文/住浙网研究员 徐创

富人们的改善实在太难了！一方面是摇号政策向着无房户倾斜，另一方面是高端盘的中签率始终低位徘徊——

养云静舍中签率9.6%，滨融府中签率2.9%，春节前的红盘潮，江河鸣翠、御潮府、丹枫四季等齐推，中签率纷纷跌破10%......

摇号难是事实，但梦想还是要有。接下去，还有哪些留给高端改善的宝藏盘，这些项目的进度又是如何？住浙网进行了一次现场跑盘。

一、中国府：蒋村的唯一供应

葛洲坝龙湖·中国府今年终于要开盘了，从2017年拿地至今，蛰伏了4年之久。而一些购房者也等了足足四年，毕竟在融创·河滨之城之后，整个蒋村只有中国府一个新盘。

项目规划了10幢6层叠墅和10幢高层，其中叠墅户型面积约224方，高层面积约160-244方。

根据开发商的意思，作为现房销售项目，中国府的开盘时间还是需要根据工程进度决定。从跑盘的情况看，目前中国府的所有楼幢均已结顶，并且外立面也基本呈现。看来，项目距离开盘已经不远了。

葛洲坝龙湖·中国府实景图

不过中国府中式风格的售楼处还没有开放，置业顾问也没有“上线”，想要提前了解项目的购房者还是要耐心等一等。

另外中国府由于拿地时自持比例高达44%，可售房源仅约364户，想要买到并不容易。并且这364套房源涵盖了不同的物业，可能不会一次性梭哈。

配套方面，从中国府到已开通的5号线蒋村站，步行约15分钟，还是相对较远的。但是对于买得起中国府的购房者来说，交通不是刚需，教育才是。

好在，紧挨着中国府的西侧就是竞舟第二小学（母体是竞舟小学，杭州重点公办小学），刚于去年9月份交付使用。目前，只有1-4年级学生在读，招生范围是河滨之城的两个小区。

竞舟二小实景图

待中国府交付后，有望加入竞舟二小学区，初中则多半对口杭州十五中崇德校区。这样强势的学区组合，非常耀眼。

从中介门店了解到，在学区的加持下，河滨之城89方小户型已经可以卖到720万左右。

而中国府的价格极有可能是5字头，倒挂还是很丰厚的。

二、锦绣公馆首开依然待定

另一个位于文教区的现房项目中冶·锦绣公馆的进度要更快一些。目前，外立面已经完全呈现，香槟金的铝板在太阳光的折射下金光闪闪，在周边一众建筑中格外出挑。

不仅是外立面，小区内部的园林绿化等也已完工了，目前正在进行室内装修环节。虽然早是现房状态，但开盘时间却一鸽再鸽。

中冶·锦绣公馆实景图

通过跑盘了解到，锦绣公馆的开盘时间依然是不确定的。究其原因是想要拿到更理想的价格。目前文教区的限价为58000元/平米，如果以这个价格出售，项目将会是亏损的。

中冶·锦绣公馆内部实景图

“如果是私企，早就承受不住资金压力了，但是中冶作为央企，还是有实力拖下去”，据透露，锦绣公馆想要争取到6万以上的价格，因此想买的购房者预算要相应提高一些。

不过钱到位了，也不一定能买到。整个项目只有158套住宅，低中签率是无疑的。

好在项目除了西区的住宅，还有东区的公寓，规划了4幢6-13层类住宅，除了9号楼自持运营酒店之外，136套房源均对外出售，户型面积约118方和155方，将会是购房者摇不中后的备选方案。

中冶·锦绣公馆鸟瞰效果图

配套方面，除了轨道的亲密性之外（距离在建的地铁10号线翠柏路站约500米），还有学区的优势。

未来，锦绣公馆大概率和杭州公馆一样，是双优学区房。目前，杭州公馆小户型在我爱我家上的挂牌价普遍都在8万+。

三、书香印翠：珍稀的文教区供应

既然锦绣公馆不确定开盘时间，同为文教区的建发·书香印翠可以重点关注起来。

项目位于学院路地铁站南侧，步行约10分钟左右。项目的售楼处还没有开放，但已接近完工，和养云静舍的入户大堂颇有几分神似。

另外1、8#楼的建设进度达10层左右，底层外立面已经呈现，看来离首开不远了。

建发·书香印翠实景图

项目一共规划了6幢高层建筑，其中5幢可售。相较于锦绣公馆，书香印翠的门槛稍低，约102方户型总价大概600万左右。当然想要大户型，约140方和164方户型总价门槛需800万左右。

建发·书香印翠周边实景图

项目周边界面一般，在一众老小区中间，书香印翠显得比较突兀。不过也正是因为处于“老城区”，各项生活配套很成熟。

交通方面除了2号线的学院路站，还距离10号线和机场快线的换乘站文三路站约600米；商业方面距离黄龙万科中心约770米，天阳亲子广场约1000米，如果想消费升级前往申花的银泰城、大悦城等也很方便。

九莲小学实景图

书香印翠前面就是九莲小学，未来的孩子有极大概率就读于该学校。如果划进了行知小学的学区也不必意外，毕竟小区和行知小学文二校区也是紧挨着的。

四、锦尚和品府：纯正的市心盘

三个项目都位于城西，接下来看下纯正的市中心项目。滨江·锦尚和品府，单是直线武林广场约2.5公里的坐标，足够让人垂涎。

由于整个项目被高高的围墙挡住，无法看到工程的具体进度，但一眼看过去一片塔吊的森林还是比较震撼的。

项目由三宗独立住宅用地组成，总建筑面积约30万方，规划打造31栋住宅和两千余方临街商铺，主力户型为约139方。

整个项目预计分四期推售，目前已有置业顾问在朋友圈放风首开预计在4月份，计划推出1、6、14-16、26、28#楼，户型建面约110-185方，精装均价51700元/平米。

对于和品来说，滨江的产品力应该不会让人失望，最大的看点还是所处的板块正在经历着全方位的蜕变和焕新。

前不久，和平会展中心被写上了大大的“拆”字，当地标建筑都要从头来过的时候，可见城市更新的深刻，以致于有人笑称“文晖这几年的变化赶上了过去十年”。

未来文晖板块将有嘉里城综合体，将建设成博物馆、住宅、写字楼等。艮山门动车所上盖的“天空之城”，集居住、教育、文体、商业和公园等基础设施于一体。

原本薄弱的教育，也通过多处中小学、幼儿园用地（幼儿园11所、小学7所、初中2所）的预留来补齐短板。

这时候和品，恰好为我们提供了一个与板块共生的机会。毕竟周边新房市场中，中海·望庐已没有住宅可售，嘉里文晖项目开盘时间及价格没有任何音讯。