文/住浙网 艾维

这两天，深圳喜获政策大礼包而刷屏。深圳的房价，是不少杭州人关心的，尤其这两年杭州经济发展势头喜人，新进人口高居全国首位，就有人大胆假设：杭州房价能不能赶上深圳？ 

个人觉得，在没有重大变量的情况下，杭州房价10年之内都赶不上深圳。道理很简单，杭州在发展，深圳也在发展，最后比拼的是加速度，就像中国GDP增幅近20年碾压美国，这才有希望在2030年前总量上超越美国。 

而GDP的增速，杭州并不乐观，看下图——  

近两年杭州的GDP实际增速都低于7%，同时，据报道深圳未来五年的GDP增幅均在6.5%左右。截止到2019年末数据，深圳杭州的GDP相差1.1万亿多，以这个增速去赶超深圳，路漫漫其修远兮。 

有人要反对了：我们预测的是房价，并不是GDP。但两者是正相关的，虽然GDP高的地方房价不一定高，房价高的地方都是GDP高的，譬如北上广深就是国内城市经济总量第一梯队的BIG4，杭州、苏州、南京、宁波也是万亿俱乐部的，GDP总量是当地房价起跳的必要条件。 

那是不是没啥好讨论的了，也不尽然。现在各地在制订“十四五规划”，今年是“十三五”的最后一年，以这一年为锚定点，截止到9月底，深圳新房的均价是6.18万/元/㎡（中国房价行情网数据）。我们可以讨论5年后，杭州的房价能不能达到这个水平。 

如果再明确一些，就是问，5年后杭州住宅均价能不能达到6万元/㎡？

PART 1 

其实是田忌赛马。

深圳的新房数据包括福田、南山、宝安区，也涵盖罗湖、盐田和大鹏新区，本文员主要讨论的是杭州八区，即主城区+萧山、余杭，没有把不限购的临安以及富阳区算进来。

目前的数据是：（数据来源：瑞达斯）

重点看第2列、第4列的最新数据，后者如果要达到目标值，需要5年内实现82%的增幅，算下来，每年的复合增长率不低于12.2%，在当下“房住不炒”的调控基调下，这个目标显然难以达到。相反，即便按照5%的默许范围，主城区在5年后也能达到5.77万元/㎡，考虑到实际涨幅，摸高6万元/㎡是大概率事件。 

问题是，限价下的新房价格是失真的，如此静态推演，不考虑市场的博弈变数，舍掉最让人兴奋和不可预测的部分，显然也不是这篇文章的出发点。 

未来五年，杭州楼市要看三个变量：1. GDP增速；2.土地出让量；3. 人口净流入数量。很契合任泽平的那句话，楼市短期看政策，中期看土地，长期看人口。 

毕竟，发展才是硬道理！新进人口的自住需求、原有人口的改善需求以及适量的资产配置综合作用下，推高楼市才是正道。相反，靠热钱、靠杠杆把楼市炒高，最终还是会慢下来、会还回去的。

PART 2 

了解一下深圳的楼市。

深圳作为特区，房价十年涨了1.5倍，四十年里特区房价涨了多达59倍。

数据显示，截止到9月底，深圳目前的新房均价为61830元/平，而十年前，深圳新房均价大约在2.5万/平左右，十年涨幅约150%。 

再把时间线拉长一点，从1981年试点商品房算起的话，深圳从最开始“南海边渔村”房价的1000元/平米，到今年9月新房均价的61830元/平米，累计上涨近59倍。这涨幅，全国没朋友！ 

图源网络

深圳在房地产方面的涨幅秒杀全国所有城市。虽然GDP总量不如北京和上海，但深圳有自己的特区元素：

首先，深圳的发展只有四十年，时间最短，是最年轻也是发展最快的一线城市；

其次，在四大一线城市中深圳的国土面积最小，可利用资源也最少；

第三，在一线城市中深圳人口最少，2019年末数据统计深圳共1343.88万人。

深圳高房价背后：一边是新增人口，一边是产业加持，尤其是产业的配置和发展，值得包括杭州在内的绝大多数城市学习。 

40年来，深圳诞生了在国内外都极有分量的高新企业，比如腾讯、华为、大疆、中兴、比亚迪等等。这些高新产业的聚集带来大量人口，同时也为楼市带来旺盛的需求。

深圳市常务副市长刘庆生表示：“高新技术产业、未来产业等符合深圳未来发展定位的产业，深圳非常欢迎，用地予以保证，要多少地满足多少地，要多少空间满足多少空间。” 

