植物园、人民医院等生活配套，诱人的板块发展红利给了开发商们加预期的勇气。

桐乡振东新区规划

地王一时爽，谁买谁知道。

祥生项目（国玥公馆）为增加利润空间采用高低配，共规划5幢高层和22幢排屋。项目将自己定义为高端改善标杆，高层仅规划了155方和170方两种户型，没有小户型，为日后的去化难埋下了伏笔。

祥生·国玥公馆售楼处

祥生国玥公馆共554套房子，已经是准现房状态，但截至6月18日仍有251套未网签，其中排屋去化较好，高层还剩一大半没卖掉。

“今年的任务是要保交付，卖房排在其次了。”置业顾问小吕说，“我们下半年就要交付了，18年最高卖到过2万以上，现在只卖1.8万/㎡左右，前期业主那边不好交代，交付压力非常大。”

小吕给研究员算了一笔帐：“我们高层是亏的，排屋利润不错，整个盘勉强保本。”

湖南富兴投资地块在2018年引入了万科操盘，同样面临很大的去化压力。万科翡翠天御府共488户，全部规划大户型，项目2018年底首开至今网签仍不足180套。

振东新城另一新盘世茂璀璨荣里于6月首开，虽然仅推出170多套房子，但去化并不理想，依赖当地中介分销带客。据置业顾问介绍，中介带客的成交量占比超过4成。

中介在世茂案场培训

虽说桐乡市场有些不温不火，但也无需悲观，当地的基本面和供求关系依然相对健康。

二季度以来桐乡市场已经有明显复苏，包括振东新区和城北的一些楼盘成交量已经有所回升，若下半年推出一些宝地激活土拍市场，有望快速提升市场人气。