文/住浙网研究员  艾维

刚刚过去的10月，杭州十区共领出49张预售证，同比大幅度下滑，环比9月的106张，更是腰斩。

没有热点楼盘，红盘寥寥无几，这个“银十”貌似平淡。但风暴来临前的大海，往往是平静的。坊间在传，楼市新政已经在“发货”路上，为了阻挡投资客借落户炒房，摇号将对落户时间提高门槛。

PART 1

先来看十月的预售证情况，第一个印象：少。

领出的预售证数量少，在这张图上表现得很清楚——

那么“银十”为什么少？因为预售证被摁牢了，尤其是高价盘、网红盘的证，对不起，你得缓缓，排队去吧。

据好房研究院统计，“银十”的49张预售证中，均价超过3.5万元/㎡的16张，其中有一小半是排屋、叠墅这样的低密产品，真正的高层只有8个，即九龙仓天玺、滨江御滨府、中海望庐、阳光城檀映里、春月锦庐、花语天境府、中旅归锦府、合景揽月臻翠和中南棠玥湾。

10月中签率最低的TOP3，也在这个名单里：御滨府中签率4.3%、天玺6.3%、中海望庐7.77%。此外，花语天境府仅为10.85%，可谓表现不俗。

反观刚需型产品，并没有跑出“黑马”。桃源板块的滨江沁语晓庭首开，拿出了16.1%的中签率，还算抢眼，34000元/㎡也不能算刚需了。

陈明泉  制图

引出了第二个关键字——慢。

进入10月，不光是新房预售证申领速度，网签速度也慢了下来，坊间传言有个别高价盘每天只给签2套。另外，政府主导的推地节奏明显放缓。

房企领证慢，有一个背景：

10月20号，国家统计局公布9月70个大中城市价格变动情况：前9个月，杭州新房价格涨幅5.1%。也就是说，杭州每年5%的整体上涨空间“余额不多了”，全年还有3个月，只能严控节奏，精打细算。

9月杭州出了楼市新政，新房的摇号热度下降，网签放慢，价格环比已经压牢了，并没有上涨。这样的势头还会持续一段时间。

受影响较大的，是开盘意愿强烈但会影响“一盘棋”的，像均价6.98万/㎡的御潮府、江河鸣翠，不好意思，排队等着吧。三墩北的建发金辉紫璋台限价在2.81万元/㎡，低于主城区均值，三季度拿证态度坚决的话，到年底也该轮到了。

个别的高价盘或能赶在元旦前领证开盘，网签则要归到下一年了。

PART 2

9月4号，“新杭6条”在摇号资格、无房家庭、热点楼盘、限售方面上了“紧箍咒”，被认为是对无房户最为友好的一次新政。

补丁归补丁，却让投资客找到了一条意外的捷径。

对于一些省外投资客来讲，杭州“9.4楼市新政”为他们打开了方便之门。譬如像今日头条上的有个号“浩房子”，标签是“县城走出的多套深房拥有者”，看来在深圳投资房产比较成功。最近，他重点盯杭州的二手房，用他的原话来讲——杭州的房价一点也不贵，要买一套地铁口的四房很容易，几十万首付就可以做到，随便找个家庭都可以够得着。

今年9月，有深圳投资客在未来科技城“炒房”，抬高了华夏四季、东原印未来等次新二手房业主的期望值。

据住浙网调查，目前深圳炒房客还是先知先觉的一拨子人，称不上“炒房团”，暂时还不成气候，对于杭州楼市的冲击有待观察。但他们在杭州曲线落户的路径值得重视。

由于“抢人大战”的需要，杭州的落户条件较为宽松，目前对于新落户者的摇号门槛更低。眼下，只要是全日制大专（35周岁以下）和本科（45周岁以下）学历，与用人单位签订一份一年以上的劳动合同，社保缴满一个月即可办理落户；硕士以上学历，可以“先落户后就业”，无需劳动合同和社保就可直接落户。

一些外地人就奔着炒房的目的而来，走的是“落户杭州——摇号买房——迁出户口”的路径，而落户和缴社保，现在很多中介机构均可以代办。所以，只要缴中介费，等上一个来月时间，就可以大功告成。这一波引起杭州警觉的深圳投资客，采取的就是这么一个曲线方式。

与之对比，杭州人要缴满两年社保才能拥有摇号资格，对无房户的界定更为严格；浙江社保全省联网，省内户口迁至杭州，必须把原来的社保停掉后才能在杭州续交。然而，户口从外省迁来杭州，因为全国社保还没有联网，可以两边同时交社保，几乎没有影响。只要落户杭州，很快就有购房资格，这门槛“过低”。

事实上，有不少人向有关部门反映，这种冲着买房而来的迁入户口，需要打补丁。让炒房客优先购房，对于在杭州勤奋工作、兢兢业业缴社保、纳税的打工人、尾款人来讲，并不公平。

这是新的“补丁”的出发点：预计在摇号资格所要求的落户时间和社保缴纳时间上，抬高门槛，增加炒房客的成本，将他们“赶出”，保证杭州真正无房户摇中机率。

9月份，杭州一口气推了6个热点楼盘，完全向无房家庭和高端人才倾斜。到了10月，热点楼盘数量为零。下一个热点楼盘，应该会在三墩北的紫璋台或大江东云帆项目、未来科技城的的中梁沐宸院中产生，前者的可能性更大。

新政引而不发，毕竟“新杭6条”推出时间不长，让子弹再飞一会儿。热点楼盘作为稀缺资源，虽限售5年，但要保证是真正的无房家庭参与，还是要给“补丁”一点时间。

10月的预售证已经在敲打、明示：外地投资客想到杭州来兴风作浪，不行！想摇热点楼盘，追逐倒持红利，打住！

毕竟，炒房客的心态是“速战速决”，岂能让他们轻易得手了。