文/住浙网研究员 华静

还记得那套起拍价超5000万的深蓝广场740方顶跃吗？

位于下城区朝晖路205号绿城深蓝广场，是一套市中心罕见的“三连跃”（1单元3001室，所在层数为29-31层），总建面达746.79方。

和此前多次流拍的命运不同，今日，这套武林商圈的顶级豪宅成功拍出，以底价成交，最终成交价为4320万元，折合单价约5.78万元/平。

据住浙网统计，4320万元的成交总价位列杭州2020年法拍市场住宅TOP6，在下半年的成交房源中总价排名第二。

PART1

早在2018年8月，这套市中心罕见的三层大跃层曾在法拍市场露脸，不过当时无人报名，关注度也不高。

细数过往，这已是这套房源在法拍市场上的第五次登场了，房源的评估价和起拍价也有了一定幅度的下降。

2018/08/21，起拍价6185.2087万元，评估价7276.7161万元，报名人数0人，围观次数11628人次。

2018/10/14，起拍价5200万元，评估价7276.7161万元，报名人数0人，围观次数7147人次。

2019/01/02，起拍价5200万元，评估价7276.7161万元，报名人数0人，围观次数人次37512。

2020/10/12，起拍价5400万元，评估价5912.5583万元，报名人数0人，围观次数21728人次。

2020/11/06，起拍价4320万元，评估价5912.5583万元，报名人数1人，围观次数人14666次。

评估价从7276.7161万元降至5912.5583万元，起拍价从2018年最高的6185.2087万元降至4320万元。

从今日4320万元的成交价来看，相当于最高起拍价位时期（约6185万元）的七折。

Part2

虽然相较于流拍，底价成交似乎没有那么“难看”。但市中心顶级豪宅的悲剧色彩，还是在这套大跃层身上展现的淋漓极致。

那么，为何深蓝广场会面临如此囧境？ 

1.  从这套“三连跃”房源来看，面积大，总价过高，拦住了一波有意向的人。在2020年杭州所有的法拍成交房源中，其排第六。在豪宅市场上，1000万、3000万、5000万本就是三道分水岭，在杭州，乃至北京上海等一线城市，一年内5000万元以上房源成交的案例也是屈指可数。 

2.  项目本身业态较为丰富，有商业有住宅（深蓝广场由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成），失去了纯粹，而经过岁月的变迁，豪宅产品已更迭了几代，和新盘相比竞争力不算太强。 

3.  缺少了学区等额外的附加值。这段时间在法拍市场大火的九龙仓碧玺之所以屡创天价，其中一个重要的因素就是有着学区加持，而深蓝广场并没有这种红利。 

抛开这些因素，从时间维度来看，也只能长叹一声，这个曾在价格上一度笑傲全杭的顶豪，作为作为杭州第一个精装修交付的豪宅的深蓝广场，确实输给了时间。

从好找房的数据来看，目前深蓝广场的大户型房源（住宅），挂牌价多集中在55000-65000／平之间（2013年时，深蓝广场的二手房挂价就已达5万元/平），跟武林壹号以及钱江新城等区域等一线豪宅动辄10万／平的价格相比已经落后了不止一个身位。 

另外，据调查，目前深蓝广场的二手市场并不活跃，而今天5.7万元/平的单价也处于整个小区挂牌价的低位。

时光流转 ，城市在变，而一代豪宅终将老去。