观察：华家池之战对蓝孔雀、杭师大地块的影响

华家池地王盛宴余味犹存，杭州土地市场的第二道大餐即将上桌——9月12日，蓝孔雀综合体中6宗155亩住宅和商业用地将出让，总出让起价高达32.3亿元，9月29日，蓝孔雀还将出让余下的两宗起价25亿左右的地块。另外，市区宝地——杭师大地块将成为下一个饕餮盛宴。

同为市中心规模宝地，华家池之战，对蓝孔雀和杭师大地块的出让，有何参考意义？我们能否从华家池的争夺的过程中，分析它们的意图，从而“窥见”后两块地得主的身影？

尤其是蓝孔雀项目，由于地价适中，会吸引一些试图做成快销周转的开发商，所以，在华家池地块上温而文雅重在参与的开发商，可能在蓝孔雀上出招凶狠。

甚至，在蓝孔雀地块上报名的开发商，因为门槛较华家池为低，参与企业的数量可能会超过华家池的12家。

蓝孔雀竞拍之后，杭州楼市的格局会更加清楚，各家未来的份额，各大公司对杭州市场的态度，会更加清晰而明朗。

住浙网列举华家池地块的竞争者，参考萧山南部卧城的竞争者，根据14家开发商目前的状态分析他们的拿地能力——

◎ 滨江：年内拿地能力有限

在43.8亿竞得华家池地块之后，滨江集团再度消化市中心高价地的能力有限。今年年初，滨江集团董事长戚金兴在接受采访时曾表示，“2013年，滨江会加强巩固在杭州的地位，销售额与拿地金额将保持在1∶0.5左右”。当时，滨江将今年的销售目标定为100亿元，因此，拿地预算是50亿元。

后来，随着销售形势好转，戚金兴将今年的销售目标调高至120亿元，按1:0.5的比例，拿地金额应该在60亿元。而截至目前，滨江今年在钱江世纪城、闻堰以及华家池地块上的投入，已经超过39亿（权益金额）元，只剩下21亿的拿地预算。

今年上半年，滨江集团实现销售额70亿元，同比去年上半年的45亿，上涨55.6%。

◎ 万科：能否进军市中心？

从去年以来的拿地风格来看，万科擅于底价和低价拿地，不喜欢激烈竞争，再加上树大招风，怕当地王，如果现场对抗激烈，万科退出的可能性非常大。

值得注意的是，万科进入杭州超过8年，在杭州东南西北四面开花，至今没有进入市中心。万科会否忍受一定的土地溢价，以弥补这一缺憾？拭目以待之。

万科杭州公司今年上半年销售额36.2亿元，同比去年上半年的20亿元，上升81%。万科去年上半年没有拿地，到7、8月份，才开始在土地市场发飙，先后竞得北宸之光和万科紫台地块。而今年已经拿地逾20亿，拿地迫切性并不大。

◎ 绿地：还想拿？

不来则已，一来惊人。在华家池争夺战中，绿地以56.2亿的总价，竞得最大的一宗，尽显中国地产二哥的霸气。自此，进入杭州不到一年的绿地，已经有了三个项目，分别是大关绿地中央广场，旭辉奥体地块，以及华家池地块，迅速跻身主流。

竞得华家池地块之后，在回答媒体下半年是否还将在杭州拿地时，绿地浙江区域总经理杨司贵表示，“下半年绿地还将有重量级、地标性项目登场，将是大型的综合体项目。”看来，在蓝孔雀或杭师大地块上，我们还将看到绿地的身影。

◎ 坤和：手握重金

在9月5日华池地王战中，惊现杭州老牌房企坤和的身影。自06年12月3日联合万科竞得西溪蝶园地块之后，坤和已经近7年没有在杭州拿地。

这7年时间，坤和在杭州的三大项目和家园、西溪里以及西溪蝶园，销售额保守估计在70亿以上。在消化掉手上的重金之前，坤和将一直会是土地市场一支不可小觑的力量。

◎ 世茂：依然具备实力

9月5日，世茂耗资83.9亿，连续在杭州和苏州拿下地王，霸气侧漏。值得注意的是，在华家池59号地块中，世茂还与滨江竞争至最后一轮，而这块地的总价高达43.83亿元，可见世茂在杭州至少还有40亿以上的拿地潜力。

◎ 复地：缺席杭州土地市场多年

缺席杭州土地市场多年的复地，这次也惊现华家池地王争夺战，并且参与了第一宗也就是最贵的57号地块的竞拍。

复地是外来大牌房企中，惟一具有浙商资本背景的，复地的老板郭广昌，是浙江东阳人。复地也是最早进入杭州市场的外来大鳄之一，早在06年10月，就竞得连城国际地块。进入杭州7年，复地一直在乔司、富阳、仓前等杭州的边缘徘徊，未能进入杭州楼市主流视野。这次参与华家池地块争霸，或许显露出杀入市中心的雄心。

◎ 融创：飘忽的外来者

作为华家池地块最先被爆出的勾地单位，融创“虎头蛇尾”，在华家池地块出让现场，未曾报过价，沦为出钱的看客。不过，这绝不意味融创不想拿地，否则也不会拿出4亿多资金去勾地。

