文/住浙网研究员  徐创 

3月初，杭州发布楼市新政，中介机构不得受理并发布挂牌价格明显高于合理成交价的房屋信息。二手房纳入监管，没有阻挡住小阳春的火热，截至3月31日，杭州市区（不含临安）二手房月成交量达到了11534套。

这个数字有些惊人。回顾一下，上一次出现二手房成交超1.1万套是在2017年的3月。以此看来，当下的行情和烈火烹油的2017年不相上下。

一、新盘的挤出效应

从最近的楼市表现中，我们能够切身感受到无差别的火热，但是11534这个数字，还是让我们多少有些不敢相信。

这背后，首先是新房对二手房的助攻。

这两天，小徐正在办理二手房过户手续，在杭打拼了近十年的他，终于拥有了一个属于自己的小家。他所购买的是仁和的广和美地兰庭的一套小户型，总价200万，算上税费等，折算下来均价在23000元/平米左右。

小徐的交易进度截图

这样的价格，完全可以去摇离市中心更近的崇贤新房。但是看一下最近崇贤板块的新房表现：路劲银城·澜仕里中签率7.5%、绿地众安·宸瀚里中签率6.4%、祥生·星合映中签率2.3%……全部低于10%，要进入限售红线，不算无房户的小徐买到的几率太小了。

在买这套二手房之前，他在摇号市场“摸爬滚打”了很久，像年前的云帆未来社区、花漾里、星万里等都参与了，只不过都没摇中，有一次是号子太靠后。他抱怨道：“哪怕能摇中一套，我也不至于买二手房。”

残酷的现实是，二手房行情热起来了，买房也越来越难。就在美地兰庭小区，去年同样小户型成交总价还只有185万左右，到了现在竟要到200万左右，上涨的态势似乎都摁不住。

于是，在新房摇不中的踏空和房价焦虑的双重挤压下，最终他选择了更加稳妥的二手房。趁早上车。

二、久摇新房不中的替代品

像小徐这样的案例还有很多，同事小C前段时间参加了大江东现房项目的摇号，两次均未果。如今，她也开始转战二手房市场了，由于预算刚需，就把目标锁定在了滨江区的小户型。

“150万可以在滨江区买到位置还不错的二手房，200万可以买得更好”，在她看来，购置一套滨江区小户型，比远在大江东的生活品质要好很多。

这样的客户画像和大数据的表现一致，根据好找房数据，在3月份的二手房成交中，90方以下，总价低于300万的成交占比约63%。

杭州市区签约套数TOP10

在这种需求的推动下，主城区一些总价可控的小区成交量猛增。例如华丰板块的嘉里桦枫居，由于没有学区优势，一直都不是成交榜单的常客。但是3月份，该小区一共成交了30套，位列主城第三。

主城区签约套数TOP10

究其原因就是30700元/平米的均价相对亲民，部分小户型总价在250万左右，况且还有一些满5年的房源可省下几十万的税费，这对于刚需购房者来说是不错的选择。

嘉里桦枫居实景图

不仅是刚需，在改善无房可买的情况下，催红了钱江彩虹城、水晶城这样的品质老盘。

目前，彩虹城均价在4万+，一套140方大户型总价约600万左右，这样的门槛放在滨江区来说还是适中的。研究员有一位朋友将把近江的二手房脱手，在水晶城买了套89方，居住面积大了，还有一点余钱。

彩虹城周边生活氛围也很成熟，拥有滨水商业街、店铺、宝龙城等。在摇不中御滨府、丹枫四季等红盘的情况下，彩虹城们成为了改善实现置换的B方案。

钱江彩虹城实景图

城东新城，花语天境叠墅要限售，以及森临澜府二期中签率低至18.47%，同板块的滨江金色黎明3月成交量突然爆发，达到了24套，挤进了主城区前十。

要知道，在此之前金色黎明即便有滨江的强大品牌背书，二手房成交也一直低迷。 

三、投资客再次踏进二手房？

除了刚需和改善自住需求的涌入，投资客的身影再次浮现。

在月初的新政中，明确规定了“中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息”。

这相当于是给二手房上了一条限价的红线——少了房东们的坐地起价，再加上对后市的看好，站在投资客的看角度，虽然一二手房价是倒挂的，但依然有利可图。

如果投资新房一旦中签率低于10%，还得限售5年，如此长的锁定期不确定性非常大。

拆迁户Z先生，纯粹的投资客，年初参与了紫璋台的摇号。那是他的第一次摇号，结果运气爆表摇中了。

但是考虑到延迟一年交付，再加上限售5年，手上持有时间就长达6年。如此长时间的锁定，让投资价值成为了不确定因素，最终他选择了弃号。

最近他正在看一些二手房，特别是低中签楼盘周边的二手房。

融信保利创世纪实景图

以钱江世纪城的融信保利创世纪为例，整个板块中，君品、嘉品的部分房源由于中签率低于10%限售了。接下来，观品、星翠澜庭、亚运村等盘也都有限售的可能。

这意味着未来5-8年中，钱江世纪城的二手房流通量并不会大幅增加。这种奇货可居的姿态，成为了投资客看涨的理由。

好找房最新数据显示，该小区的最高成交单价为76137元/平米，而3月以来成交的房源均价约52700元/平米，这部分的差价就是未来的想象空间。

根据一位中介工作人员介绍，他接触下来的客户有近一半是出于投资考虑，而且都是想等到亚运会再出手。

在投资客的追捧下，创世纪出现在了热门成交住宅小区中，整个一季度卖出了71套，平均下来就两天不到就能成交一套。

在二手房市场，自住用心淘还是能找到心仪的房子，至少不用心累于每次的摇号陪跑。而对投资来说则要谨慎追涨，谁也不知道这场“击鼓传花”的游戏能维持多久。