文/住浙网研究员 徐创

年前史诗级的红盘对冲，仍历历在目。17个超级红盘一共供应了9721套房源，炸出了约7万张房票。

算下来，平均中签率仅13.5%！是的，幸运只属于少数人，红盘潮过后还许多房票飘荡在楼市上空。

阳春三月，预计有30余个楼盘集中入市，然而“红盘优先”的议程设置下，刚需自住容易在推盘潮中被“带节奏”，只盯着红盘不放。

这样做的后果，就是摇号机会的减少，而且极有可能陪跑。经历屡摇不中之后，转头一看，早就错失了“上车”的机会。

因此，自住客们不妨把眼界打开，去找寻那些更容易买到的“粉盘”。

一

对于刚需自住来说，房价是摆在眼前的第一道硬杠杠。目前的杭州楼市，200万级成为了“地板价”，刚需的“安全区”也已退却到瓶窑、塘栖、所前等“远郊”板块。

这种情况下，如果在200万级前面，再加一个主城的定语，我想绝大多数刚需都不会拒绝。那么，这样的机会点在哪呢？答案就是祥生湛景·江山云樾府。

江山云樾府效果图

江山云樾府全装修限价26200元/平米，以一套约88方小户型来算，总价在230万左右，对刚需来说十分友好。

也正因此，项目的去化情况非常不错。据住浙网统计，2月1日至3月3日的一个月内，江山云樾府的网签套数为146套，位列钱塘新区第一，主城区第三。

其中约88方户型更是成了明星产品，只要推出根本不愁卖。毕竟200万级的触底价，就是刚需留在主城的一道窄门啊！

江山云樾府效果图

虽说如此，但江山云樾府的中签率并没有低到尘埃。这说明只要参与，就有很大的概率买到，避免了在一次次陪跑中错失机会。

但每次都能热销，又说明房子本身足够优秀，赢得了购房者的青睐。这对着急“上车”的刚需来说，无疑是一个更优选。

江山云樾府效果图

此次，江山云樾府加推北府的1、3#楼，面积段约88方、98方。刚需们可要盯紧了，因为随着锦上文澜的售罄，江山云樾府成为了下沙小户型的唯一机会。

二

我们都知道，在户型报批规范之后，户型面积都有膨胀的趋势。江山云樾府也完全可以跟着趋势，把户型做大。

但最终，江山云樾府还是将最小户型控制在约88方，至少将总价门槛拉低了二三十万。可别小看了这笔钱，对价格格外敏感的刚需来说，有时候这就是“最后一根稻草”。

总价拉低了，生活的质感却没有降低。约88方户型做到了三房，刚结婚的小年轻住起来完全够用。即便是生了小孩，来了爸妈照顾，各自的生活空间也都能安排妥当。

更加值得说道的是，该户型面宽约9.4米，做到了大宅才有的尺度。其中连通客厅和次卧的阳台长约6.2米。

江山云樾府建面约88方户型图

相比于单阳台，这种连通阳台明显好用很多，不仅一家人的衣物晾晒可以放在这里，有兴致的还可以种上几株盆栽，摆上小圆桌，观景逗宠，拓展出更多生活的情趣。

88方样板房实景图

主卧的尺度也非常令人满意，面宽约3.2米，这意味着在摆下一张大床的同时，还能留出宽敞的过道，不再有一般小户型的那种空间逼仄感。

如果预算够得上，还有约98方户型可以选择，总价大约在260万左右。户型设计方正，几乎没有浪费的空间。

江山云樾府建面约98方户型图

三房两厅两卫的格局，其中南向次卧面宽约3米，甚至连书房也有约2.8米，住起来从容不少。

99方样板房实景图

三

江山云樾府就像一个万花筒，换个角度去看，会收获不一样的惊喜。

整个项目由3宗地块组成，分为南府、北府、西府，总体量高达约64万方。这就给生活场景营造提供了广阔的舞台。

在约10.5万方的总园林面积中，江山云樾府穿插了孕育生机活力，滋养温暖邻里的丰富场景。比如你可以在彩色跑道释放工作一天的疲累、在羽毛球场和家人切磋球技，在中央会客厅聊一聊家长里短等等。

江山云樾府景观效果图

如此大手笔的打造，让江山云樾府的园林充满生命力，成为生活空间的延展，和交流互动的平台。

而且大盘通常是一个板块的代言，例如自在城之于三墩、西溪诚园之于蒋村、杨柳郡之于艮北。这些楼盘无论是品质，还是二手的溢价，都领衔于整个板块。

想必，这也会是江山云樾府的发展轨迹。更何况此次推出的北府1、3#楼身上，还有一层“稀缺”的意味。

江山云樾府鸟瞰效果图

目前，杭州土地市场火热，“封顶+自持”已经是家常便饭，而且地块出让条件中往往还会有公租配建要求。

但是江山云樾府的北府，没有自持、没有公租配建，也没有临街商业，居住的属性非常纯粹，是个可以不受干扰、自由穿梭的小天地。

要知道，2017年以来，这样的地块主城区范围内仅出让了4宗，贵如御潮府、仁恒滨江园也没有在列。

四

200万级的江山云樾府，除了产品本身的优质属性之外，还能给我们什么惊喜？

答案就藏在城市的不断生长中。当其他差不多价格的板块还是一张白纸的时候，江山云樾府周边早已是热闹的烟火人间。

和南府一街之隔的和达城和圈圈里，体量虽然不大，但是肯德基、星巴克、物美超市、农贸市场等应有尽有，日常带娃游玩，或者家人聚餐，完全不用犯愁。

圈圈里商业综合体实景图

想要消费升级的，约5分钟车程的下沙奥特莱斯，方便得不得了。这家杭州东的潮流地标，各种名品折扣店一定会让你目不暇接。

去年4月初，奥特莱斯二期正式动工，规划三期并谋划四期地块，意欲打造成浙江省的商业标杆。相应的业态也做了升级，二期规划综合体和意大利休闲风情街。

下沙奥特莱斯实景图

其中，综合体包括约6500方的大型超市、约4000方的浙江图书馆青少年分馆、约2000方的儿童乐园、约3500方的电影院等多元化生活业态；

风情街将引进正宗意式风格咖啡馆、餐厅、红酒庄以及意大利原产食品、日用品、手工艺品等，提供更精致的消费体验。

教育的密度也很高，在南府门口，就是已投入使用的云帆幼儿园。周边还有凌云幼儿园、云帆小学、启源小学，和文海实验托管的启源中学等。

启源中学实景图

随着板块的发展，还会有时不时跳出来的彩蛋。

例如，连接下沙和海宁长安的城际铁路已列入近三年长三角城际铁路、市域（郊）铁路开工项目清单（消息来源：浙江发改公众号），填补上板块的轨道短板。

此外三甲医院、36班小学的规划等（消息来源：杭州发布、钱塘新区报），将让璀璨的配套织锦上再多几个闪耀的光点。

对急着上车的自住来说，与其在红盘上的孤注一掷。不如考量房子本身的价值，以及带给你的生活。显然江山云樾府，是符合的那一个。