文/住浙网研究员 徐创

几天前，有一位好友Z先生问我，杭州还有哪些LOFT产品值得购买？面对这样的问题，一时间有点回答不上来。

倒不是因为“值不值得买”这个评判标准把握起来有点难，而是因为当他提及LOFT的时候，竟有些陌生感。毕竟当前的楼市，火热的住宅和大平层霸占了大多数的热搜，LOFT这样的小户型酒店式公寓（100方以下，下同）多少有些淡出视野，成为了小透明。

那么，火热的住宅和大平层之下，这类产品的行情究竟如何？

一、住宅限购推动成交的火热

小户型酒店式公寓的存在感缺失，并不是由于卖得不好，反倒是整体市场行情有股“逆势上扬”的趋势。

过去的2020年，杭州十区共成交了25581套小户型酒店式公寓。这是自2018年断崖式下跌之后的首次回升。

再掰细一点来看，2020年下半年的成交表现比上半年热度更高一些，这就更加充分说明行情是一直处于爬坡状态。而且眼下这股势头依然在保持，今年以来（截至3月17日）的成交套数为2018年以来的新高。

反映到具体的项目上，钱江世纪城地铁站附近的山水时代就是一个很好的例子。项目还有400余套房源，原本计划今年年底清盘。但是现在一天就能卖过去一周的量，预计清盘时间要提早了。

山水时代区位图

另外还有华润亚奥城的挑高行馆，首开的近400套公寓1分钟售罄。几天前刚结束的二开，情况同样非常火爆。

这说明，市场上对于酒店式公寓的需求还是比较旺盛，而背后的一大推手就是限购政策。就像开头的Z先生，手上已经没有房票了，想要再买住宅必须先腾出一张。

不过Z先生说：“我也想过卖掉九堡的房子，但现在是有价无市的状态。”

腾房票还是第一步，接下来他还要面对摇新盘的运气考验。按现在不断刷低的中签率来说，非无房户的Z先生难度不小。

更为重要的是，楼市政策还在不断升级。去年至今，杭州已经连续打了4个补丁，越来越多的购房者被挡在了住宅的门外。

当他们被住宅拒绝，又买不起大平层的时候，小户型的酒店式公寓就成为了首选。

二、新增供应几乎不见了

当Z先生抛出文章开头的那个问题后，我就去帮他去搜罗了一圈，结果发现原本酒店式公寓项目集中的几个板块，如今库存竟也快要见底了。

例如城东新城，早些年间仅一个彭埠站地铁口就环绕着杭州之翼、三花国际、环翼城、东渡酩悦等多个酒店式公寓项目。

杭州之翼实景图

但是如今三花国际、杭州之翼售罄了，环翼城还剩余少量房源在售，几乎没有挑选的空间。而整个城东新城，也仅剩下了都会公馆、东港空间等个别项目还有较多的房源待售。

反映到图表上就是一条急转直下的的曲线：

以2019年为拐点，新增供应突然之间就没了，整个2020年才供应了261套。到了今年，截至3月17日还没有一套新增供应。

城东新城这样的情况也是整个杭州的缩影，去年杭十区总共供应了23307套酒店式公寓小户型，和2019年相比下降了42.4%。

今年3月17日之前，全市的新增供应才2346套，同比2019年和2020年，分别下降了39.6%和26.8%。

总得来说，如今的酒店式公寓供应一改18、19年的“大推量”，出现了供应乏力的现象。而这与“限酒令”不无关系，只要是商业用地，都被戴上了“最小产权分割单元不小于300平方米”的紧箍咒，供应从源头上就减少了。

如此看来，目前市面上的存量多是续销项目带来的，供应比较大的主要集中在之江的中融蓝城理想城、世腾镜象里、之江印；钱江世纪城的IOC潮悦；空港新城的德信空港城；小和山的景顺铂悦城等。

三、酒店式公寓值得买吗？

从以上的供求关系来看，小户型的酒店式公寓很吃香。那么，这类产品真的值得买吗？

购买酒店式公寓，大家往往是奔着投资去的，像Z先生就是有钱花不出去，又不想眼睁睁看着货币贬值。

但实际上，酒店式公寓的投资收益并不如想象的那么乐观。住浙网之前就盘点过那些十年来没有跑赢CPI的项目，其中大多都是酒店式公寓，如华元·领骏世界、新青年广场等。

可见，想要通过二手交易来攫取溢价，这放在酒店式公寓身上有时候并不灵验。

新青年广场实景图

如果不转手，用来出租呢？研究员查了一下贝壳的租房平台，发现杭州之翼的LOFT月租金可达4500元/月，回报率在3%左右。虽然并不是很高，但好在跑赢了三年2.75%的定期利率。

不过随着租赁房源供给主体的多元化，杭州这几年的租金涨幅十分有限。

从2016年至2019年，酒店式公寓租金大概上涨了25%左右。2020年，据我爱我家的数据，房租水平甚至降到了三年前。

反观酒店式公寓的售价，在这五年内上涨了83%，显然，酒店式公寓租金的涨幅赶不上房价涨幅，这时候买入须谨慎了。

紫金上城效果图

如果非要购买，那就要尽可能地靠近地铁站，这样无论是出售还是出租都相对更容易一些。往往也正是“地铁+”的项目特别畅销，例如葛巷站上盖的富力中心、三墩站上盖的紫金上城、蒋村站上盖的中央广场等都位居成交榜的TOP10。

另外开发商的品牌也要格外重视，因为商业开发鱼龙混杂，一旦遇到烂尾，便会房财两空。例如九堡的璞玉公馆，已经延迟交付了一年，业主们交了钱却拿不到房子，陷入苦苦的维权当中。

纵观这几年，酒店式公寓的行情起起伏伏，波动比较大，选择入场不仅需要魄力，也需要眼光。