春月杭宁府vs 宸章新邸vs天承美筑,石祥路“三子”你PICK哪个

文/住浙网研究员 艾维

“远洋在祥符的新盘值不值得摇号啦?”

“远洋的宸章为啥要比天承美筑贵4000?”

“看好杭宁府,申花板块的,45000元/㎡,学区应该能靠到华师大附属学校。”

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住浙网的讨论群里,近期对杭州城北的几个新盘热度较高。正好,这3个纯新盘挨得还算近,称之为石祥路“三子”。

三者价格呈现一个“三叠瀑布”,即:荣安春月杭宁府均价45000元/㎡,远洋宸章新邸40000元/㎡,大家天承美筑均价36000元/㎡。

城北三个纯新盘区位图

这三个盘应该怎么选,研究员来了次跑盘,做一点对比。

PART 1

在评价一件商品的性价比时,我们通常说:物有所值,或物超所值。在杭州楼市,人们喜欢用另一个词——倒挂,即摇号红利的丰厚程度,来评判新房值不值得去摇。

截止到11月24日,杭州主城区(不包括大江东)的新房(住宅)均价已经达到44620元/㎡,杭州主城迎来一个全面4万+的时代。今天讨论的2个板块:申花和祥符,精装高层均价分别达到54000元/㎡、4万元/㎡。

这里头,有两个“9000元差价”要说一说。

其一,作为申花板块毗邻石祥路的项目,荣安春月杭宁府是申花板块最低的门槛,比核心区的均价足足低了9000元/㎡;其二,讨论的3个纯新盘不能完全算竞品,总归会有一些房票想参与2个以上的摇号(如果同时开盘,就只能挑一个来摇了)。巧的是,这三个盘的差价最多也是9000元/㎡。

杭宁府在均价上有优势,又是地铁房,加上学区的加持(华师大附属学校的可能性),论倒挂,它是排在第一位的,差不多有1万元/㎡的差价。

相比之下,祥符交付的次新盘几乎没有,就连最近交付的阳光郡,也已经是2013年的事了。阳光郡小户型近期成交价约34000元/㎡。

天承美筑周边楼盘价格对比图

实话讲,拿阳光郡、都市水乡、润达花园来比价有失公允,只能说眼下倒挂不算厚实,但板块内望林府首开洋房就有12.5%的低中签率,说明购买力是强的,大家对板块的前景也认可,可以加一点预期。

PART 2

来说说配套。首当其冲的是地铁。

按照离地铁站的直线距离从近到远排序,是这样的:春月杭宁府更近些,宸章新邸和天承美筑的地铁距离差不多。杭宁府距离10号线的汽车北站站,直线距离100米,出门步行3分钟即可到达。

春月杭宁府的区位图

宸章新邸距离2号线的墩祥路站约1公里,一个成年人步行需要12分钟(按5公里/小时计算),距离建设中的4号线金家渡站约1.4公里。据说还有一个14号线的“彩蛋”,但在地铁四期规划官宣之前,都不算板上钉钉。

天承美筑项目直线距离地铁10号线祥园路站约1公里,离地铁4号线的储运路站距离在2公里以内,天气好的话,骑个共享单车也方便。

商业已是城北的优势项了,在方圆5公里范围内,城西银泰、远洋乐堤港、大悦城、万达广场、金地广场等7大城市综合体环伺,就看你心水哪一款了。

医院,较近的是浙江医院三墩院区和古翠路上的省立同德,还可以期盼一下未来的树兰国际医院。

重点来说说学区的话题。还是要加一句:期房是没有学区一说的,只能对照今年的学区划分,大致有个判断。

春月杭宁府是落在华师大附校的范围内,但存在较大变数,因为在其南边,拱墅区正规划建一座54班的九年制新学校,计划总投资达到10亿元。目前,该新学校的招标公告已出,坊间有消息,会交给华师大附校来托管。

申花板块还要规划一所九年制学校

远洋宸章新邸的南面挨着杭州永正实验学校,九年一贯制,负责小学部的拱宸桥小学在拱墅区排位靠前。宸章新邸另在小区西面配建了1所21班幼儿园。

大家湛景·天承美筑西面是规划中的的小学用地,2022年建成投用,大概率就是业主子女未来的学校。

拱墅区优质的民办初中具备优势,在公民同招、锁区摇号的情况下,3.6万元/㎡门槛的天承美筑可以算是有资格考取民办初中品质楼盘中的价格洼地了。

PART 3

来看看户型。

宸章新邸项目共设计了113、115、127方三款户型,起步面积不算小,在客群方面定位偏改善。

来看看其中的113方户型:

户型点评:

113方只有3个房间,虽然都是套间,但离神户型还远。

南向超大面宽是该户型的主要亮点,餐客厅一体且带南向6.2米宽的阳台,南卧均带飘窗,面宽分别3.5米、3.1米,尺度舒适。

玄关处设置简洁的隔挡,玄关-厨房-客厅构成了一道洄游动线。

研究员选了天承美筑128方户型作为代表:

户型点评:

该户型为项目唯一的四房户型,位于6/7#的东西边套。

餐客厅一体,三开间朝南,整体南向面宽约9.3m,采光好,2个阳台,舒适性佳。主卧、次卧均带飘窗,天气晴朗时,阳光将慷慨地铺洒进来。

总的来说,大家湛景天承美筑的户型算是中规中矩。

春月杭宁府选择97方户型

户型点评:

餐客厅一体,空间阔绰。三开间朝南,整体南向面宽约9.7m。 餐厅、卧室一体双阳台面宽6.4米,休闲赏景随心所欲。主卧做成套房,带一个面宽3.3米的飘窗。

整体得房率约82%,中上水平。

PART 4

最后看看几家房企的品牌。

天承美筑的开发商是大家房产。作为杭州本土开发商,大家此前开发的项目:武林府、金麟府、金鼎府等都是代表作,这次又进入祥符拿地,还和老朋友浙旅湛景合作开发,想来产品力不会差的。

宸章新邸属于远洋宸章系新作。2007年远洋首次入杭,接连在运河畔打造了大河宸章、远洋公馆、大运河商务区等作品。就拿远洋在杭州的开山之作——大河宸章来说,一直是城北人心中的豪宅品质之选,目前已经站稳区域标杆,小户型挂牌价冲破了7万元/㎡。

春月杭宁府是宁波房企荣安在申花首度落子。荣安地产始创于1995年,是宁波第一家房地产上市公司。在杭州,荣安已经开发了翡翠半岛、柳岸闻莺等品质盘。不过和前面两家相比,荣安在购房者心中的口碑之路仍需好的产品来积累,毕竟罗马不是一日建成的。


总之,无房家庭想要用足房票的价值,推荐倒挂、学区均好的地铁盘春月杭宁府,匹配500万的预算;喜欢宸章系、对祥符桥历史街区有憧憬,预算在450万左右的,可以考虑宸章新邸;天承美筑的优势在于上车门槛较低,在住进美宅的同时,拥有摇号拱墅区民办初中的资格。