深圳目前布局的产业用地范围有30平方公里，包括大鹏、坪山在内共有32个产业基地，这个数量还在增加，面积还将继续扩大。

这样求贤若渴，这样放水养鱼，深圳值得尊敬。

产业长青，人口常来，楼市不衰。

PART 3

来说说杭州。

和GDP总量、人口增量不同，各地对于房价上涨，态度是暧昧的，既不能停滞不前，又不能一飞冲天。因此，浸透种种算计和套路，要援引权威数据来佐证，会比较违和。

其实，一个城市的房地产变化其实就是城市经济发展的变化，经济发展不起来，房地产也发展不起来。

写文章，又不能完全跟着感觉走，口号减破天，就像5年前大多数人叫着“沪市要到1万点”，然并卵!

研究员认为，杭州的优势在以下几点：

1.以阿里巴巴和蚂蚁金服为龙头，占据了国内数字经济第一城的有利地形；之江实验室、西湖大学、阿里达摩院等科研机构组成了厚实、精锐的“冲锋队”。

2.未来科技城和滨江区的生物医药产业布局，形成了比较优势，生物医药产业和生活质量、老龄化社会息息相关，关注度居高不下；这些构成城西科创大走廊的骨架。

3. 人口增量第一城，这个头衔还会把持两三年，本质上是长三角和大粤湾的“二人转”，争夺创业人群和产业人群。

以及全国认可的营商环境，在城市公共管理上摸到了门道，出手漂亮。别小看这一点，有时会决定一家企业甚至一个产业的选择。 

制图 陈明泉 

变量上面，除了局部战争、金融危机这样的“黑天鹅”，最直接的就是推地量。

近三四年，杭州土地出让金均居全国前三，一来有亚运会这个“吞金兽”，二来开拓了萧山、余杭、临安这样的腹地，可推地数量大增，土地市场上涨声不断，“天时、地利、人和”俱在，各区市对于推地热情高涨。

接下去的五年，尤其是亚运会之后，推地量应该会总体收紧。但未来社区的高容积率，会带动城市规划向天空发展，住宅总体供应量不会明显下降。

研究员觉得，变量更在智慧经济。

智慧经济一体两翼：人工智能、虚拟现实、物联网经济，包括眼下大热的集成电路，说实话杭州暂时都未形成优势，不过，国内其它城市也没有抢到高点。在这块最有想象力的产业集群上，依据“赢家通吃”的法则，一旦形成领军企业，就会转化为城市的比较优势，继而推动产业格局的变化。

之前，研究员提到了之江实验室、阿里达摩院、阿里云以及数量庞大的科研机构，这是杭州的科研底气，也是变量所在。

举个例子：发轫于疫情期间的杭州“健康码”，成为全国“现象级”的应用，累计打开次数百亿次。此疫之后奠定了杭州数字第一城的地位。信息化、数字化、智慧化技术的广泛进入和应用，深刻改变了公共生活。

前不久的云栖大会上，阿里发布了云电脑和首款物流机器人“小蛮驴”，迈出了坚实的第一步。尽管这款“小蛮驴”和眩目的无人驾驶还不能相提并论，但看着它有点呆萌地躲开前面的障碍物，在物流场景实现了无人驾驶，觉得也是蛮牛的。下一步，会在无人驾驶和物流网上，更进一步吧。

PART 4

说了很多产业的内容，大家会觉得烦：你是同意还是不同意，杭州房价5年内会上6万元/㎡？

概括一下：杭州GDP赶不上深圳，房价对位比较也力有未逮。但是房价摸高6万不是梦。 

杭州房价如果聚焦主城区，尤其是在二手市场，成交均价5年内跨越6万元/㎡。不是吗？现在南星板块、钱江新城小户型的学区房单价轻松突破10万元/㎡，武林、申花、桥西、奥体板块的二手房价轮流听涨声，就连三墩北的小户型像万科西雅图，因为有星洲二小的加持，单价也突破了4.5万元/㎡。

全球货币放水+资产配置的潮流下，珍惜主城3万元/㎡的机会吧。

一个城市的气质很要紧。30年前和苏州并称时，杭州的城市气质是“人文+江南”，偏阴柔。

30年后，杭州贴上了“数字经济+科创+城市大脑”的标签，并在城市公共管理、社会治理理念得到了历练和成熟，经济总量和房价上涨，是水到渠成的事。

房价能不能“赶上深圳”，真那么重要吗？