文/住浙网研究员 艾维

“是的！我们被定为红盘了！”

昨天下午，滨江博语华庭的售楼处，一直埋头答问、忙着跟人加微信的置业顾问，好不容易抽空抬头回答，肯定了这个信息。

今天早上，博语华庭的销售公示也明确：项目总房源不超过20%比例供高层次人才家庭，总房源不少于80%比例供“无房家庭”，且本次意向登记仅限于高层次人才家庭及无房家庭。

博语华庭坐实了热点楼盘。这是继9月那波热点楼盘后，杭州确定的第一个新“热点”。 

滨江博语华庭，位于萧山区博奥路和金城路交汇的楼盘，低调地领证，低调地完成，准备完成首开1、9#的去化。谁料，购房者热情澎湃地一波波上门，表达摇号意向。这下，它成了“树后的大象”，藏不住了。

 1、热点楼盘陆续“发货”

2020年，杭州楼市在疫情后迅速复苏。为稳定增长预期，7月2日、9月4日杭州住保房管部门连出2个调控新政，购房者记住了“热点楼盘”这个新名词。

我们知道，热点楼盘的界定要满足2个条件：一，该楼盘是否有万人摇记录；二，同区域内同价格楼盘，是否曾有万人摇记录。

第一批的6个热点楼盘集中在未来科技城（万科天空之城、西溪公馆、大华观止洋房）、良渚新城（万科前宸、运河云庄）和大江东（阳光城兴耀花漾里），且在9月9日到14日短短几天内出预售证，购房者没有可能同时摇两个楼盘。

热点楼盘的调控机制，扼止了“炒风”，让有房户“消停”了。在实际操作层面，多盘齐推造成“房票”分流，使得楼市至今未出“万人摇”。

虽然市场上有不同声音，研究员认为，总体上9月4日推出的“新杭6条”对于刚需是友好的，稳市场预期也初见成效。但对于出现的新问题，也要实事求是，堵住漏洞。

2、江河鸣翠要“耗子尾汁”

和第一批“领证时就明确热点楼盘”不同，博语华庭是在领证后被认定为“热点楼盘”的。

12月16号中午，有朋友告诉研究员，滨江博语华庭已经领证了，地段、交通、学区和房企品牌均好，建议身边有购房意向的可关注。当时，置业顾问说项目没有被认定为“热点楼盘”，他跃跃欲试。当天晚上，他告诉最新进展：博语华庭明确“红盘”了，有房户没资格摇了。

对于无房家庭来讲，这是好消息。

转变来得有点快，出乎不少有房户意料。因为，用之前的两条标准来套，博语华庭进不了“热点楼盘”之列。同一板块内的商品房项目有旭辉东原国滨府，最近一次的摇号是在去年6月，128套房源有227户登记，中签56.83%。再往前推，板块内也无“万人摇”纪录。

大概是，博语华庭的登记情况火爆，引起了主管部门的高度重视。这也提醒首开的项目和购房者，今后杭州热点楼盘的认定将更加机动、灵活，即使所在的板块没有万人摇纪录，也有可能被认定为热点楼盘。

所以，江河汇的江河鸣翠未必高枕无忧。深圳华润城连13.2万一方的新房都能弄出“万人摇”，6.85万元/㎡的江河鸣翠要“耗子尾汁”。

3、刚需用好“房票”，不妨看过来

从最新的2020年11月份70个大中城市房地产市场价格指数来看，涨幅总体平稳，略有回落。数据显示，杭州新建商品住宅销售价格同比上涨5.1%，环比微跌0.2%。这说明下半年杭州的调控组合拳初见成效。

全国70城市新建商品住宅销售价格指数表

研究员注意到，针对深圳的万人抢豪宅，新华社、央视等评论指出，抑制楼市“打新热”需要硬核举措。高层铿锵发声，国务院副总理韩正在住建部召开座谈会强调：时刻绷紧房地产市场调控这根弦！ 

杭州上半年因“6万人打新”成为全国焦点，其后连出两道“金牌”，稳房价、稳预期。楼市良好局面来之不易，杭州人要倍加珍惜才是。错过了博语华庭，大可不必烦恼。

“万人摇”看着热闹，但这种投资气氛浓厚的行为，因为摇号基数大，无房家庭多数要陪跑。

新政一出，对于掌握着珍贵“房票”的无房家庭来讲，现在可选择的余地大了，全家好好商量，如何用好这一票。

研究员在演讲中说过，2021年买房可以重点关注2类，即热点楼盘和现房。前者可看作是官方认证的好房，性价比高。而且，投资者视若“天堑”的5年限售，对于自住需求的家庭来讲，这都不算啥事。

除了博语华庭，哪些会是热点楼盘，好房研究院认为以下8个楼盘很有可能：天空之城、中梁沐宸院（未来科技城）；紫璋台、天澜（三墩北）；万科前宸、星创城|映月璟园（良渚新城）；阳光城兴耀花漾里、云帆未来社区（大江东）。

自住需求的家庭，可以根据自己工作所在地和孩子将来想读的学校，综合考虑。交通配套，研究员觉得，往往热点楼盘离地铁都较近。

关注现房的，可看好房研究院制作的这张表，适合刚需的有杭房悦东方、高运尚悦府、禹洲南卧项目、宏立新湾项目等。

眼下，买房是个大话题。住浙网购房群内，每周四定期会有研究员和购房者交流，你可以联系住浙助手申请入群，也可在本文后面跟帖交流。

从2020一整年的楼市看，有一条清晰的脉络：对于自住需求的购房者来说，日子正在好起来，在“新杭6条”的威力下，刚需以前摇不到的红盘，9月以后中签概率是大大提高。

对于改善、投资的来讲，眼光不妨放长远：身处“房住不炒”的大环境下，同一城市的都是在一根链上，一荣俱荣，一损俱损。刚需长期受压制，到头来受损的肯定也包括投资性需要。

这大概是2020楼市的启示吧。