文/住浙网研究员  徐创

艮北新城，作为杭州主要的改善板块，想要在这里买房，实属不易。

就拿户型来说，公园1872最小户型约105方、云悦湾约118方、棠玥湾约117方；博翠碧蓝湾的最小户型约110方……结合4万+的均价，筑起了一道高达约500万的准入门槛。

随着新项目的亮相，艮北再次为楼市的大多数打开了一扇窗户。接下去，艮北的机会主要集中在花样年·对越天和合生·创展名邸两个楼盘身上，项目的定位都偏“刚需”。那么这两个楼盘，各自都有哪些优势？

一、交通配套，创展名邸更便捷

对越天位于越秀天萃名邸东侧，板块整体的城市界面还没有完全成熟，就像一个大工地，几乎角角落落都在施工。

艮北新城实景图

如火如荼的建设，意味着未来的想象力。在商业方面，对越天直线约1公里是已经开业的杨柳郡好街。与好街隔着一条马路就是正在建设的花园城，体量约7万方。虽然不大，但是满足日常吃喝玩乐没有问题。

项目东面还有规划中的市一医院和建设中的李宁体育公园，向南约1.2公里是连堡丰城，远期总规模约33万平方米，涵盖医疗、餐饮、文化、休闲等业态。

教育方面，对越天南侧直面的是彭汇小学，西面还有夏衍中学，目前已投入使用。

花园城实景图

可以看到，对越天的生活配套大多需要时间去兑现，而创展名邸的配套已经触手可及。

虽然在土地出让时，创展名邸是以艮北新城做定语的，但实际上是处于九堡，因此整个板块面貌更为成熟。

金海城实景图

阿里体育中心、金海城等核心商业配套，均在10分钟步行范围之内。另外还有国芳购物中心，已经建成并处于招商阶段。

配套还在做加法：项目西侧在建一所幼儿园和一所36班九年制学校。

阿里体育中心、国芳购物中心实景图

重要的区别在交通上，对越天距离地铁1号线七堡站直线约1公里，创展名邸距离九堡地铁站约500米，约1公里还有换乘九号线的客运中心站，双地铁的配置和轨道的关系更亲密。

项目北面约50米就是德胜高架，东侧紧挨着城市主干道杭海路，各方面的交通更为便捷。

总的来说，创展名邸胜在配套的现成和交通的便捷，而对越天则需要一点耐心。

二、刚需小户型，对越天更优秀

再来看产品层面，合生创展名邸占地约4.9万方，容积率2.3，规划为17幢可售的8-11F小高层和15-17F高层，以及2幢公租房。

对越天占地约3万方，将建造9幢15-16F高层住宅楼，和1幢公租房。相较而言，体量更大的创展名邸，小区内的景观设计更为丰富。从沙盘看，各种绿植穿插在楼幢之间，在12号楼南面还设置了水系，让景观更显层次感和丰富性。

创展名邸效果图

户型方面，对越天主力面积约89和115方，另有少量168方顶跃。创展名邸主力户型约89-139方，跨度更大，适用的客群范围更广。

在户型设计上，对越天更胜一筹。就拿约89方的户型来说，对越天设计了三房两厅两卫，创展名邸仅有一卫。在这种情况下，对越天做到了更阔的南向面宽，如客厅面宽约3.6米，创展名邸则为约3.5米左右。

对越天约89方户型图

另外，对越天还有约115方户型，尺度的表现也非常不错。客厅南向面宽达到约5.8米，四开间朝南整个面宽达到约12.2米，堪比一些低密产品。

两个项目都为精装交付，装标都在4000元/平米左右，包含地暖、中央空调和新风三大件。其中创展名邸具体的装标细则还未出台，从对越天的装修标准看，硬件都配齐了，只是品牌档次还有提升空间。

三、杭州楼市的两张新面孔

两个项目均由杭州住宅市场的新面孔操刀。创展名邸由合生创展去年8月从新城手中收购而来，收购价约13.64亿元。

合生创展起家于广州，1992年就进军房地产业，1998年登陆港交所上市，21世纪初进军长三角。

收购新城项目其实并不是合生创展首次进入杭州。早在2007年，合生创展就通过协议拿下商业项目合生国贸中心，曲线入杭。

如今，首次进入杭州住宅领域的合生创展，究竟会带来怎样的表现，值得期待。从现场情况来看，项目整体进度几近过半，但是销售节奏较慢，售楼处至今还未正式开放，预计首开的会是2、4、18#楼。

创展名邸实景图

花样年则是今年1月首进杭州，预计11月上旬取证，首开2、3、4#楼。值得一提的是，由做物业起家的花样年集团，在物业服务上将会是一大亮点。

在对越天项目上，花样年引进的是万象美物业。根据官网显示，该物业获得了“2020年中国美好生活服务商品牌”、“2020中国物业服务百强满意度领先企业”等荣誉称号。

对越天沙盘图

花样年是艮北新城的首宗限价地，精装限价42400元/平米。创展名邸不是双限地，据置业顾问介绍，均价预计在38000元/平米。

综合来看，对越天的优势在于产品，以及板块的成长性。创展名邸则是交通优势突出，同时还有4400元/平米的价差。

在高不可攀的主城，小户型的选择已经越来越少。如果是真正的刚需，创展名邸的吸引力更大；如果是刚改，对越天是更好的选择。