文/住浙网研究员 徐创

假期余额已不足，说说长假里的楼市吧。

红盘的故事就像一部连续剧，10月3日晚，曾经近6万人摇号的西溪公馆又发布了一份选房公告。

根据公告，项目尚有144套房源没有卖完，将在10月5日邀请摇号顺序为3001-4982号的购房者进行网上视频选房。

这周一，西溪公馆如期地进行了又一轮的选房，最终情况如何？研究员致电了相关的置业顾问，对方表示：“约140方户型已经售罄了，只有个别几套约190-200方户型可售。”

一、从近6万人摇到开盘未售罄

“9.4”摇号新政之后，西溪公馆被认定为“热门楼盘”，成为了落差最大的那一个。

9月中旬，西溪公馆领出最后一批房源预售证，1215套房源吸引了4892组家庭登记，平均中签率约24.8%。

而上一次5月推盘时，两个报名通道合计有59637组家庭登记，整体中签率仅1.6%。

不仅如此，最后的这一批房源在选房阶段，直到3000组客户选完房，仍剩余144套房源。也就说前3000组家庭，有1931户家庭弃选，弃选率高达64%。

那么是什么让曾经“近6万人摇”盘，突然间就不香了？

西溪公馆鸟瞰效果图

这其中自然有新政的限制、分流的影响等，而之所以弃选率这么高，最后还有房源未售罄，更重要的是自身的一些劝退因素。

此次剩余的144套房源，户型面积段为约140方、约190方，以及约220方，在均价上调的背景下，总价基本在500万以上，部分房源甚至超过了800万。

对于一个只能由无房户报名的“热点盘”来说，这样的总价是绝大多数无房户所够不着的门槛，而且相近的总价段，还有不少更优的选择。

另外作为一个“古早盘”，产品上也有点“非主流”，例如约140方户型仅做了三房格局；约193洋房户型主卫为暗卫等。这对自住为主的无房户来说，如此的“硬伤”实在是很难妥协。

不过即便如此，西溪公馆最终的售罄依然不成问题，根据摇号新政，开盘后还没有售罄的房源将不再限售，购买者也不限于无房户。

曾经被摇号规则阻挡的有房户，就可以成为西溪公馆的有效客户，毕竟已经有人喊出“我是有房户，大户型我也要”了。

二、摇号新政满月，影响几何？

摇号新政至今，已满一个月!在这段时间里，无论是“红盘”，还是“鸽盘”都集中入市，掀起了一场“楼市盛宴”。

随着各大楼盘摇号的尘埃落定，新政的效果显现了。

原本有可能出现“万人摇”的楼盘，都通过杜绝有房户报名，将人数限制住了。就像西溪公馆，若没有新政，指不定又会是一场几万人摇。

另外，通过红盘的分流，无房户买到房的机会更高了。例如德信大家·运河云庄，9月最后一批高层的中签率为20.2%，而此前高层中签率仅有个位数。 

但是，新政对非热点盘的影响比较有限。例如嘉品9月加推了276套房源，依然吸引了5120组客户登记，其中无房户就超过了千人，最终中签率仅有5.4%，与上一次推盘时持平。

部分非“热点盘”中签率

同样的还有君品，6月首开时中签率为5.1%，此次在和嘉品“撞车”的情况下中签率仍旧保持在12%的低中签率，购房者的登记热情依然不低。

不仅如此，甚至还出现了改善的“非热点盘”热过“热点盘”的现象，例如桂语听澜、杭源里的中签率低过了万科前宸和运河云庄。

从弃选情况来看，也是如此。万科前宸91户弃选，地铁万科天空之城46户弃选。反观养云静舍仅1人弃选，凤玺云著1组家庭弃选，桂语听澜弃选人数也仅8户。

而究其原因是有房户的焦虑被摆上了台面：一方面因为担心政策的再次变化，失去购房资格；另一方面也要抓住一切有可能的机会。

有了这种心理的存在，当市面上只有非“热点盘”楼盘可选的时候，那么这些改善红盘便成为了集体选择，实际的登记情况也超出了预期。

摇号新政之下，“热点盘”相对降温，“非热点盘”关注度提高，一个摇号的新常态将出现。