文/住浙网研究员 华静 

继上海将“法拍房”纳入限购范围后，杭州跟进了。

昨天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，第一条直指法拍房。内容如下：将进一步加强住房限购。规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。

从《通知》发布之日起，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，包括自然人、法人及其他组织，须复合本市住房限购政策。已进入司法拍卖竞价环节的，扔按照原政策执行。

《通知》中还有两点值得关注，一，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。二，严查个人经营贷、消费贷流入房地产市场。

查阅通知全文请点击（回顾：杭州法拍房也限购了）

今天上午，杭州市区限购范围内有一套房源开拍，为杭州西湖里东山弄7幢1单元302室，起拍价455万元，评估价为650万元，截至发稿暂未有人报名。

此外，在杭州市限购范围内已经上架即将开拍房源的购买须知内，都已经标注上了清晰的限购提醒。

突发新政，早就有迹可循

1月25日，上海楼市调控组合拳“沪十条”落地，法拍房正式纳入限购范围，此前，北上广深四个一线城市中，上海是唯一对法拍房不限购的城市。

在上海法拍限购落地后，不少人便猜测，法拍房市场同样热度颇高的杭州是否会跟进。就在今天，杭州突发的房地产新政中，“法拍房纳入限购范围”被摆上了最醒目的位置。

虽然本次新政的落地，更像是突然袭击，但也并不是无迹可寻。

2月22日，便有网友在杭州官方的问政平台上提出意见，认为“杭州法拍政策急需调整，应纳入限购范围”，另外对部分房产自媒体发布的房价飞涨等信息提出了投诉建议；对此，市房管部门的回复是，将予以综合研究，作为日后政策调整和完善工作的参考。

在今日发布的新政中，热心网友提及的两条建议均有所体现，分别是将法拍房纳入限购范围，严格规范房地产市场信息发布。

多套“天价法拍房源”结队出现

助推新政快速落地的原因，恐怕和近期几套天价法拍房源的成交也脱不开关系。

就在刚刚过去的2月，以下的几套房源分外吸睛。不仅有房源直接捅破了杭州法拍房源“单价天花板”，在总价、溢价率这一块上也高的令人咋舌，几套房源的起拍溢价率都达到了约50%以上。

例1

2月21日，拱墅区沐风宜和雅园8幢34号，建筑面积217.45㎡，成交总价4000万元；成交单价约18.4万元/㎡。（起拍价：2485万元；评估价：3103.73万元；起拍溢价率：60.9%）

点评：虽然市中心的合院的确稀缺，但交付不过3个月，从约11.2万元/㎡的新房购入价直接跳涨约18.4万元/㎡，超7万元/㎡的造福能力还是让人有些摸不着头脑，18.4万元/㎡的单价也捅破了房源的“单价天花板”，堪称牛年法拍一记“重锤”。

例2

名城公寓4幢2单元1402室，建筑面积89.95㎡，成交总价862万；成交单价约9.58万元/㎡。（起拍价：371万元；评估价：529.08万元；起拍溢价率：132.3%）

点评：崇文扩张、文澜扩容官宣，近期，“学区房”三个字成为了楼市热点。这套带着文澜学区的名城公馆就在这样的学区热度爆表下突然登场。132.3%的起拍溢价率堪称离谱。9.58万元/㎡的单价也比小区日常的签约均价（6.5万元/㎡）高出一截，其实文澜的学区房可选择性真不少，当接盘侠？三思吧。

例3

西湖花苑6001室，建筑面积为156.59㎡，成交总价2015万元，折合单价约12.87万元/㎡。（起拍价：1350万元；评估价：1686万元；起拍溢价率：49.2%）

点评：一路之隔就是湖滨六公园和北山街，如假包换的西湖一线湖景房，也是西湖环湖住宅里年代最新的楼盘之一。虽然成交总价和单价都挺高，但是和小区二手挂牌价基本接近，在这几套“天价”房源中趋于合理。

例4

就在新政落地前一天，富阳拍出了最高法拍房价记录，溢价率甚至超过了180%！只能用疯狂二字来形容。

水印林语184号别墅1幢，建筑面积为317.26㎡，成交总价3799万元，折合单价约11.9万元/㎡。（起拍价：1339万元；评估价：1911.93万元；起拍溢价率：183.37%）

点评：虽然房源自身没什么毛病，室内装修也足够豪华，但该房源既不在杭州主城区也不在富阳城区中心，拍出如此天价，着实有些疯狂了。要知道，小区同类型房源二手挂牌价最高也未超过6万元/㎡。

法拍降温大势已定

那么，新政落地后，杭州法拍市场是否会就此熄火？

虽然尙不能盖棺定论，但法拍市场降温恐怕在所难免。

去年下半年以来，杭州法拍的火就烧得旺，2月尤其火热。据报道，在2021年2月，杭州法拍市场挂牌的72套房源，全部成交，无一流拍，且约有60%的房源是高于评估价成交的。

在这72套房源中，就包含了上文提到的，以融创宜和园、西湖花苑、名城公寓等为首的几套天价成交房源。

那么，为何说，纳入限购后，法拍房的降温在所难免？要知道原本法拍房最为突出的特性无非就是以下两点，1，不限购，是“无房票”的杭州人或外地投资客最好的入杭买房途径；2，竞价性质，价格公开透明，存在捡漏可能；

这两个特性之中，又以“不限房票”来的最为珍贵，所以新政的出台等于直接将法拍房的优势环节拿走，将客户目标人群纳入了新房、二手房同一起跑线。届时，只要在价格上没有优势，暗藏隐形税费，债权纠纷等“雷区”的法拍房，容易变得不再吃香。

当然，我们也都知道，大部分法拍房源在设置起拍价时，相对于该房源小区的市场价通常都是“做低”的，只要不头脑发热的跟风竞价，在合理范围内购入的话，相较于二手房还是存在一定优势的，毕竟可以省去较为高昂的“二手中介费”，贷款方式也相对灵活。

新政落地，法拍房会“冷静”多少？等着3月末看吧；对于广大购房者们而言，法拍降温，肯定是件好事。