华家池争夺过于激烈，融创会不会志在蓝孔雀和杭师大？很有可能。

值得一提的是，自去年11月五常拿地首入杭州，不到一年的时间里，融创通过合纵连横，在杭州连下五个项目，其表现令人咂舌

◎ 华润新鸿基：有力竞争者

自09年10月27.7亿竞得之江九里地块之后，杭州宅地市场不见华润新鸿基的身影久矣。

这次的华家池地块出让现场，华润出现在竞买席上。

应该说，华润参与华家池的争夺，并不令人意外。华润新鸿基05年8月进入杭州，是直接拿地进入杭州最早的外来地产大鳄。然，入杭超过8年，华润至今只有万象城、之江九里两个项目，华润新鸿基有充足的补仓动力。

当然，也有充足的补仓实力。作为港企两大巨头联合体，华润和新鸿基的结合，本身就是实力的象征。而且，万象城楼面地价不到2000元/平方米，是全杭州利润最高的楼盘之一，单纯就销售额而言，华润新鸿基在杭州也有非常充足的资金。

◎ 招商地产：能否后来者居上？

8月27日，招商地产8.8亿竞得牛田单元地块，首入杭州。作为“保（利）招（商）万（科）金（地）”中国地产四大金刚之一，招商地产是最晚进入杭州市场的，当然，也是在杭州布局最少的。

招商地产会不会趁热打铁，在蓝孔雀或杭师大地块玩一把后来者居上的游戏？不排除这种可能性。

◎ 中海：仍需补仓

去年10月，中海56亿包揽中海御道路一号地块，实际楼面价创杭州楼市历史记录，震惊业界。在大手笔拿地之后，很多人预测中海将不会出现在华家池地块争夺者中。然而，9月5日，极为低调的中海杭州公司总经理许文龙，还是坐在竞买席上。

事实上，尽管手握杭州最大的豪宅地块，中海依然有着较强的补仓需求。目前，西溪华府以及寰宇天下的住宅部分，已近尾声，接下去，中海在杭州将只有御道路一号和定山府两个项目。对深耕杭州多年的中海杭州公司来说，两个项目显然是不够的。按照西溪华府的操盘风格，为了杭州公司的年销售额，中海继续拿下一些快速周转的地块，在情理之中。

◎ 绿城：不缺地

在华家池地块上，绿城的表现让人比较失望。在第二块地草草地参与了一下之后，绿城迅速罢手。此前，业界普遍预测，华家池地块将会是绿城、滨江领衔的本土房企对外来大鳄阻击战，但后来却演变成滨江集团作为杭州本土房企的代表唱独角戏。

经历了2011、2012年的生死劫之后，绿城在土地市场已经雄风不再。另外，值得注意的是，尽管两年多在杭州没有拿地，但绿城在杭州控股、参股和操盘的项目，达20个以上，是无可争议的第一。或许，对绿城来说，缺的不是地，而是钱。

◎ 金地：理性致拿地难

随着超级大盘金地自在城已近尾声，在诸多外来大鳄中，金地是亟需补仓者之一。金地也是最近两年杭州土地市场的常客，去年，金地参与了杭州13块地的竞拍，但一无所获。今年上半年，虽然先后竞得祥符和长睦地块，但这两块地都太小了，不足以支撑金地在杭州外来大鳄中中每年排名第三的销售额。

金地自在城单个项目累计销售额近130亿，金地有动力也有实力去参与蓝孔雀和杭师大地块的争夺。不过，在大牌房企中，金地以理性著称，出价保守，几乎从不拿地王。考虑到蓝孔雀和杭师大觊觎者众，金地要想在众多虎视眈眈的强手中拿地，殊为不易。

◎ 九龙仓：市中心宝地的潜在买家

九龙仓没有出现在华家池地块争夺战中，但并不意味着不会去竞争蓝孔雀和杭师大地块。九龙仓是杭州拿地最多的外来大鳄，但自2011年3月钱江科技城地块之后，九龙仓已经两年半没有在杭州拿地。

今年是九龙仓在杭州的销售元年，据悉，全年销售额可能突破40亿元，开始迎来收获季。另外，九龙仓2010年3月竞得文晖路地块，是外来大鳄中，率先杀入市中心核心区者，不排除在杭州市中心继续耕耘。

◎ 恒大：往主城区发展？

作为后起之秀，藉由销售额逐年大幅飙升，08年金融危机中曾生死悬于一线的恒大，已经跻身中国地产TOP5。然而，迟至9月3日，恒大才首度入杭，是中国地产TOP10房企中，最晚进入杭州市场的。

很显然，进入杭州之后，恒大应该会不满足于单个项目，更不会满足于只在萧山耕耘，必有进军杭州市主城区之志。对恒大来讲，既已放弃华家池，则无论蓝孔雀或杭师大，都是扬名于杭城的为数不多的机会。

参与华家池和萧山卧城地块出让会的房企

单位：成交价--万元、楼面价--元/平方米

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