文/住浙网研究员 华静

年前，一纸“文澜集团成立、及下属中小学的扩容”官宣，让整个拱墅几经沸腾，也让其余几区的家长分外眼红，毕竟，作为传统名校，文澜的扩容势必让拱墅教育更加“强势”！

利好之下，学区房身价倍增。最夸张的，当属桥西板块某盘，一年前二手房价6万/㎡出头，在历经“文澜民转公”、“文澜官宣”等几轮消息后房东已是扬言非10万不卖。

利好是真，信心倍增也是真，那么在官宣之后，飞上枝头的文澜学区房们市场实际成交情况究竟如何？研究员在近日前往实地进行了走访、调查。

Part1

先来回顾一下，扩容后的文澜集团都有哪些成员，分别位于哪儿。

6所学校地址如下：

一所民办初中：杭州市文澜中学，位于通益路301号。

两所公办初中：杭州市文澜实验中学（文澜校区），位于通益路303号；杭州市文澜实验中学（慧澜校区），位于长滨街76号。

三所公办小学：杭州市文澜小学位于隽逸路229号；杭州市文澜第二小学（筹），位于铁路北站单元地块；杭州市文澜实验学校，位于风景街222号。

其中，杭州市文澜中学（民办）继续按照民办初中招生政策在拱墅区范围内招收符合升学条件的小学毕业生。

杭州市文澜实验中学（文澜校区）将对口招收杭州市文澜实验学校教育服务区范围内符合当年小升初招生录取条件的小学毕业生；

杭州市文澜实验中学（慧澜校区）将对口招收杭州市文澜小学、杭州市文澜第二小学（筹备中）教育服务区范围内符合当年小升初招生录取条件的小学毕业生。 

换言之，未来，杭州市文澜实验学校、杭州市文澜小学、杭州市文澜第二小学所在划定学区范围内的小区，都将成为“小学+初中”双文澜的双优学区房。

Part2

文澜实验学校（公办）

校址：风景街222号

学区范围:石祥路以南、登云路以北、西塘河以东、运河以西。

文澜实验学校所在地，和现有的杭州市文澜中学（民办）及即将建立的杭州市文澜实验中学文澜校区（位于通益路303号）校址所在地都相隔不远，大约在1公里范围内。

周边城市界面成熟，配套齐全，学区范围内涵盖的小区种类较多，安置房、次新房、豪宅皆有。

目前，文澜实验学校学区范围内单价最高的小区是豪宅绿城江南里，合院的挂牌均价高达20万元/㎡，签约单价也达到了18万元/㎡。其余二手房挂牌价多在5-10万/㎡这个范围之间。

（绿城江南里实景）

例如，与文澜实验学校一路之隔的风景大院和城市风景等，目前二手房挂牌均价在7万元/㎡左右，而早前签约均价都在5万+/㎡的水平。

目前，划定学区范围内部分二手房价格如下。

Part3

那么，官宣之后，文澜实验学校划定学区范围内，价格是否有大变动？

据桥西板块我爱我家资深的置业顾问夏经理介绍，从一年前到现在，桥西二手学区房价格涨幅大概在20-30%；除了优质的次新房源外，部分安置房小区如新安天苑、吉如家园等因为价格低廉，备受家长们的追捧，在成交量和涨幅上更加明显些约在40%。

当然，夏经理也提到，在年前文澜正式官宣后，虽然周边小区部分房源在挂价上有所调整，存在小幅上涨，但整体价格走势较为平稳，成交量上较前几个月也没有出现明显的增量，目前几个月的月均成交量都在10-20套这个区间，不存在夸张疯涨的情况。

为何利好落地，吃瓜群众们预期的“疯涨”情况并未实际出现？

夏经理也做出了简单的分析，他认为主要有以下两点：

1，文澜扩容的官宣在年末落地，有点出其不意，而现在年后正式复工刚刚开始，目前该市场片区大趋势会怎么走，可能还需要观察一段时间，近段时间以来，房源咨询量、带看量等确有增加；

2，早前“文澜民转公”的消息，传了大半年，从去年20%左右的整体涨幅来看，部分利好已经透支在了抬升的房价之中。

在采访过程中，我爱我家门店内的一张“古早图”，也引起了研究员的注意，这一张以卖鱼桥小学为核心的小区分布图，牵扯出的，是一段属于文澜实验学校的“前世今生”。

在创办之初，文澜实验学校还隶属于另一个杭州知名的教育品牌卖鱼桥小学教育集团旗下，又名卖鱼桥小学文澜校区，在2018年8月，卖鱼桥小学文澜校区正式成为独立的公办小学且更名为文澜实验学校，卖小资本退出。

2021年2月，文澜实验学校进入文澜教育集团旗下。由此，对口的初中也将从大关实验中学转变为文澜实验中学（文澜校区）。虽然孰强孰弱，在未有毕业生前较难比较。但周边的业主多持乐观态度。

在走访中，研究员也发现，目前在通益路303号这个位置夹在杭州市文澜中学（民办）及大关实验中学之间，目前是厂房、工棚的工地状态等，所以未来文澜实验中学（文澜校区）的校址究竟在哪还有待考察。

据目前的消息，是大关实验或将搬走前，挪地给文澜实验中学（文澜校区）使用。

（网传大关实验声明）

Part4

杭州市文澜小学

校址：隽逸路229号

文澜小学学区范围：石祥路以南、隽家塘河以北、热水港河以东、科园路以西；皋亭社区；

相较于文澜实验学校所在的桥西，杭州市文澜小学所在的智慧网谷单元在城市界面上，差了许多；另外，虽然学区范围不小，但区域范围内可选择的小区数量并不多，仅有个位数。

分别是中国铁建国际城和隽逸花苑等几个小区；据查询，目前这几个小区的挂牌价都在4-5万元/㎡这个区间，由于隽逸花苑为回迁房，价格相对较低。但据研究员实地观察，从立面来看，品质还是相当不错的。

至于距离相对较远的春秋华庭和上塘宸章等小区，交付时间也都不长，在区域范围内属于品质的第一梯队。

至目前仍在筹备的杭州市文澜第二小学，由于还在建造，目前并未划分招生区域范围。

当然，不论是杭州市文澜小学、还是杭州市文澜第二小学（筹），周边几个小区的价差表现并不明显，多在4-5万元/㎡这个区间，相较于桥西，虽然整体的配套醇熟度，小区品质有所差别，这边的二手次新房价格显然要“友好”许多。

对于家长们而言，一个好消息是，坊间传言，近几年本已就在投入使用的杭州市文澜小学拿到了区统测第一，相较于文澜实验学校在学习氛围上更加紧张，节奏更快。

目前，区域范围内的二手房涨幅及成交和桥西板块的趋势基本相同，较为平稳。

天降学区，当然是大喜事。但对于买家来讲，跑步进场当接盘侠可能被套，就学资格也会受制于“落户年限”。

譬如以上的两所小学，就都曾被教育局发出红色预警。就拿文澜实验学校来说，2020年招生14个班，共588人，落户年限需要达到2.5年左右，不然极有可能被调剂。

所以急着想接盘的各位，还是需要综合考虑，千万别让学区焦虑冲昏了头脑。