文/住浙网研究员 徐创 和文凤
自今年4月地铁16号线通车以来，临安的楼市热度有所上升。最明显的就是土拍，出让的12宗土地，平均溢价率达到18.6%，更产生了3宗自持地块。
原本普遍流摇的新房市场，也摇起来了。如檀越府前几次均流摇，但是最近3次开盘，中签率一次比一次低；还有朗香郡6月加推时，中签率仅23.69%。与此同时，限价一步步放松，从26000元/平米到26300元/平米再到29500元/平米，一路看涨。
但在二手房市场，着实不容乐观。市场低迷，少人接盘，过去半年临安的单月二手房成交总量均未超过100套，另一边，超级大盘星汇城的挂牌房源高达1000套以上，投资客“踩踏”离场。
临安楼市走向何方？会不会限购?对此，住浙网研究员来了一次集体跑盘。
PART 1
旺销新盘：檀越府六连摇“领跑”临安
地铁16号线的开通，檀越府身价陡增，“地铁200米”、“规划中的三甲医院”、“宝龙城市广场”，是檀越府自己贴的标签。
根据之前的登记摇号来看，项目不愁卖。售楼处有点冷清，一问才知道，原来刚登记完，加推8#，共108套。
据销售人员说，现在登记约770户，中签率约为14%；8#加推结束后，整个项目就剩下一幢3号楼，80套左右房源，五连摇甚至可能六连摇，跑不掉了。这样旺销，楼盘一分钱折扣都没有。
檀越府实景图
檀越府也不是一直顺风顺水，在地铁开通前，登记状况也是“惨不忍睹”，人数只有几十户。但是，地铁一响，黄金万两。无数的目光被吸引了过来。
而买檀越府的都是哪里人？据销售介绍，来自天南海北，还有来自新疆的。为了印证这个研究员把上次登记的情况拿出来分析；
从报名登记的户籍组成表来看，确实来自很多省份，浙江省有476户，占比65.93%，对比之前的其他项目占比略低；安徽、江西紧随其后。令研究员没想到的是，黑龙江这次突破占位第四，来自新疆的有8组，宁夏也有7组，这当然是檀越府的吸引力，更是不限购给了外省购买力外溢的机会。
在浙江的467户购房者中，占比最多的是温州，有201户，而杭州本地仅有80户，和其他九区的楼盘登记情况迥然不同。温州的购房者嗅觉灵敏，有机会就要搏一番。
PART 2
滞销盘：打折+送车位
宝龙商业TOD落地青山湖科技城后，的确提升了板块的商业配套，作为距离地铁站最近的宝龙旭辉城，成为投资客争抢的项目，是临安为数不多需要摇号的。
但是地铁16号线也并非一开就灵，临安的很多楼盘还是以“零登记”和“流摇”居多。
以丽光城为例，自今年6月首开到现在，5次全部流摇，多数都是“零登记”；随即而来的是新房可打99折，还送价值15万的车位，这样才把整体去化带动起来，不想频繁摇号且打折送车位的给购房者不小的吸引力。
目前，投资客抢住临安，抢购檀越府，但是即将售罄，而多出来的购房者，在认为临安有发展和投资的前景下，临近檀越府的丽光城可以补位，丽光城之后去化应该不成问题！
PART 3
单个小区千余套，二手房处境很难
二手房方面，压力比新房要大。目前，青山湖的在售及待售楼盘有16个，绝大多数都还没到交付的时候，但是抛售“踩踏”已经出现了。
一些“老盘”如中天郡府、越秀星汇城、大园新城等都出现了大量的二手挂牌。据贝壳网数据，截止10月23日，仅越秀星汇城一个小区挂牌量就高达913套。
越秀星汇城实景图
近日，研究员实地跑盘星汇城，发现实际数量远不止这些。“整个小区哪止1千套！光一期大概就有1千多套，更不用说星汇城还有2、3、4期。”一名中介吐槽。
在星汇城的沿街底商可以看到，不到百米的距离，中介门店就有四五家。这或许就是巨大挂牌量的一种外在表现。
越秀星汇城实景图
那么，去化情况又如何呢？研究员从多名中介人员口中得知，最近这段时间，小区的月成交在十几套。
正常来说，一个小区能有十几套成交的表现，并不能说差。但是对比天量的挂牌，简直杯水车薪。这意味着，仅仅这1000多套的挂牌，就要足足卖上一百个月，十年都未必消化得了。
越秀星汇城实景图
巨大的库存之下，价格自然上不去。中介人员说：“想要卖得快价格只能挂稍微便宜点，像89方户型挂190万，基本上没人看。”
目前，星汇城成交均价在19000-20000元/平米，部分140方大户型只有15000-16000元/平米，如果碰上业主急卖，价格还能再砍一点。
反观临安新房均价已达约22000元/平米。也就是说，新房与二手房之间是“正挂”的。
越秀星汇城实景图
买房的，大多是刚需自住。中介人员说：“很多从未来科技城坐着地铁来这边买二手房的，比新房便宜，还有现房优势。”
不仅如此，二手房与新房之间的差距，也让投资客看到了价格的空间，造成了既有投资客出手，也有投资客接手的现象。
虽然有人接盘，但是巨大的库存压顶，总体压力山大。更何况今年，青山湖还有天阳蓝光蔚蓝、旭辉中粮朗香郡、越秀星汇城四期等楼盘交付，无疑将进一步增压。
这就是临安市场的缩影——高库存、去化慢，价格起不来。
目前，整个临安的二手房市场都比较低迷，而未来随着楼盘的交付，还将有大量带着投资属性的新房入场。
星汇城，当时的新房价格低，即便以低于目前新房均价出售，房东也有利可图。那么当这些昂贵的新房源入市，投资的预期还能实现吗？