编者按：2020年还剩不到80天，这两个多月的时间里，杭州哪儿的楼盘值得关注？住浙网各路研究员将密集跑盘，带来第一手的信息。昨天介绍了亚运村将在年底前入市的消息，今天看看城北的刚需重镇东湖。
本文提要:
1.高铁的脚步越来越近
2.地铁9号线开通在即
3.刚需们值得买吗？
文/住浙网研究员 徐创
东湖，即原先的临平山北，杭州的刚需重镇之一。虽然板块限价实现了“三级跳”，但是22000元/平米的精装限价依然是杭州的“入门级”。
作为一个刚需板块，曾经的东湖几乎被交通不便、配套匮乏这样的字眼所概括。如今的东湖新城，各种城市规划接踵而至，城市的建设也如火如荼，都市感正在一寸一寸地塑造出来。
1.高铁的脚步越来越近
在东湖板块的规划中，以沪乍杭高铁站——临平北站为核心的CBD是板块腾飞的起点，规划面积约9平方公里。
目前，规划愿景越来越具象了。据上海发布，上海市已与国家铁路集团签署《关于加快推进上海铁路建设的会谈纪要》，涉及的铁路路线就包括了沪乍杭铁路。
除此之外，今年7月，嘉兴市发布《“枢纽嘉兴”建设大会战三年行动计划》，12个标志性项目也将沪乍杭包含在内。
从各个方面看，沪乍杭自2017年规划发布之后，将迎来快速推进阶段。随着沪乍杭的高铁声越来越近，东湖的首个高铁站——临平北站也将从蓝图变成事实。
沪乍杭铁路线路图
在余杭区的规划定位中，临平北站的能级不限于是一个高铁站点。近日，余杭《交通强区建设实施意见》出炉，明确提到要“谋划杭州北站综合交通枢纽”，以此强化枢纽对临平副城北部的带动作用。
东湖板块CBD规划
以高铁站为核心，东湖也将进入发展能级提升的新阶段。根据规划，中心区定位为未来智造城，以在建的地铁9号线为发展轴，将建设高新智造园、健康科创园、枢纽总部园、门户双创园四大功能片区，布局有高铁枢纽、中央森林公园、文化中心、市民中心、综合医院等核心项目。
2.地铁9号线开通在即
除了高铁，纵贯板块的地铁9号线距离开通也不远了。
住浙网获悉，9号线一期工程供电系统安装工作进度表显示，新线北段将于明年6月先行通车。
目前，9号线临平山以北的盾构区间右线已经全部贯通，东湖站(工程名:北沙路站)、玉架山站(工程名:绿洲路站)、龙安湖站(工程名:昌达路站)三个站点主体完工，机电安装已经启动。
迈入地铁时代的东湖，不仅意味着交通短板的补足，也是新城中心的全新确定。
在之前，东湖的发展是横向的，临平大道以南，西至望梅路，东至荷禹路，分布着绿城蓝庭、金都夏宫、金帝海珀等楼盘，构成了东湖的板块基础。
而当这里的发展空间被填满，恰逢地铁9号线以及高铁站的契机，荷禹路成为了板块的新中轴，东湖的发展由横向转为纵向。
以荷禹路为中轴的东湖板块区位图
沿着荷禹路，分布着各类重要的商业综合体，如万宝城、栢悦中心、杭州第三城商业部分等，在玉架山站还将挂牌一宗约223亩的商住TOD。此外还有市民广场、市民中心、三甲医院、体育中心等，都将矗立于荷禹路两侧，城市界面大为改观。
可以看到，东湖板块在纵向发展轴上拥有更高的规划能级，也不仅仅只有居住功能，商业、产业等都在填充，瞄准着高标准打造。
3.刚需们值得买吗？
板块发展重心的转移也体现在新盘的供应上。前两年，东湖的主要供应还集中在望梅路一侧，如越秀景瑞悦见山、荣安柳岸闻莺等。
今年，新盘则集中在荷禹路两侧，由南至北，新希望·锦畔云汀、曲江新鸥鹏·杭州第三城、中天·汀州印月三大楼盘构成了板块的主力供应。
目前，三个楼盘都已首开。其中锦畔云汀首开中签率13%；杭州第三城首开中签率24.5%；汀州印月首开中签率37.5%，二次加推中签率42.2%。
有了地铁的加持、以及众多的规划倾斜，这三个楼盘本应预定摇号红盘。但就中签率来看，它们的表现距离红盘还有差距。
甚至和远离地铁的悦见山、山语四季等售罄楼盘相比，在中签率上也难有优势——悦见山最后一次清盘中签率仅9%，柳岸闻莺最低中签率也仅有8%。
在这一众新盘中，出现了降价也难得低中签的现象，杭辰星万里9月加推时将精装改为毛坯，均价相比之前少了3000元/平米，中签率只是40%。
新希望·锦畔云汀鸟瞰效果图
那么是什么原因造成了这种现象？
最大的因素在于板块限价提升，让新房和二手房之间价差缩小。目前，板块内的二手房小户型成交多在21000-24000元/平米之间，部分位置好的房源可达26000元/平米左右。
对比22000元/平米的板块限价以及在售楼盘20000元/平米左右的均价，红利空间不大了。更何况，相比于两年前，板块二手房价没有涨。
东湖板块实景图
2018年，朋友小Z眼看楼市火热，但又摇不到新房，心里着急，便把目光转向了二手房。经过反复比对，最终买了一套金帝海珀小户型，总价约245万。
“这套房子在当时来看，性价比还是比较高的，另外房东也不愿意松口”。但是如今，金帝海珀小户型成交价能超过245万的只有寥寥，换句话说朋友小Z买在了二手房的高位。
与高位的二手房价对应的是当时悦见山、法兰公园仅16000-17500元/平米的精装房价，一二手房倒挂达到近万元。这就不难理解，“悦见山们”的低中签率。
不过，高中签率于刚需来说不失为机会。当红利空间缩小，摇号新政挤掉投资的水分，刚需们作为真正的自住需求，有了更大的买房机会。
而且他们遇到的还是一个能够接受的价格以及正在不断变兑现的板块未来。